I kristider skiljs agnarna från vetet och riskhanteringen blir viktigare än någonsin. I det sammanhanget vet vi att preferensaktier är bättre än d-aktier av flera anledningar. Utöver det vet vi ännu inte mycket om hur fastighetsoron ska sluta.
Preferensaktier bättre än d-aktier därför att de har lägre risk. Det beror på att de har en preferens, det vill säga företräde, till utdelningar. Det utgår till och med ränta på inställd utdelning ända tills vi aktieägare får den. Läs mer om preferensaktier här och d-aktier här.
Den vissheten och mycket funderande har fått mig att sälja allt i SBB D. Drygt hälften av kapitalet går till Corem Pref och resten till Xact Norden Högutdelande och New Mountain Finance Corp.
– Preffar är säkrare än D-aktier, så jag sänker kreditrisken något.
– Jag får färre innehav att hålla koll på, vilket öppnar för köp av aktier i andra sektorer.
– Jag får bättre riskspridning via Xact-fonden och den lägre vikten i svenska fastighetsaktier. Tidigare hade jag 10 procent, se del ett om risken i svenska fastighetsaktier. Numera är det knappt 9 procent.
– Jag behåller mina totala utdelningar på årsbasis på nästan samma nivå som tidigare.
– Jag slipper den mentala utmaningen att vara exponerad mot SBB, som det stormar mest kring i fastighetssektorn.
Dras en utdelning in på en B-aktie gör den det på bolagets D-aktie också. Om bolaget sen har råd kan det betala ut den indragna utdelningen för stamaktierna, men det är inte alls samma stress eller krav för det som i fallet med preferensaktier där indragen utdelning står och tickar ränta.
I fallet med Corem Pref handlar det enligt bolagsordningen om 7 procent i årlig ränta på det innestående beloppet. Jag kände därför att jag ville konsolidera mina innehav av hög men fast utdelning till Corem Pref, som nu ger misstänksamt höga 8,4 procent i direktavkastning.
När jag köpte SBB D tyckte jag att det var värt den högre risken mot att jag fick högre direktavkastning, men jag har ändrat mig.
I covidkraschen sålde jag efter nedgång och köpte samtidigt annat som ökade i värde när det vände. Det är samma strategi nu.
Har jag gett upp hoppet om SBB?
Nej, men läget är mycket svårt att bedöma. Till DI (betalvägg) har Spiltans räntefondförvaltare Lars Lönnquist sagt att det är bra att SBB ”…konsoliderar, säljer av icke-kärninnehav, får ner skuldsättningen och säkerställer investment grade-ratingen. Baserat på den information vi har fått från bolaget känner vi oss trygga med att det här kommer att bli en framgångsrik strategi.”
Det blir säkert framgångsrikt för obligationsinnehavarna och bankerna. Lite mer osäkert för SBB:s stamaktieägare. Iofs har Ilja Batljan till DITV nyligen sagt att om räntan stiger till 10 procent och inflationen är 6 procent så klarar de utdelningarna. Å andra sidan är aktiemarknaden inte dum eller helt i tokpanik som handlar ned aktierna så brant.
Hur mörka är molnen på fastighetshimlen egentligen?
Kanske mörkare än vad jag tidigare trott. Enligt en intervju i DITV med Erik Nordenskjöld på förmögenhetsförvaltaren Citroneer har fastighetspriserna sjunkit brant under våren och försommaren.
”Vi ser hos våra kunder som är direktägare (av fastigheter) hur prisutvecklingen från Q1 till Q2 har varit enorm. Det är toppnoteringar någonstans i januari-februari, sedan är det ned 35 procent i värderingarna.”
Hej Marcus,
Tack för bra läsning.
Är man helt ”dum” om man behåller allt i Castellum, SBB D, Cibus trotts nedgångarna? Behöver ca en 2x ökning för att komma tillbaks till +\-0, ska dock ha aktierna i 10-20 år och är inte i behov av pengarna.
Sen kanske ditt inlägg redan svara på frågan men borde detta inte vara ett bra tillfälle att köpa framtida billiga fastighetsaktier? (10-20år) antar att svaret är nej då? Iaf just nu.
