Estea Omsorgsfastigheters kreditrisker

Jag har tittat närmare på den börsnoterade skuldsedeln Estea Omsorgsfastigheters finansiella risker. Marknaden ser ut att ha handlat ned kursen i panik, men är det befogat?

Estea Omsorgsfastigheters kreditrisker är lägre än vad de ser ut att vara, tror jag.
Estea Omsorgsfastigheters kreditrisker är lägre än vad de ser ut att vara, tror jag.

När jag studerar delårsrapporten för första kvartalet (länk till Esteas sajt i ny flik) ser jag att räntetäckningsgraden är alarmerande 0,9. Justerar vi för kapitalandelsbeviset blir det 2,3. Vi som äger den skuldsedeln vill ju att vinster och kassaflöden ska räcka till att betala räntorna vi får varje kvartal och ligger kvoten under 1,0 så gör de rent tekniskt inte det.

– Den icke justerade räntetäckningsgraden har varierat mellan ca 0,7 och 1,5 över fondens livslängd, så ”0,9” är i sig inte kontroversiellt. Fonden är per default ”högutdelande” och är designad att utdela driftnettot. Att det rör sig runt 1 är därför helt ok, svarar Per Torpare som är Head of Capital Markets på Estea.

Förvaltningsresultatet kan svänga från ett kvartal till ett annat. Investeringar och finansieringsverksamheten gör att kassaflödet kan svänga än mer. Det är normalt med runt ett för att bolaget ska dela ut alla sina överskott i form av ränta.

Gör bolaget sitt jobb så klarar de det. Räntan på det noterade kapitalandelsbeviset är fastställda 4,0 procent på nominellt belopp, men köper du till kurser under det får du högre ränta.

– Estea Omsorgsfastigheters kassaflöde kommer sannolikt försämras kortsiktigt av höjda räntor, men stärkas på lite längre sikt (årlig revision) av att ca 92 % av de kommersiella hyresintäkterna är indexerade mot KPI, vilken just nu höjs snabbare än räntan. Vi ser ingen anledning idag till att ställa in eller på annat sätt minska räntan på kapitalandelslånet, säger Per Torpare.

En fördel Estea har är att man inte finansierat sig via obligationer som till exempel SBB, Balder och Castellum har. Främst SBB har emitterat obligationer, bland annat så kallade eurobonds. Då centralbanken ECB drar ned på att köpa sådana har köpsidan blivit tunnare, samtidigt som inflationen tagit fart. Räntorna kommer därför att stiga på obligationsmarknaden mer än för banklån.

Nu kommer det bli högre räntor även på banklån, när de ska läggas om. Estea har dessutom kort bindningstid på sina låneräntor. Å andra sidan kommer hyrorna indexeras upp i januari 2023 och då utifrån inflationen nu i oktober.

Sammantaget får det här mig att våga öka lite i Estea Omsorgsfastigheter. Kapitalandelsbevisen räknas i princip som eget kapital, men är efterställda endast banklånen. Soliditeten ser okej ut, liksom belåningsgraden. Omsorgsfastigheter har säkert framtiden för sig. Esteas halvårsrapport kommer den 12 augusti.

Hyresintäkterna ökar mer än lånekostnaderna

Generellt borde fastighetsbolagen gynnas av inflationen, i alla fall så länge ränteläget inte blir betydligt högre.

Som Per Torpare påpekar ökar intäkterna mer än skulderna tack vare inflationen. Inflationen är mätt i procent högre än de procentenheter som räntorna på marknaden hittills ökat med.

Låt mig förklara via ett hypotetiskt räkneexempel som inte gäller Estea specifikt. Räntekostnaderna dubblas från 2 procent till 4 procent, det vill säga med 2 procentenheter.
Hyresintäkterna dubblas inte. Däremot ökar de med mer än 2 procentenheter. Tillväxttakten för hyrorna är därmed snabbare än den för lånekostnaderna.

I praktiken ser fastighetsbolagen generellt ut att (för de lån som läggs om nu) öka räntorna från kanske 1-2 procent till 3-5 procent. Inflationen ligger på 7 procent. Realräntorna är med andra ord fortfarande rejält negativa, vilket borde vara en boost för intjäningen. Lägg till att hyrorna på befintliga avtal inte sänks när inflationen i framtiden bedarrar, det lär däremot lånekostnaderna göra.

Nuvarande marknadsläge är därför inte bara negativt, även om högre räntor i sig sänker nuvärdet av fastigheterna.

Missa för övrigt inte del ett, del två och del tre när jag analyserade riskerna med fastighetsaktier.

4 reaktioner till “Estea Omsorgsfastigheters kreditrisker”

  1. Jag tycker att resonemanget haltar ordentligt. Ökar räntan från 2 till 4 procent (som i ditt egna exempel), så ökar räntekostnaden på bolagets lånade kapital med 100 procent!

    Knappast möjligt att höja hyran med motsvarande kraftiga procentökning?

    1. Mycket beror på hur stora lånen är jämfört med hyresintäkterna. Tillväxttakten i procent är snabbare i bland hyresintäkterna, men i kronor räknat är det en annan sak. Det intressant är därför om inflationen faller tillbaka så att räntorna också gör det. Sitter fastighetsbolagen med långa hyresavtal där kunderna stannar så ligger den nya höjda hyran kvar. Det är egentligen först då som det verkligen blir ett bra läge.

  2. samma är det ju med privatpersoner, när våra löner ökar lite mer kommer vi kunna använda dessa medel för att betala den lite högre räntan på lånet, och sen när räntorna minskar igen ”ifall det nu gör det” så kommer ju våra löner vara på samma nivå.

    1. Om lönerna höjs som inflationen ja, men frågan är om de kommer att göra det. Även lite högre löneförhöjningar ligger ju sen kvar när räntorna blir lägre igen.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

(Spamcheck Enabled)