Mer eller mindre alla fastighetsaktier på Stockholmsbörsen har rasat under 2022. Det beror på att räntorna har stigit snabbare än någonsin, om vi räknar procent och inte procentenheter. För fastighetsbolagen kan det handla om från 1 procent till 5-6 procent, vilket innebär 5 procentenheter motsvarande 500 procent mer i ränta. Läs mer på DI.se (länk bakom betalvägg)
Sådana höjningar av räntekostnaderna blir svåra att klara, men i vart fall fixar fastighetsbolagen betydligt högre räntekostnader. SBB har en räntetäckningsgrad på 5,5 medan Balder och Castellum har 4,7.
Räntetäckningsgraden är per definition enligt Kungsledens sajt: ”Periodens resultat efter skatt med återläggning av skatt, orealiserade värdeförändringar finansiella instrument, fastigheter och avvecklad verksamhet samt resultat från försäljningar och finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader.”
Räntekostnaderna kan långt mer än dubblas och bolagen klarar ändå sina räntor. Sen vill vi ju att de ska klara utdelningarna också. Plus lite expansion av verksamheten på det.
Läget är komplicerat då det finns både plus och minus i sammanhanget:
+ Inflationen gör att hyresintäkterna kommer att stiga snabbare.
– Inflationen får kostnader för att bygga och renovera att stiga.
+ Reala tillgångar är i sig motståndskraftiga mot inflation och kan öka i takt med att pengar tappar sitt värde.
– Nuvärdesberäkningarna bakom fastigheternas värden missgynnas av stigande räntor.
Framför allt ska vi hoppas på att paniken på obligationsmarknaden lägger sig. För det krävs att inflationen toppar. Med statliga långräntor långt under inflationen tror marknaden uppenbarligen på lägre inflation längre fram.
Det är värre på kortare sikt. Beroende på hur man tittar på kostnader för boende i USA är inflationen där redan över 10 procent (länk öppnas i ny flik).
Oavsett hur det är i Sverige får vi i närtid fortsatt tuffa villkor på finansieringssidan för fastighetsbolagen. I Sverige faller aktierna i regel klart mer än vad de gjort i USA. Plus att dollarn stärkts. Vi får därmed till synes mycket mer för pengarna här.
Vad gör jag nu?
Problemet är att aktierna antagligen faller av en anledning. Så länge jag inte vågar lita på att vi ska återgå till det vanliga läget där vi kunde veta att fastighetsbolagen kunde klara utdelningarna vågar jag inte öka särskilt mycket. Annars skulle jag vikta ned lite i amerikanska fastighetsaktier och vikta upp i svenska.
Jag har i nuläget fem fastighetsinnehav noterade i Sverige, även om ett av dem är ett vinstandelsbevis. Castellum, Cibus Nordic, Corem Pref, Estea Omsorg, SBB D (se del tre för att läsa om hur jag gjorde med D-aktien och preffen). Dessa fem står för 10 procent av min börsnoterade portfölj (exklusive indexportföljerna). Det är ändå rätt mycket kapital och jag vågar inte riskera att öka för tidigt. Jag vill så att säga syna korten innan jag ökar insatserna.
Det är bättre att missa första uppsvinget bara för att undvika risken att bolagen verkligen hamnar i trubbel. Jag tror inflationen toppar i år, men var toppar räntorna på obligationerna och vad vill och kan bankerna låna ut till för räntor framöver? Innan finansieringsstormen är över vill jag ta det försiktigt för att skydda mitt guldägg, min utdelningssportfölj.
Är jag redo att sälja allt eller stora delar av mina svenska fastighetsaktier om så krävs för att rädda det som räddas kan om läget blir ännu värre? Nej, inte mentalt. Det är så svårt att tänka om. Börspsykologi är lätt i teorin och svårare att praktisera. Plus att jag har varit med om börsras förr. Det är vanligt att marknaden överreagerar och sen handlar upp aktierna i rasande fart så fort det ljusnar lite. Är det verkligen annorlunda den här gången? Slår marknadens alla farhågor in nu? Jag tror inte det, men det är värt att hålla ögonen på utvecklingen.
Riktigt bra post om fastighetsbranschen och inflationens påverkan. Sitter själv med 12.39% i fastigheter, fast har även en REIT position på 6.23% (så blir farligt nära 20% ) utspritt på 7 olika bolag.
Sålde nyligen av hela NorthWest Healthcare och nästan hela Atrium bara för att ta ner risken lite.
Eftersom det ska komma lite fler höjningar i år så tänker jag att Mr.Market får hicka igen så sitter lite avvaktande till att öka just nu i mer fastigheter, trots både Castellum och SBB fått mycket stryk.
Under tiden så tickar utdelningarna på högre än 2021 vilket är positivt.
Tack.
Ja, det är nog bra du inte ligger för tungt i fastighetsaktier. Man vet ju aldrig. Och det är lätt att bli lockad av alla fina historiska utdelningstrender.
Skägget!!
Om du skulle öka, vilken/vilka fastighetsaktier skulle du köra på?
Är man dum om man handlar SBB nu?
Nej, inte dum men riskbenägen. Håll nere positionerna då kurstrenden är så alarmerande nedåt.
Jag ökade i Castellum tidigare denna månad.
