Har du drömmar om att flytta utomlands? Jag har tagit steget och köpt lägenhet i Spanien, men det var en finansiellt äventyrlig resa att ta bostadslån i spansk bank.
Den stora fördelen med att ta bostadslån i Spanien är att ditt lån då är i samma valuta som din tillgång. Därmed sänker du valutariskerna rejält. Det maximala du får belåna din bostad med i Spanien är enkelt uttryckt 70 procent. Din valutarisk blir därmed enbart på det egna kapitalet.
Kronan har det senaste året legat på relativt låga nivåer mot euron, men skulle kronan börja stärkas vore det olyckligt att ha lånet i SEK och tillgången i euro. Fortsätter däremot utvecklingen med en svagare SEK blir det däremot riktigt bra att ha lån i SEK, som då värderas ned jämfört med tillgången som värderas i den allt starkare euron. Jag vill i vart fall inte ta stor valutarisk vid bostadsköp utomlands, det finns tillräckligt med andra risker ändå.
En sådan är att läget när det gäller regler och krångel förvärras allt mer i Spanien. Från och med 2018-2019 kom det nya regler som bankerna kanske inte var helt förberedda på i låneprocessen. Därtill förvärras reglerna för uthyrningslicenser sannolikt efter coronakrisen för att rädda hotellnäringen.
Att låna i Spansk bank
Jag lånade via Sabadell, som passande nog uttalas SabbaDej. 🙂 Enligt svar från banken i efterhand i vintras krävs det hos alla banker cirka tre månader för att få ett lån beviljat, så räkna med klart mer än två månader i alla fall. Det stora problemet var att köpekontraktet säger att affären måste bli klar senast om sex veckor, det var det i alla fall för mig och det är tydligen det vanliga. Har du betalat 10 procent av köpeskillingen till säljarna kan de behålla den och sälja till någon annan om du inte slutför affären inom kontraktstidens sex veckor.
Affären och de 10 procenten höll på att gå förlorade då Sabadell inte vara klara i tid. Vi fick heller ingen varning på förhand eller under tiden om att banken inte skulle bli klara i tid. Är det först med facit på hand som de insett att de inte hinner?
Det kändes inte helt bra att riskera att gå miste om 16k euro utan att kunna påverka något. Jag går här inte ens in på alla turer i kommunikationen med Sabadell, men de hade svensktalande personal medan vår spanska advokat pratade bra engelska och advokatassistenten var svensk. Språkligt inga problem någonstans.
Sabadells stora problem är inte främst personalen utan de nya lagar och regler som införts. Det är välmenande att sätta stopp för olika typer av brott som penningtvätt etc, men banken hängde inte med. Underbemanning och nya rutiner eller vad det kan ha handlat om.
Mitt råd om du ska låna via spansk bank är att försöka skriva köpekontraktet så du får tre månader på dig att ordna finansieringen. Jag vet inte om det går, men vi tvingades betala 1000 euro extra till säljarna för att förlänga tiden från de ursprungliga veckorna. En utgift som banken inte ville ersätta oss för.
Enligt Sabadell när vi frågade i efterhand behöver alla banker i Spanien upp till två till tre månader på sig för att ge ett banklån. Detta efter ny lag som kom maj 2019 och gav ökad administration. Sabadell behövde drygt två månader. Hur snabbt det går för andra banker vet inte jag. Har du någon erfarenhet här nyligen?
Uppdatering 8 maj 2020: Jag har förtydligat något ovan om tiden för att få ett lån och när lagen kom.
Ett alternativ är att finansiera affären i Sverige så du köper utan den spanska bankens inblandning. Det kräver att du har tillgångar att belåna här hemma. När köpet sen är klart i Spanien kan du i lugn och ro gå till en spansk bank och belåna din bostad i landet. När du får lånet kan du föra över kapitalet till din svenska bank och betala tillbaka bolånet du tog här. Den svenska banken fixar därmed bara en bryggfinansiering.
Du kan också temporärt sälja av tillgångar för att finansiera affären och sen köpa tillbaka de aktierna eller vad du sålt när lånet till slut blir klart.
Oavsett hur du gör är poängen att ordna finansieringen först, så du slipper känna den tidspress och riskera förlora handpenningen på 10 procent. Det är det jag lutar åt om jag ska investera i bostad i Spanien någon mer gång. I regel kan du inte pantsätta spansk bostad hos svensk bank, men möjligen kan det gå om en den svenska banken har verksamhet i båda länderna eller åtminstone i Luxemburg.
