Estea Omsorgsfastigheter en intressant ny placering

Estea ska den 27 oktober 2020 notera ett nytt kapitalandelsbevis, Estea Omsorgsfastigheter. Noteringen blir på Nasdaq Stockholms obligationslista. Det blir hyggliga 4 procent i ränta på nominellt värde och jag tycker att fokuset mot omvårdnad är lovande. Teckningstiden går ut 19 oktober 2020.

Upplägget är motsvarande det för Estea kapitalandelsbevis 3, för trots att kortnamnet enligt pressmeddelandet blir ”ESTEA OMSORG FONDANDEL” är det egentligen ingen fond utan en sorts skuldsedel som kallas för kapitalandelsbevis. Själva bolaget Estea Omsorgsfastigheter AB är en Alternativ Investeringsfond under lagen LAIF.

Fördelen med skuldsedlar är generellt att de ger ränta och räntorna är avdragsgilla för bolaget, vilket inte utdelningar är. Det är därför lite konstigt att det inte finns fler börsnoterade skuldsedlar i Sverige, men det är en annan historia.

Marknaden för omvårdnad är långsiktigt lockande då 31000 platser saknas år 2027, enligt Boverket. Det krävs 500-600 nyproducerade äldreboenden, som i vanliga fall har 50-55 platser medan stora har 80-90 platser. Just nu har inte alla ändamålsenliga platser nu på grund av bristen.

”År 2030 prognosticeras antalet personer över 80 år öka från dagens 530 000 till närmare 800 000 personer. Detta innebär att det fram till 2026 kommer att behöva byggas närmare 560 nya äldreboenden enligt Finansdepartementet.”
Citatet är från pressmeddelandet jag länkar till ovan.

Att köpa befintliga omsorgsfastigheter och vara med och producera nya för att sedan äga och förvalta är en bra nisch. Estea Omsorg är inte ensamma och exempelvis SBB ska satsa mer på ungefär denna marknad och öka sin andel äldreboenden. ”SBB bedömer att behoven av äldreboenden fortsatt kommer att öka i takt med att befolkningen åldras.”

Det är ungefär samma ekonomiska upplägg från Estea även denna gång. De har ändrat en sak och det är att avkastningen nu blir lite mer som en trappa. Räntan är 4 procent och inte 6 procent, men sen när fastigheterna säljs och alla vinster betalas ut får investerare hela avkastningen för fastigheterna upp till 6 procents avkastning.

”Den årliga räntan uppgår till 4 procent och utbetalning sker kvartalsvis. Utöver räntan delas eventuell vinst som följer av värdeuppgång vid fondens realisering. Upp till en avkastning motsvarande 6 procent per år erhåller investeraren 100 procent av värdeuppgången. Därutöver erhåller investeraren 75 procent av värdeuppgången, och resterande 25 procent tillfaller Estea AB.”

Det är i det stora hela tillräckligt bra jämförbart med tidigare upplägg där Estea1 gick i mål med bra avkastning för mig, men där Estea3 inte gått lika bra än så länge.

Det blir viss substansrabatt från start, vilket är positivt. Under anmälningsperioden fram till den 19 oktober 2020 kan vi teckna oss till kursen 101,4 vilket är lite rabatt jämfört NAV-kursen (alltså substansvärdet) på 103,6. Rent formellt pratar vi här inte om kronor utan kursen är procent av det nominella värdet, men effekten när du lägger en köp- eller säljorder blir väldigt lika den i kronor.

Löptiden på fyra år till 31 december 2024 kan lätt förlängas. Kapitalet som Estea Omsorg tar in ska gå till förvärv och allt ska vid löptidens skull säljas och vinsterna ska delas ut. Som tidigare upplägg. Tiden som de har på sig att utveckla verksamheten kan enligt prospektet förlängas med ytterligare tre år vid ett antal tillfällen. Det finns inte ens något slutdatum för Estea Omsorgsfastigheter.

Det är på både gott och ont. Det blir i vart fall mer utav en tillsvidareplacering än tidigare.

Det går ju alltid att sälja över börsen, men om Estea Omsorg Fondandel handlas med substansrabatt kan man utan slutdatum få vänta länge på att få den realiserad.

Hur gör du själv då, Hernhag?

Jag tecknar inte, men jag kommer att försöka få en lucka i portföljen och ha likvider redo framöver. Kanske blir substansrabatten större tids nog, vilket varit fallet med de två tidigare produkterna som Estea har börsnoterat.

Jag är dessutom redan lite överinvesterad i fastigheter just nu, men det kan ändras.

Jag gillar att investeringen:
* ger ränta på 4 procent på nominellt värde
* är konjunkturstabil
* gynnas av de fortsatt låga räntorna
* fokuserar mot en intressant fastighetssektor och som gynnas av allt det blir allt fler äldre i landet
* att verksamheten är ett steg ifrån de politiska riskerna när det gäller att tjäna pengar på välfärden/offentlig sektor
* att hyresavtalen är långa, ofta ca 15 år
* att Estea har bra historik för sina tidigare fastighetssatsningar

Uppdatering 8 juli 2022: Vill du läsa mer om Estea Omsorgs kreditrisker gör det här i ett nytt blogginlägg.
Uppdatering 24 juni 2023: Här skriver jag lite kort om den pausade räntan och här frågar jag ut Estea om 2023 års stora kursnedgång, den inställda räntan, substansrabatten och den höga belåningsgraden.
Uppdatering 25 september 2024: Läget i Estea Omsorg 2024.

Som vanligt är det jag skriver ingen personlig rådgivning och jag har inga affärsmässiga samarbeten med Estea utan skriver som alltid helt oberoende.