Tror du bostadsmarknaden också kommer krascha med mer än man räknat med under nästa år IOM att detta händer i aktievärden?
Det jag har läst räknar man med en 10% nedgång på bostadsmarknaden.
Mvh
Mc King
Vad tycker du om Heimstaden preferensaktie med över 8% direktavkastning?
Jag kollade igenom Heimstadens bolagsordning lite översiktligt. Kändes lite komplicerat. Mycket information och villkor för preferensaktien.
Gillar deras segment med bostäder, men kanske blir en viss fördröjning för att få full kompensation för inflationen då jag läste någonstans att hyrorna förhandlas fram vid varje höjning.
/ Michael
Efter deras stora förvärv har nog Heimstaden en hel del skulder, men annars är det såvitt jag vet ett stabilt bolag.
Raset i fastighetsaktier fick mig att göra slag i något jag planerat/velat göra länge: flytta mina 1500 Castellum (GAV 87,20) från en gammal depå till ISK. Avanza lät mig göra detta utan kostnad, men det blir givetvis en liten skattesmäll nästa år. Kan vara ett tips för andra som går i liknande tankar.
Ja, det blir ju lägre reavinstskatt nu efter kursraset. Sen kommer förhoppningsvis vinsterna någon gång längre fram, men då i ISK:t.
Har nyligen byggt en utdelningsportfölj som jag ska vidareutveckla. Bl a Jm och Castellum ingår. Iom att jag vid sidan äger en bostadsrätt för drygt 5 miljoner kanske jag i praktiken borde lasta av dessa två för att inte vara överexponerad mot fastighet, särskilt dessa tider?
Du tänker rätt strategiskt, i alla fall om du har någon form av hög belåning på din bostadsrätt. Din totala privatekonomiska exponering ska inte vara för stor mot fastigheter, även om det är stor skillnad på Castellums kommersiella fastigheter och bostäder. Främst JM:s bostadsbyggande påverkas negativt på samma sätt som din bostad om priset på just bostäder faller.
Tack för en intressant artikel! Har lite mer exponering mot fastigheter än dig, ca 18%. Har även SBB B (och D sedan långt innan) som jag köpte en slatt av när de låg i ca 23 kr. Resan fortsatte dock snabbt söderut, en klassisk fallande kniv.
Det är ju alltid jobbigt att sälja när man ligger på minus, och vi som prioriterar utdelningar framför snabba värdevinster samt att behöva in och mickla med portföljen när världen ändras ser antagligen ett läge nu att bättra på sitt gav och köpa mer, det går liksom emot att sälja med förlust när man egentligen borde handla mer på dessa toklåga nivåer. Jag har sagt att jag aldrig ska köpa aktier som jag inte vill äga vid ett visst tillfälle, och genom att sälja av nu motsäger man ju i så fall den strategin. Det enda som egentligen ska bara ett hot mot en utdelningsportfölj är inställda eller för evigt sänkta utdelningar, men där tror jag inte vi är än eller någonsin kommer till för de stora fastighetsbolagen. Har svårt att se att de större bolagen skulle tillåta sig att hamna i en sådan sits, om vi inte hamnar i en total depression eller tredje världskrig eller liknande. För den tålmodige bör preffarna gå upp igen när räntorna sjunker, kanske om några år. Under tiden tänker jag att de genererar stadig fixed income, eller kanske blir inlösta (vilket har hänt med flera av de preffar vi köpte 2016-17).
Jag hoppas att du har rätt. Jag vet en del andra bolag som rasade i covidkraschen 2020 och sen återhämtade sig. NMFC som jag nämner i texten ovan är ett av dem. Tokras ned, men sen återhämtning då utdelningen bara sänktes lite grann.
Hej Marcus,
Din postserie om riskerna med svenska fastighetsaktier 2022 blir mer intressant för varje nytillkommen del!
Jag har lite funderingar igen. I mitt fall så sitter jag med otroligt många Heimstaden preferensaktier men börjar snegla mot Corems preferensaktie nu. Tycker du att det är värt att sälja Heimstadens preferensaktier med minst 25% i förlust för att satsa på Corems preferensaktie alternativt att behålla Heimstadens preferensaktier trots all förlust och putta in ett mindre belopp i Corems preferensaktie? Hur hade du gjort?