En annan krånglig sak är att det krävs att man tecknar en livförsäkring där alla månadspremierna blir ett belopp som ingår i beräkningarna. Banken finansierar försäkringen, du betalar försäkringspremierna månadsvis och dör du slipper ditt dödsbo betala tillbaka lånet. De 70 procent som du får belåna din nya bostad med dras livförsäkringens totala belopp bort från så du får därför inte belåna bostaden till mer än 62,5 procent. Det var det jag fick låna i alla fall. 100k euro av köpesumman 160k euro. Den här biten var så krånglig så jag är osäker än idag om jag fattat den rätt.
Dessutom tillkommer sammanlagt 10 procent i kostnader på köpeskillingen. Detta för köpeskatten, advokatkostnad och mäklararvode. Ja, du behöver ha advokat. Räknar vi bostadslånets 100k euro i förhållande till totala kostnaden (köpeskilling plus alla skatter och arvoden) blev det 56 procent för mig. Det går med andra ord åt mycket mer eget kapital än i alla fall jag trodde från början. Behöver du sen renovera din nya bostad går det åt ännu mer.
Ta svenska referenser innan du väljer spansk bank
Skulle jag låna i Spanien idag skulle jag inte gå till Sabadell utan till Bankinter. En läsare hörde av sig och räntan kan bli lägre där för oss inte-spanjorer. Med reservation för olika kreditprövningar och preliminära räntebesked vid olika tidpunkter. Jag har även hört från annat håll att Bankinter är lite smidigare att ha med att göra.
En lärdom av allt det här är att kolla än mer noggrant vad andra svenskar tycker om de spanska bankerna. Tiderna förändras och olika kontor kan vara olika bra i olika banker. Referenser och erfarenheter från andra personer i samma sits är ändå bra att få. Jag tar därför gärna emot erfarenheter från spanska banker från er läsare, skriv och kommentera här nedan.
Vi lånade hos Unicaja i Benalmádena Pueblo för köp av lägenhet i Fuengirola sommaren 2018 men jag har inget minne av att det tog så lång tid som tre månader att få det på plats.
Men jag håller med om att det är krångligare att låna i en spansk bank än att ex vis belåna den svenska bostaden, som vi gjorde 2014.
Argumentet med valutan är jag helt enig med.
Nykredit är ju ett alternativ men de har ett minimibelopp på lånet vad jag vet.
Tack för feedback, jag tror den senaste regelbördan klubbades 2018 och infördes i praktiken under 2019.
Stort Grattis för köpet!
Vi har köpt sen två år tillbaks och njuter verkligen.
Tänkte säga glöm inte skriva testamente där. Det kostar en slant men det är ett måste. Blir betydligt krångligare om det händer någon av er. Svensk testamente gäller inte där.
Tack, bra du säger det om testamente även om jag hoppas att just jag inte ska behöva ett sånt på länge.
Tack för informationen. Jag har själv gått i tankarna att köpa en fastighet därnere, men hitintills avstått pga alla mer eller mindre dolda risker och krånglet.
Mvh investera-pengar.blogspot.com
Låter nästan som vår upplevelse när vi var i fruns hemland i (Sydostasien) för att försöka få ut några tusen kronor hon hade behållit på det kontot efter att hon flyttade till Sverige. Jag vet inte hur många vändor vi åkte till den sabla banken, och hur mycket hon satt där och nästan grät över alla frågor, konstiga motsägelsefulla regler som fanns. De berättade aldrig ”allt” som krävdes utan varje gång vi kom dit var det alltid något nytt bevis eller intyg som krävdes. Det hjälpte föga att jag inte talade språket och de var urusla på engelska. Vi höll på med detta under fyra veckors tid, och till sist när vi åkte till ett huvudkontor lyckades vi få förklaringen, nya regler för penningtvätt, och då frun inte använt sitt konto på flera år hade det ”frysts”. Tyvärr kunde det lokala bankkontoret inte förklara detta på något vettigt vis utan bombarderade oss med dokument…
Svenska bankkontor är inte bättre de… skulle köpa en begagnad bil och plockade ut en postväxel från mitt lokala SHB-kontor, på 65000 kr. Körde 30 mil och gjorde upp affären, vi gick till säljarens Swedbank-kontor, och de höll på i 20 minuter, tre olika tjänstemän, men lyckades inte lösa in postväxeln. Gick till ett lokalt SHB-kontor, det gick på 10 minuter.
