Riskerna med svenska fastighetsaktier 2022. Del 1 – Räntechocken och min exponering

Mer eller mindre alla fastighetsaktier på Stockholmsbörsen har rasat under 2022. Det beror på att räntorna har stigit snabbare än någonsin, om vi räknar procent och inte procentenheter. För fastighetsbolagen kan det handla om från 1 procent till 5-6 procent, vilket innebär 5 procentenheter motsvarande 500 procent mer i ränta. Läs mer på DI.se (länk bakom betalvägg)

Sådana höjningar av räntekostnaderna blir svåra att klara, men i vart fall fixar fastighetsbolagen betydligt högre räntekostnader. SBB har en räntetäckningsgrad på 5,5 medan Balder och Castellum har 4,7.

Räntetäckningsgraden är per definition enligt Kungsledens sajt: ”Periodens resultat efter skatt med återläggning av skatt, orealiserade värdeförändringar finansiella instrument, fastigheter och avvecklad verksamhet samt resultat från försäljningar och finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader.”

Räntekostnaderna kan långt mer än dubblas och bolagen klarar ändå sina räntor. Sen vill vi ju att de ska klara utdelningarna också. Plus lite expansion av verksamheten på det.

Läget är komplicerat då det finns både plus och minus i sammanhanget:
+ Inflationen gör att hyresintäkterna kommer att stiga snabbare.
– Inflationen får kostnader för att bygga och renovera att stiga.
+ Reala tillgångar är i sig motståndskraftiga mot inflation och kan öka i takt med att pengar tappar sitt värde.
– Nuvärdesberäkningarna bakom fastigheternas värden missgynnas av stigande räntor.

Framför allt ska vi hoppas på att paniken på obligationsmarknaden lägger sig. För det krävs att inflationen toppar. Med statliga långräntor långt under inflationen tror marknaden uppenbarligen på lägre inflation längre fram.

Det är värre på kortare sikt. Beroende på hur man tittar på kostnader för boende i USA är inflationen där redan över 10 procent (länk öppnas i ny flik).

Den stigande inflationen i USA påverkar räntemarknaden och därmed fastighetsaktier.
Den stigande inflationen i USA påverkar räntemarknaden och därmed fastighetsaktier.

Oavsett hur det är i Sverige får vi i närtid fortsatt tuffa villkor på finansieringssidan för fastighetsbolagen. I Sverige faller aktierna i regel klart mer än vad de gjort i USA. Plus att dollarn stärkts. Vi får därmed till synes mycket mer för pengarna här.

Vad gör jag nu?

Problemet är att aktierna antagligen faller av en anledning. Så länge jag inte vågar lita på att vi ska återgå till det vanliga läget där vi kunde veta att fastighetsbolagen kunde klara utdelningarna vågar jag inte öka särskilt mycket. Annars skulle jag vikta ned lite i amerikanska fastighetsaktier och vikta upp i svenska.

Jag har i nuläget fem fastighetsinnehav noterade i Sverige, även om ett av dem är ett vinstandelsbevis. Castellum, Cibus Nordic, Corem Pref, Estea Omsorg, SBB D. Dessa står för 10 procent av min börsnoterade portfölj (exklusive indexportföljerna). Det är ändå rätt mycket kapital och jag vågar inte riskera att öka för tidigt. Jag vill så att säga syna korten innan jag ökar insatserna.

Det är bättre att missa första uppsvinget bara för att undvika risken att bolagen verkligen hamnar i trubbel. Jag tror inflationen toppar i år, men var toppar räntorna på obligationerna och vad vill och kan bankerna låna ut till för räntor framöver? Innan finansieringsstormen är över vill jag ta det försiktigt för att skydda mitt guldägg, min utdelningssportfölj.

Är jag redo att sälja allt eller stora delar av mina svenska fastighetsaktier om så krävs för att rädda det som räddas kan om läget blir ännu värre? Nej, inte mentalt. Det är så svårt att tänka om. Börspsykologi är lätt i teorin och svårare att praktisera. Plus att jag har varit med om börsras förr. Det är vanligt att marknaden överreagerar och sen handlar upp aktierna i rasande fart så fort det ljusnar lite. Är det verkligen annorlunda den här gången? Slår marknadens alla farhågor in nu? Jag tror inte det, men det är värt att hålla ögonen på utvecklingen.

