Efter att mitt amerikanska fastighetsinnehav HCP knoppat av bolaget QCP under den sista veckan i oktober är kvarvarande HCP betydligt mindre. Enligt mina beräkningar när jag åt frukost och utifrån bolagets dokument är det 34 procent av det bokförda egna kapitalet och 36 procent av FAD som delas ut.
FAD är kassaflödet efter investeringar och som är ledigt för utdelningar, varav inte allt brukar delas ut, men det säger mycket om utdelningskapaciteten.
HCP lär med andra ord sänka kontantutdelning ca en tredjedel framöver, men avknoppningen lär sänka aktiekursen med ungefär lika mycket. Därmed borde direktavkastningen bli oförändrad. Den här analysen jag fick ett tips om räknar med 20-40 procent i sänkt utdelning.
Jag gissar att HCP kommer att justera tidigare års utdelningar för den här avknoppningen så de kan hävda att utdelningen fortsätter att höjas framöver. Om det är helt rätt eller inte att göra det kan diskuteras, men troligen lär de hävda att rest-HCP klarar utdelningstrenden. Tveksamt om det räcker för att få fortsätta vara utdelningsaristokrat och vara med i ETF:er som placerar i sådana.
Den del som delas ut har bara en hyresgäst och det är en med problem så QCP ska jag sälja direkt. Om jag inte byter bort HCP innan dess förstås. Oavsett det lär QCP:s substans nog värderas lägre än det betydligt säkrare rest-HCP, vilket betyder att HCP:s aktiekurs lär falla mindre än vad de sänker utdelningen med framöver.
Därmed faller direktavkastningen. Annars hade jag kunnat hoppas på att rest-HCP börjar värderas upp så direktavkastningen sjunker ned mot branschjätten Ventas, eller i alla fall under 5 procent. Men kanske är det där vi hamnar utan kursuppgång för HCP, även om många nog lär sälja QCP direkt och köpa fler HCP istället. Oavsett lär rest-HCP stå sig bra som bolag framöver, även om skuldsättningen är relativt hög.
Jag leker fortfarande med tanken på att byta HCP till Omega Healthcare Investors (OHI), men direktavkastningen där på 7,2 procent signalerar klart mycket högre risk. Någon som tagit reda på varför?
Lite förenklat,
Man har redan tvingats till hyressänkningar för Manor-Care vilket rimligtvis betyder lägre marginal på Manor Care faciliteterna.
Det sagt så bör en sänkning av utdelningen bli aktuell men 20-40% låter högt om man tänker att 25% av omsättningen försvinner
”Beginning April 1, the real estate investment trust (REIT) will provide an annual rent reduction of $68 million to the Toledo, Ohio-based HCR ManorCare, which will equate to initial lease year rent of $473 million, compared to $541 million that would have begun on that date prior to the lease amendment.”
Jag räknar kallt med en sänkning på 10-15% och som du nämnde en omräkning för att behålla DA-status.
Jag hoppas du får rätt. HCP behöll ju utdelningen efter hyressänkningen i våras, men frågan är om de inte sänker utdelningen för att kompensera fullt ut och inte bara för att de knoppar av QCP. Jag räknade utifrån första halvåret (där högre hyror ingår fram till april) och antar därmed lite större intäktstapp än vad de egentligen får på årsbasis efter hyressänkningen.
Jag vet dessutom inte riktigt vilka marginaler och kassaflöden som QCP egentligen har på årsbasis efter hyressänkningen. Sänker man intäkterna med 10 procent samtidigt som kostnaderna är oförändrade kan ju hela vinsten raderas ut, för att ta ett exempel.
Erkänner mig att haft fel,
valde dock att öka i HCP efter spin-off, tycker ledningen gjort smarta val när man minskat utdelning, och på så sätt gett sig utrymme att bättra på portföljen med kvalitet. även försäljningen av 64 Brookdale fastigheter.
även att föra över en hel del av lånen på QCP lär gynna sig framledes.
Detta sagt så har man fortfarande en väl hög belåning.
får se om det visar sig smart att öka ledningen kändes sjukt kompetent därav mitt val
Ja, vi var båda lite för tidigt inne i HCP. Efter den utdelningssänkning/avknoppningen som gjorts finns utrymme för successiva höjningar framöver om allt går vägen. Den nya ledningen vet förhoppningsvis vad de gör.
Hejsan skägget!
Vad tror du är bäst?
Engångsinsättning en gång om året i tio olika bolag eller månadsspara i dessa bolag?
Hej!
Ska du köpa aktier rekommenderar jag av strategiska skäl att köpa då och då. Rent statistiskt ska det däremot löna sig att köpa allt på en gång.
Angående OHI, de har väl en högre andel Skilled Nursing Facilities (SNFs) jämfört med andra. SNFs betraktas väl som högre risk då de är mer beroende på statligt stöd (medicare, mediaid och vad de nu kan tänkas heta) och rädslan är väl vad som ska hända med stöden iom en ny president. Å andra sidan blir de äldre bara fler och frågan är väl om en ny president vågar göra något med stöden…
Tack, så kan det mycket väl vara!