Har du några tanker om varför svenska fastighetsaktier har fått så hårda stryk när amerikanska REITS knappt gått ner? Realty Income är ner med under 5%. Finansierar svenska fastighetsbolag sig med fler räntebärande instrument än REITs? Jag får det inte att hänga ihop. Kanske är obligationsmarknaden bara dysfunktionel i Europa just nu men det torde ju vara övergående. Jag själv tror att rädslan är överdriven – allt löser sig 🙂 och vilken utväxling fastighetsbolagen får nu om de kan lösa lån för 100kr och bara betala 90.
Jag har inga nya tankar där, men jag ser det som en anledning till viss optimism. Det kan inte vara så enormt stor skillnad även om REIT:s finansierar sig lite olika jämfört med svenska fastighetsbolag.
Hej Marcus!
Tack för en mycket intressant postserie om riskerna med svenska fastighetsaktier 2022!
Jag har lite funderingar. I början på året sökte jag efter en stabil utdelningsaktie/preferensaktie. Jag fastnade för Heimstadens preferensaktie som jag gick in ganska tungt i på 31.5 kr, vilket är strax under inlösenkursen 2025 som ligger på 33 kr. Med ca. 6% i utdelning/direktavkastning tyckte jag att det kändes som en skaplig affär då. Det som nu skett är att kursen rasat till drygt 24 kr vilket gjort att jag är otroligt stressad.
Jag är mest orolig för att Heimstaden kommer hålla inne utdelningen vilket säkerligen skulle spä på raset ännu mer med tanke på att det är en preferensaktie. Vad tycker du om företagets finansiella situation och tror du att de kan komma att ställa in utdelningen i framtiden? Har du någon uppfattning om hur Heimstadens preferensaktie står sig om man jämför med andra aktier/preferensaktier i fastighetsbranschen? Företaget verkar vara relativt högt skuldsatt samtidigt som deras hyresintäkter verkar vara låga. Jag vet inte om jag gör rätt som tittar främst på nettobelåningsgraden på ca. 49% och skuldsättningsgraden på 300%/3x. (Jag ber om ursäkt om jag använder fel begrepp.)
En annan fundering jag har är om folk sälja med förlust för att få sinnesron tillbaka eller brukar de sitta kvar i båten när det gungar? Om jag ser på min situation så är uppsidan i aktiekursen begränsad och det lär troligtvis ta väldigt många år innan utdelningen kompenserar kursnedgången. Dessutom har företaget planer på att emittera en ny preferensaktie och eventuellt en stamaktie vilket säkert också kommer pressa kursen. Som det ser ut nu så är trenden väldigt negativ och en fortsatt kursnedgång indikeras. Om jag skulle bestämma mig för att sälja med förlust så kan jag exempelvis investera i andra aktier som passar i en utdelningsportfölj. Vad tycker du om ett sådant handlande, att sälja med förlust för att investera i annat och sprida risken mer? Jag har sett att du ger bra tips. Synd bara att jag inte hittade din sida och dina böcker tidigare.
Vänligen
/Hossi
Hej! Såvitt jag vet är Heimstaden stabila, men efter storförvärvet från Akelius säkert högt belånade.
Jag tittar i första hand på soliditeten och vill att den ska vara över 30%. Räntetäckningsgraden bör vara 3-5 gånger. Sen kan finanser vara väldigt komplexa med olika lånevillkor som vi utomstående inte alltid känner till.
I grunden ska vi behålla våra innehav genom kriser och sälja på toppen. Men vi ska inte ligga tungt i enskilda aktier så kanske du skulle trimma innehavet en aning i så fall.
Bug och bock för svaret!
Soliditeten verkar ligga runt 40 och räntetäckningsgraden på 3. Tror du företaget kommer få problem med att finansiera utdelningarna i framtiden med tanke på inflationen och ränteläget? Företaget är ju trots allt högt belånat och måste prioritera sina obligationer och lån.
Sedan undrar jag också om du tycker att det är klokt att behålla preferensaktier för utdelningens skull i dessa tider? Jag ser att du har Corems preferensaktie i din utdelningsportfölj men annars är det mycket annat smått och gott som ger stabila utdelningar.
Tack på förhand!
Jag ser inga uppenbara problem för något fastighetsbolag än. Marknaden oroar sig ordentligt däremot, men jag vet inte riktigt varför de tror räntorna kommer att behöva vara så höga. Inflationen borde toppa i år.
Corem Pref och andra fastighetspreffar ska vi inte öka i för snabbt. Inflationen är nästan lika hög som direktavkastningen så vi får knappt något real avkastning där, men viker inflation nedåt och räntorna med den är det bra lägen. Frågan är bara när och från vilka nivåer det förhoppningsvis sker.
Jag håller hoppet uppe ett tag till.
Hej Marcus!
Läste att du sålde SBB D och ökade ditt innhav i Corem pref. Äger båda dessa men funderar på att sälja av SBB D.
1.Att preffar skulle vara ”tryggare” tack vare räntan på utdelningen om den skulle ställas in är det helt säkert. Kan inte styrelsen (och stämman) ta beslut om att kringå räntan på utdelningen?
2. Äger även K2A preff, Np3 preff och Fastpartner D. Var tror du om dessa bolag, är risken för inställda utdelningar stora i dessa tider?
Mvh Peter
Hej!
1 Nej, det krävs att en bolagsstämma ändrar bolagsordningen för det. Att en bolagsstämma skulle ändra något sånt under preferensaktiernas löptid vore en stor skandal.
2 Jag tror risken fortfarande är rätt liten, även om den ökat inför 2023.