Tillväxtaktiefonden slog index i år igen

Min portfölj som jag förvaltar som en tillväxtaktieindexfond har nu slagit börsindex i tre år tre möjliga. Det blev under de gångna året 3,2 procent i uppgång för ISK-depån där jag har aktierna i mitt så kallade index. Börsens utdelningsinkluderande index OMSXGI föll samtidigt med 11,1 procent. Det stod klart på årsdagen den 12 juni 2022.

Tillväxtaktierna har lönat sig även detta år.

Detta trots mitt hittills katastrofala byte från Sobi till Sinch för ett år sedan. Att förvalta en portfölj som en bred indexfond verkar löna sig, även om mycket inom tillväxt faller hårt just nu i dagarna.

De gamla kursvinnarna Vitec och Fortnox har under året fortsatt att leverera och när de största innehaven går bra gör ofta hela fonden det.

Under året har Veoneer blivit uppköpta. När jag nu ska uppdatera min indexfondliknande portfölj stoppar jag därför in ett nytt innehav som jag tror på långsiktigt.

Ny aktien i tillväxtaktieindexet 2022 blir Lime Technologies. Intäkterna stiger snabbt och fint per aktie utan avbrott, medan lönsamheten hackat till och från under de senaste två åren. Lime är ett lovande mjukvarubolag med stigande aktieutdelning sedan tre år tillbaka i tiden. Verksamheten är CRM-system för kund- och säljorganisationer.

Limes värdering har kommit ned rejält efter kursraset. Aktien handlas ändå till höga 57 gånger årsvinsten, enligt Börsdata.

Övriga omviktningar i tillväxtaktiefonden. Jag viktar även upp i de aktierna som har lägst vikt, i första hand Sinch men också Probi och Proct i viss del. Hälften likviderna från Veoneer-budet lägger jag i Lime, som därmed hamnar i mitten av fonden viktmässigt.

Indexfonden/portföljen kan du följa på min sajt via länken i första stycket eller gå till Shareville.

Vill du läsa mer om portföljbyggande och sådana här ”fonder” kan du göra det i min bok om olika tillgångar.

I kapitel 13 i Hitta tillgångarna som gör dig rik kan du läsa mer om hur du skapar egna indexfonder.
I kapitel 13 i Hitta tillgångarna som gör dig rik kan du läsa mer om hur du skapar egna indexfonder.

Du kan köpa boken Hitta tillgångarna som gör dig rik hos både Bokus och Adlibris eller signerade exemplar via Sterners Förlag.

Tillväxtbolagen och R40 – Rule of 40

För tillväxtinvesterare och för tillväxtbolag kan rule of 40 (eller på svenska 40-regeln) vara något självklart. För alla andra är det kanske inte det. Dags att reda ut begreppen.

I den senaste rapportfloden skrev mjukvarubolaget Fortnox något som jag aldrig sett något svenskt bolag skriva tidigare i VD-ordet:
”Tillväxten tillsammans med rörelsemarginalen blev alltså 72,7 procent under perioden.”

Jag satt först och funderade i termer av redovisning och resultaträkning. Vilken värdering eller vilket nyckeltal i procent får man om man slår ihop tillväxten med vinstmarginalen? 72,7 procent av vad? Det visade sig vara så enkelt som att Fortnox använde rule of 40, R40.

Definitionen av rule of 40 är att vi summerar omsättningstillväxten i procent med rörelsemarginalen i procent. Summan ska bli minst 40 för att det ska vara ett framgångsrikt bolag. Vissa menar att det visar på attraktiv investering, men R40 säger ju inget om värderingen eller aktiekurstrenden.

Definitionen av rule of 40 är att vi summerar omsättningstillväxten i procent med rörelsemarginalen i procent. Summan ska bli minst 40 för att det ska vara ett framgångsrikt bolag.

I Fortnox fall 40,6 procent i intäktstillväxt inklusive förvärv plus 32,1 procent i rörelsemarginal efter alla rörelsekostnader = 72,7 procent.
Fortnox presterar riktigt bra med andra ord.