Aj då. Ibland fastnar man i byråkratins träskmarker och kommer inte loss. Extra jobbigt att ni satt där i onödan.
Vad får du för ränta hos sabadell?
Efter första året med fast ränta är det rörlig Euribor +2,6%.
Hur ser reglerna kring amortering ut då?
Fast ränta på 3% första året, sedan rörlig ränta. Jag har Euribor +2,6%.
Tack för svar men jag tror du missuppfattade frågan 🙂
Nja, med rörlig ränta går det mig veterligen att t.ex. amortera mer var tredje månad när räntan läggs om så att säga. Annars följer vi planen.
När jag och min sambo bestämde oss att köpa lägenhet så hade vi inga.som helst konstigheter. Vi köpte en lägenhet som banken sabadell ville sälja där npgot företag har gått i konkurs Dom hade då sammarbete med mäklare som visade oss lägenheten. Och Notarius och alla papper på kontrakt och kontrakt ordnades på 2 dagar utan någon som helst krångel. Men, de som vi svenskar inte är vana vid är att ge dom nåt i gengäld. Så saker och ting går fortare. En liten slant till den som har hand om allt så lovat jag att det händer nåt. De funkar.!!
Intressant. Var går gränsen för det lagliga när det gäller… gengäld? Host, host.
Hur såg processen ut när dom godkände dig som låntagare? Vilka dokument krävdes och hur kollade dom din betalningsförmåga? Blev det krångligare för att du inte har anställning? Dom kan ju inte riktigt göra som här och bara ta en kreditupplysning.
Det kommer en inlägg med det framöver någon gång. Det var många papper att skriva på, mycket underlag att skicka.
Jodå, svenskt testamente gäller även i spanien! Om du är skriven i Sverige. Vi fick detta förklarat av år advokat.
Fördelen med ett testamente (kostar ca 150-200 €) är att allt går så mycket snabbare då i händelse av arvskifte mm. Den Spanska administrationen kan ju vara rätt så rörig av regler och tid tar det.
Bankerna är nu mer försiktiga i utlåningen. Villkoren för att ta ett lån är inte heller de enklaste. Men det finns fortfarande alternativ för att få ett hemlån på acceptabla villkor.
I framtiden borde det bli ännu bättre. I viss mån måste riskerna minskas genom antagande av lämpliga lagar
Vi köpte hösten 2018 ett radhus på Costa Blanca för totalt ca 2,5 mkr inklusive alla avgifter. Från början tänkte vi lånefinansiera och kollade med både Sabadell och Deutsche Bank, men bägge visade sig ha höga räntor och dessutom obligatoriska avgifter som tillkom. I fallet Sabadell var det svårt att få en tydlig redovisning av avgifterna, medan Deutsche Bank var mer öppna med dessa.
Vi valde att istället belåna våra fastigheter i Sverige. Jag är inte så orolig över att tillgången är i EUR samtidigt som lånet är i SEK eftersom vi har alla våra inkomster i SEK. Det ger ett litet skydd om svenska kronan skulle tappa i värde.
Just nu kommer vi dock inte åt vårt hus och hyresintäkterna har sinat. Vi håller tummarna för att vi ska kunna resa ned i juli men realistiskt kanske vi inte återser det innan nästa år. Ska bli intressant att se vad som händer med trädgården och citronträdet när vi lämnar det så länge. Vi har ett automatiskt bevattningssystem men det drivs på batteri och batteriet räcker nog inte mer än till sommaren.
Din resultaträkning är valutaskyddad om du har inkomster i samma valuta som dina (ränte)kostnader, men inte balansräkningen. I tider där räntorna är relativt låga föredrog jag att skydda balansräkningen. Om det blir en nästa gång kan det bli en annan lösning.
Jag hoppas att hösten kan bli okej i Spanien, eller åtminstone våren 2021.
Hej Markus.
Trevligt med lägenhet under solen, grattis.
Jag har själv bott i samma land i över 20 år och min rekommendation vad det gäller bank skulle bli ING Direct. Jag har varit kund hos dom länge och vad det gäller just bostadslån så har dom en bra detalj, nämligen att det inte kostar något att göra extra amorteringar om man bli av med lånet i förtid. Vet inte hur det är på just på Sabadell men många av mina vänner som har huslån på olika spanska banker kan inte amortera hårt just av den anledningen
https://www.ing.es/hipotecas
God avkastning på dig:)
Hej!
