Riskerna med svenska fastighetsaktier 2022. Del 1 – Räntechocken och min exponering

Mer eller mindre alla fastighetsaktier på Stockholmsbörsen har rasat under 2022. Det beror på att räntorna har stigit snabbare än någonsin, om vi räknar procent och inte procentenheter. För fastighetsbolagen kan det handla om från 1 procent till 5-6 procent, vilket innebär 5 procentenheter motsvarande 500 procent mer i ränta. Läs mer på DI.se (länk bakom betalvägg)

Sådana höjningar av räntekostnaderna blir svåra att klara, men i vart fall fixar fastighetsbolagen betydligt högre räntekostnader. SBB har en räntetäckningsgrad på 5,5 medan Balder och Castellum har 4,7.

Räntetäckningsgraden är per definition enligt Kungsledens sajt: ”Periodens resultat efter skatt med återläggning av skatt, orealiserade värdeförändringar finansiella instrument, fastigheter och avvecklad verksamhet samt resultat från försäljningar och finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader.”

Räntekostnaderna kan långt mer än dubblas och bolagen klarar ändå sina räntor. Sen vill vi ju att de ska klara utdelningarna också. Plus lite expansion av verksamheten på det.

Läget är komplicerat då det finns både plus och minus i sammanhanget:
+ Inflationen gör att hyresintäkterna kommer att stiga snabbare.
– Inflationen får kostnader för att bygga och renovera att stiga.
+ Reala tillgångar är i sig motståndskraftiga mot inflation och kan öka i takt med att pengar tappar sitt värde.
– Nuvärdesberäkningarna bakom fastigheternas värden missgynnas av stigande räntor.

Framför allt ska vi hoppas på att paniken på obligationsmarknaden lägger sig. För det krävs att inflationen toppar. Med statliga långräntor långt under inflationen tror marknaden uppenbarligen på lägre inflation längre fram.

Det är värre på kortare sikt. Beroende på hur man tittar på kostnader för boende i USA är inflationen där redan över 10 procent (länk öppnas i ny flik).

Den stigande inflationen i USA påverkar räntemarknaden och därmed fastighetsaktier.
Den stigande inflationen i USA påverkar räntemarknaden och därmed fastighetsaktier.

Oavsett hur det är i Sverige får vi i närtid fortsatt tuffa villkor på finansieringssidan för fastighetsbolagen. I Sverige faller aktierna i regel klart mer än vad de gjort i USA. Plus att dollarn stärkts. Vi får därmed till synes mycket mer för pengarna här.

Vad gör jag nu?

Problemet är att aktierna antagligen faller av en anledning. Så länge jag inte vågar lita på att vi ska återgå till det vanliga läget där vi kunde veta att fastighetsbolagen kunde klara utdelningarna vågar jag inte öka särskilt mycket. Annars skulle jag vikta ned lite i amerikanska fastighetsaktier och vikta upp i svenska.

Jag har i nuläget fem fastighetsinnehav noterade i Sverige, även om ett av dem är ett vinstandelsbevis. Castellum, Cibus Nordic, Corem Pref, Estea Omsorg, SBB D. Dessa står för 10 procent av min börsnoterade portfölj (exklusive indexportföljerna). Det är ändå rätt mycket kapital och jag vågar inte riskera att öka för tidigt. Jag vill så att säga syna korten innan jag ökar insatserna.

Det är bättre att missa första uppsvinget bara för att undvika risken att bolagen verkligen hamnar i trubbel. Jag tror inflationen toppar i år, men var toppar räntorna på obligationerna och vad vill och kan bankerna låna ut till för räntor framöver? Innan finansieringsstormen är över vill jag ta det försiktigt för att skydda mitt guldägg, min utdelningssportfölj.

Är jag redo att sälja allt eller stora delar av mina svenska fastighetsaktier om så krävs för att rädda det som räddas kan om läget blir ännu värre? Nej, inte mentalt. Det är så svårt att tänka om. Börspsykologi är lätt i teorin och svårare att praktisera. Plus att jag har varit med om börsras förr. Det är vanligt att marknaden överreagerar och sen handlar upp aktierna i rasande fart så fort det ljusnar lite. Är det verkligen annorlunda den här gången? Slår marknadens alla farhågor in nu? Jag tror inte det, men det är värt att hålla ögonen på utvecklingen.

4 reaktioner till “Riskerna med svenska fastighetsaktier 2022. Del 1 – Räntechocken och min exponering”

  1. Riktigt bra post om fastighetsbranschen och inflationens påverkan. Sitter själv med 12.39% i fastigheter, fast har även en REIT position på 6.23% (så blir farligt nära 20% ) utspritt på 7 olika bolag.

    Sålde nyligen av hela NorthWest Healthcare och nästan hela Atrium bara för att ta ner risken lite.

    Eftersom det ska komma lite fler höjningar i år så tänker jag att Mr.Market får hicka igen så sitter lite avvaktande till att öka just nu i mer fastigheter, trots både Castellum och SBB fått mycket stryk.

    Under tiden så tickar utdelningarna på högre än 2021 vilket är positivt.

    1. Tack.
      Ja, det är nog bra du inte ligger för tungt i fastighetsaktier. Man vet ju aldrig. Och det är lätt att bli lockad av alla fina historiska utdelningstrender.

  2. Skägget!!
    Om du skulle öka, vilken/vilka fastighetsaktier skulle du köra på?

    Är man dum om man handlar SBB nu?

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.

(Spamcheck Enabled)