Cibus och andra fastighetsbolags utdelningar är i farozonen

Både utdelningarna under 2023 och 2024 är i farozonen för många fastighetsbolag. Två bolag har pausat utdelningen hittills och det borde bli fler.

Högt belånade Cibus Nordic är en kandidat. En negativ tolkning är att kreditlinan hos bankerna redan är stretchad till max.

Castellum och Estea har pausat

Estea Omsorg har pausat utbetalningarna av räntorna till oss som äger kapitalandelsbeviset (vilket är en börshandlad skuldsedel). Som jag skrev i aktiechatten hos Privata Affärer tycker jag att det känns lite synd även om det är ett bra försiktighetsdrag.

Räntan kommer att ackumuleras och ägarna till andelsbevisen har rätt att få den vid senare tillfälle. Castellums pausade utdelning kommer inte tillbaka på det viset. Estea Omsorgs indragna ränta har jag därför inte så mycket emot. Vi står helt enkelt längre fram i kön till utbetalningar där.

Den ackumulerade räntan läggs bara på hög, så det blir ingen ränta på ränta-effekt i Estea Omsorgs räntepaus. Det är det svar jag får av bolaget.

Fler fastighetsbolag lär sänka utdelningen

Fastighetsbolag som jag tror kommer att sänka utdelningen på sina stamaktier är bland annat Corem Propertiers.

Cibus Nordics utdelning ligger också i farozonen över tid. Här är några punkter som gör att jag att jag backar:
– Signaler från flera olika håll i branschen om att fastighetsbolag allmänt kommer att behöva sänka eller dra in utdelningarna helt. Det beror på att även om bankerna är pigga på att låna ut, sker det inte till vilka villkor som helst.
– 58 procent i belåningsgrad är högst i branschen och det var inget som bolagets CFO direkt bemötte när jag frågade. Inte mer än att de har höga avkastningskrav och mycket stabil efterfrågan från kunder. Det är ju mer intäkts- och tillgångssidan av det hela. Kostnads- och skuldsidan är vad den är och det är där molnen tornar upp sig.
– Obligationen de emitterade under hösten 2022 var enligt detta pressmeddelande till tremånaders euribor plus 7 procentenheter är dyr. Ca 9 procent i skrivande stund. Det säger en del om vilka risker räntemarknaden sätter på bolaget just nu. Löptiden är dessutom bara tre år och inte som i Intrums fall där den svindyra obligationens löptid var på drygt fem år.
– Det blev lite konstigt när Cibus under första halvåret 2022 skulle införa en D-aktie och sen ångrade sig och fick ändra utdelningen på stamaktien till det vanliga via en extrastämma. Borde inte bolagsledningen ha kollat med storägarna innan? Eller ändrade sig storägarna under tiden? Läs t.ex. det här hos Fastighetssverige.se.

Cibus Nordics aktie halverades å andra sidan i kurs under 2022 och frågan är om det därför alls behöver rasa så mycket mer även om utdelningen sänks eller slopas i vår eller om drygt ett år. Castellum-aktien föll inte med så dramatiskt mycket på deras besked sett över ett par veckor.

Vad svarar Cibus Nordic?

Jag frågade Cibus finanscehef Pia-Lena Olofsson om ovan nämnda obligationslån som kostar euribor plus 7 procentenheter i ränta. Det innebär drygt 9 procent i årsränta på det lånet.

Varför lånade Cibus Nordic på obligationsmarknaden till euribor+7 procentenheter istället för att ta banklån där räntorna borde vara lägre?

– Vi har inga obelånade fastigheter att ta en seniorfinansiering i bank med. När vi tar banklån så belånar vi portföljer av fastigheter med säkerhet i dessa fastigheter. Alternativet är juniorfinansiering/mezzaninlån som ligger säkerhetsmässigt efterställt den seniora finansieringen i bank. Denna typ av lån har en högre ränta än bankfinansiering – i många fall likställd med obligationsfinansiering.

Min tolkning av det svaret är att fastigheterna mer eller mindre är så belånade de kan vara. Med 58 procent i belåningsgrad är kanske banklånen redan stretchade till max och det är efterställda obligationslån till rejält hög ränta som gäller.

9 procent i låneränta är klart högre än avkastningskraven på fastigheterna. I tider med stigande ränteläge är det oroande.

Vad gör Hernhag med sina aktier nu då?

Jag älskar Cibus Nordics fokus och som jag skrev i förra inlägget vill jag gärna öka, men det är bara på lång sikt.

Kortsiktigt är jag så pass fundersam kring utdelningen att jag har minskat genom att sälja en tredjedel av aktierna. Cibus väger ändå 1,9 procent av portföljen och tills vidare tycker jag det räcker. Aktien behöver inte falla så mycket mer, vad vet jag.

Kapitalet placerar jag om i annat där utdelningen känns säkrare. Bland annat har jag ökat lite till i BAM, Brookfield Asset Management.