Tack för tipset!
Marcus, tack för ditt inlägg och tråkigt med det krångel du fick gå igenom men grattis till bostaden!!. Har gått i tankarna att köpa också under ett års tid har svårt att få en överblick av alla bankavgifter och trott att det är ”same same” oavsett vilken bank man väljer. En bank körde Stibor istället för Euribor, vet du vilken som är ”bäst”/”säkrast”? . Vilken advokat rekommenderar du och har du tips på en svensktalande? Hur gjorde du när du ”sökte av” marknaden efter bostad? Kontaktade du flera mäklare eller hur gick det till? Tack:)
Vet inte om skillnaden är så stor om det är Stibor istället för Euribor, men är lånet i euro borde det vara euribor, men vad vet om hur bankvärlden fungerar exakt.
Jag tycker att martinezechevarria.com fungerar för mig. Har inte testat någon annan och advokatassistenten talade svenska. Engelska kan alla. Annars kan mäklarfirman du köper av tipsa om advokatfirma.
Jag bad om tips från ett par olika mäklarfirmor utifrån min lilla lista på önskemål och prisklass. Bostadsmäklarna samarbetar då de delar på arvodet om din köpmäklare hittar ett objekt som någon annan mäklarfirma säljer (säljmäklare). Vänd dig till en vanlig svensk mäklarfirma med kontor där nere, alla svenska finns där. Skandiamäklarna, HusmanHagberg, Fastighetsmäklarna, etc. Eller bara sök på deras sajter och kontakta lämplig svensk mäklare som jobbar där nere.
Hej,
Hur fungerar det att ta höja upp lånet på bostaden för handpenning men sen låna resterande i Spanien?
Annars är min andra tanke att bara höja upp belåningsgrad i Sverige men då kommer animerings kravet in.
Tack på förhand
Hej! Såvitt jag förstår kan du belåna tillgångar i Sverige och finansiera köp utomlands. Och vice versa. Inte ens för bostadsköp i Sverige tror jag bankerna kan se om du tar ett privatlån för att finansiera handpenningen, i alla fall inte om du lånar av en vän eller släkting helt utanför systemet.
Hej!
Tack för ett intressant inlägg.
Jag kollade upp bankinter som du skrev om och blev lite tveksam över att de har reklam för en radiokanal på sin sida. Har aldrig sett det på en banks hemsida och det får mig att fundera över hur välfinansierade de är.
https://www.bankinter.com/banca/en/nav/mortgages-for-non-residents-foreigners-landing-bayradio
Hej, ja det ser konstigt ut. Undrar om banken sponsrar radiokanalen, som är för engelsktalande i regionen.
Har samma erfarenhet tyvärr. Om en vecka blir det exakt 3 månader och jag har fortfarande inte fått svar från bank Santander!
En jobbig sits minst sagt!
Hej,
Ni alla som har lånat hos spanska banker vad fick ni betala för uppläggningsavgift?
Bankinter tar från 400€ för att en värderingsman ska åka ut å värdera det hus som man vill köpa. Sen tar banken 1 % av det huset kostar innan de ger en bostadslån. Detta innebär flera tusen kronor i ren uppläggningsavgift.
Hej Andersson,
Jag har också fått förslag där de tar rejält betalt bara för att lägga upp lånet. Gäller Bankinter, så blir tveksam…
Har du hittat någon bättre bank?
Hej! Hoppas att du ser det här meddelandet. Trots att det är 2022. Jag skulle vilja rådfråga dig. Vi har hus i Nerja. Som också stigit med 1 miljon i värde sen köp. Vi tog och belånade på vårt hus hemma i Sverige så vi har en galet hög amortering nu. De tre miljoner vi lånade betalar vi ca 20 000kr i månaden för. Och sen ser ju banken i Sverige allt som en helhet så det hade varit skönt att ta lån på huset i spanien istället och sen betala av lånet i Sverige. Eller iallafall en del av det. För att få ned våra kostnader här. Skulle det fungera? Tänker att det är fördelaktigt euro kontra svenska kronan? Hur går man till väga?
Tack snälla för hjälp!
Hej!
Det är fördelaktigt dels så att lånet är i samma valuta som tillgången, vilket sänker risken. Dels nu när euron är dyr mot kronan, för under förutsättning att euron i framtiden faller tillbaka mot normalnivåer minskar ju då lånet jmf med er intjäning i Sverige.