Hej, då kommer alltså direktavkastningen framöver (2017?) ligga på lite mindre än 4%?
Varför inte trycka på sälj direkt och jaga något annat?
/Utdelningsamatör
Hej, för att totalavkastningen kan bli ganska bra ändå och för att HCP utan QCP kommer att vara ett mycket tryggt bolag.
Alltså… Ska man oroa sig för att Nordnet/Avanza går i konkurs en dag? Har en rejäl summa i ISK som börjar närma sig insättningsgarantigränsen på 950000 kr, så nu kommer det ju snart kännas som att jag riskerar ganska mycket OM något händer.
Hur gör du? Har du ISK/KF hos flera aktörer? Är det aktuella värdet på depån som ersätts av insättningsgarantin eller är det inköpsvärdet?
Insättningsgarantin omfattar väl bara likvider, inte aktier? För aktier gäller investerarskyddet som är lägre. Å andra sidan följer bankerna lagen håller de kundernas aktier skilda från sina egna tillgångar så det går bra ändå om banken/nätmäklaren går i konkurs. Jag är inte orolig så länge Nordnet/Avanza tjänar pengar och har bra ägare. De har ju ingen stor låneverksamhet heller.
Stämmer, mer info här:
https://www.riksgalden.se/sv/Insattningsgarantin/Om_Investerarskyddet/
”Eftersom dina värdepapper och pengar ska vara åtskilda från institutets tillgångar får du normalt ut dem vid en konkurs. Om institutet trots detta inte kan lämna ut din egendom, till exempel därför att det efter konkursen inte går att reda ut vad som är dina respektive institutets tillgångar, har du rätt till ersättning från investerarskyddet.”
Tolkar det som att banken får ha rejäl oreda i sina registreringar för att sabba det här. Aktierna är ju dina.
Jag ställer mig rätt skeptiskt till HCP som det ser ut nu iom denna spin-of samt orsaken till den och har därför sålt mitt innehav redan.
Har svårt att se annat än at QCP kommer dumpas av marknaden vid notering och att bolaget kommer uppleva svårigheter framöver. HCP kommer troligen straffas när en behövlig del av cf försvinner, det blir intressant att se hur det blir med utdelningen och utdelningstillväxten framöver men väljer som sagt att förekomma istället för att omkomma (drastiskt uttryckt såklart) och tar hem vinsten och tackar för flera år av goda utdelningar.
REIT-andelen i portföljen består nu av Omega samt att jag använt en del av likviderna från HCP-försäljningen för att köpa lite Welltower som möjligen kan kännas något tråkigare men definitivt tryggare än HCP som läget är och i mina ögon.
Ser gärna en lite större ”rate-scare” innan jag ökar andelen REIT´s i portföljen. Det kan lätt sänka priserna med mer 10% under några dagar.
Hej, har inte gjort hemläxan.. Köpte HCP nyligen pga lång och fin utdelning. Tanken var att bara behålla och behålla. Nu skriver ni om utdelningssänkningar, usch så trist. Bör man alltså sälja och hitta annat? Är också intresserad av Omega och några till.
Tack för en lysande bok förresten, som jag hunnit hälften i. ”Den enkla vägen… aktieutdelning”. Stämmer så otroligt bra in på min situation och är väldigt inspirerande.
Hej, justerat för avknoppningen behöver inte HCP sänka utdelningen. De delar ju ut en stor del av verksamheten som en engångsutdelning. Det är därför de får sänka framöver, men justerar vi de tidigare utdelningarna så blir det ju en trevligare trend. Utdelningssänkningen är alltså i absoluta tal, men kanske inte i relativa. Det är dessutom den problematiska delen av bolaget de delar ut, så jag tänker sälja de aktierna jag får. Kvarvarande HCP blir en lågriskare, med kanske lägre direktavkastning än tidigare.
Så trevligt du gillar min bok. 🙂
Hej,
Vilka REIT:s rekommenderar du för sparande på minst 20 år sikt?
Tanken är att leva på utdelningen framöver.
Hej!
Jag gillar CCI, Realty Income och WPC bäst just nu, för Digital Realty Trust är fortfarande ganska dyr. Disclaimer: Jag har dessa REIT:s i min portfölj.
Tack.
Är ute efter det bästa bolaget sett till stabilitet, framtidsutsikter och kontinuerlig utdelning varje år.
Vilken REIT anser du vara bäst oavsett kurs just nu? Du får gärna ranka de tre bästa i ordning.
Vill in i det bästa bolaget (eller de två bästa kanske) men har is i magen och kan vänta ett tag på rätt läge.
Det stabilaste jag vet är Realty Income. 20 år av utdelningshöjningar. Gillar även Digital Realty vars fastigheter är serverhallar.
Kanon! Tackar för det!
Trevlig helg!