Hur beräknas marginalen? Olika bolag och investerare kan räkna olika, lite beroende på bransch. Enligt investerarens inlägg på Avanza-bloggen och även enligt SaaSholic (länkar öppnas i ny flik) är EBITDA vanligt för snabbväxande mjukvarubolag. EBITDA är en rörelsevinst som exkluderar av- och nedskrivningar. Jag gissar att många bortser från engångsposter också.

Hur beräknas tillväxten? Intäktstillväxten kan som i Fortnox fall vara med förvärv inräknade. Det räknas i regel y-o-y, som står för year on year, det vill säga årsvis. Årets helårs- eller delårsintäkter jämfört med motsvarande period under föregående år.

R40 fungerar även på förlustbolag, men då krävs det hög tillväxt för att summan ska bli över 40. Exempelvis 60 procent i tillväxt och -15 procent i rörelsemarginal blir 45 procent.

När använder man rule of 40

Det kan vara en av flera tumregler när du tittar på tillväxtbolag. Titta både på senaste kvartalets och helårets R40. Plus alla andra olika värderingssätt och vad alla nyckeltal som tillväxten i intäkter per aktier visar. I slutändan handlar allt för investerarna om att bolaget skapar värden PER AKTIE, inte totala intäkter och vinster för bolaget. Emitterar bolaget fler aktier än vad som tillförs vid förvärv urholkar det bara värdet.

Vill du ha tips på tillväxtbolag att analysera närmare framöver? Jag går igenom flera olika framtidsbranscher och tipsar om många spännande bolag i boken Trenderna som gör dig rik på aktier.

Om du köper den på AdlibrisBokus eller signerad på Sterners Förlag blir jag glad. 🙂

Fyra nya aktier i basportföljen

Mina förslag på basaktier i en basportfölj har begåvats med fyra nya aktier. AAK, Lundbergföretagen, Stora Enso R och Tele2 B. Lämnar portföljen gör Kinnevik B och Swedish Match. Därmed utökar jag listan från åtta aktier till tio.

AAK ersätter snusbolaget Swedish Match, som efter uppköpsbudet är i ett läge där aktien antingen blir utköpt från börsen eller så rasar kursen för att budet faller. AAK är ett sorts dagligvarubolag med god historik och det blir som du kanske läst samma byte som i min sparbox Utdelningsfavoriter by Hernhag.

Lundbergföretagen ersätter Kinnevik på grund av större stabilitet tack vare bolagsägande i fler branscher. Dessutom ger Lundbergs fler regelbundna utdelningar.

Stora Enso R äger skog och hela den industrin möter en grön framtid. Reala tillgångar som växer ”som på träd” gillar vi som bas i portföljen.

Tele2 B var det stabilaste innehavet i Kinneviks portfölj, så att ha med teleoperatören bland basaktierna känns helt rätt. Tele2 B lockar främst med sin relativt höga direktavkastning.

Mitt hälsotillstånd efter tre år med andningsövningar

I juni 2019 började jag testa olika saker för att hålla mig mer frisk och Wim Hofs andningsövningar är det jag fortsätter med. Det har gått relativt bra även det tredje året, även om jag inte varit helt frisk.

Så här ser friskhetskalendern ut:
´2019 juni och året ut: Frisk
2020: Frisk
2021: Tre ganska milda infektioner.
2022 fram till nu i maj: Frisk

Sommaren 2021 blev jag som jag skrivit om snuvig i några dagar, men sedan var jag frisk fram till december.

Då fick jag först en magsjuka, men utan feber eller halsont etc. Det var egentligen bara på kväll till morgon som magen var dålig, plus att jag var hängig ett dygn i början.

Nyårsafton 2021 fick jag vad som kort därefter kunde konstateras vara covid-19. Jag var lite hängig två dygn, fick snyta mig kanske tio gånger under en hel dag, samt var också aningen frusen under någon dag. Ingen feber, inte ont i halsen, ingen annan värk. Det värsta var snarast en viss hosta som dröjde kvar i 6-7 veckor, men det var inga problem att träna som vanligt eller ens maxprestera i löpning i form av Winter Run i januari.

Jag har nu klarat mig utan feberfrossa och halsont i cirka tre år.
Plus att andningsövningarna är en sorts meditation och rogivande för sinnet.
Jag kör på. Och tränar mer än någonsin.

Förutom att fortsätta med andningsövningar så tränar jag mycket.
Lite jogg och träning med kettlebell bredvid stranden med train-with-me.es.