Corems preferensaktie har jag följt efter att ha fått inspiration från dig. Den har enligt mig blivit märkligt billig då 9% i direktavkastning är riktigt bra (tycker jag). Om syftet är att behålla preferensaktierna på lång sikt så borde det bli en bra affär. Har du några tankar kring ”slakten” som sker?
Jag undrar också om fastighetsbolaget som gett ut preferensaktien får problem med sin ekonomi, vad sker först, försäljning av fastigheter eller slopad utdelning på preferensaktierna?
Vänligen,
/Hossi
Hej!
Jag kan inte Heimstaden så bra, men utifrån hur preffarna värderas tror jag inte marknaden ser så stor skillnad i risker. Något lägre risk i Corem Pref kanske.
Blev chockad idag av raset i Corem Pref. 🙁
Jag tror de säljer av fastigheter innan de sänker utdelningen på preffen. Att sänka utdelningen på stamaktierna sker innan det, så det blir spännande att se hur det går när boksluten kommer i början av nästa år.
Hej Marcus
Kommentar om D aktier.
I bolagsordningarna står att D aktien skall erhålla 5 ggr (eller 50 ggr Corem) den sammanlagda utdelningen för A och B aktier.
Skulle vara intressant att visa hur mycket utdelning som krävs på A och B aktier för att D aktien skall få utdelning.
Exempel
Corem
Antal A och B aktier ca 1 100 000 000 st (1,1mdr)
Antal D aktier ca 7 500 000 st (7,5 miljoner)
Utdelning D aktier 7,5 mkr a 20 kr blir 150 mkr
D aktien har rätt till 50 ggr den sammanlagda utdelningen på A B aktien Mao behöver det delas ut 3 mkr totalt till A och B aktierna
Det blir ca 3 öre per aktie
Skulle man räkna på SBB så krävs en utdelning på ca 6 öre per aktie.
Jag tycker det föreligger en missuppfattning att man räknar utdelning per aktie. För det är den sammanlagda utdelningen som räknas i kr.
Tex är en missuppfattning att det krävs en utdelning på 40 öre på Corems A och B aktier för att D aktierna ska få 20 kr (50 ggr)
Det behövs som jag visat enbart ca 3 öre.
Visst tänker jag rätt?
Det vore orimligt att räkna utdelning per aktie.
För då isidosätts D akitieägarnas utdelningsmöjlighet om Bolaget gör en stor emission av A och B aktier.
Hej!
Jag tror du har rätt, efter kvartalsrapporterna kan jag kolla med bolagen.
Hej Marcus, tack för en bra blogg och aktiechatt!
Jag har en fråga om hur man bör tänka om fastighetsmarknaden när den lugnar ner sig och hur man värderar bolagen på ett lätt sätt utan att titta för djupt i detalj på innehaven.
Grundförutsättningen är att det är bolag med affärsidén att öka sitt värde genom att äga och förvalta bostäder istället för att bygga och sälja.
Uthyrningsgraden är hög och förvaltningsresultatet högt.
Är detta fel?
Hög substansrabatt efter marknaden har värderat ner innehaven.
Låg belåning.
Låg ränta och lång löptid på lån och obligationer.
Storägare av kött och blod.
Hög direktavkastning som stått eller ökat under lång tid.
Om man köper ett antal bolag enligt detta när ränta och inflation lugnat ner sig och när bostadsvärderingarna gått ner, tror du att det är tillräckligt eller behöver man djupdyka mer?
Mvh Markus
Hej, jag tror att du i åtminstone kommer en bra bit på vägen. Vad exakt som är tillräckligt beror så mycket på.
Min tanke var att gå emot sektorn framöver med en ”basket approach” och köpa flertalet aktier istället för plocka russinen då jag inte är säker på att jag kan det, och detta är kriterierna som bolagen kmr uppfylla.
I slutändan kanske det ändå blir Castellum, Balder och Sagax plus ett par till men då har jag en process dit iaf.
Vad tkr du fattas eller är det fel aätt att möta problemet?
Flera småposter kan vara ett bra angreppssätt. Att lägga en bombmatta så att säga.
Tack för svar 🙂
Hej,
Hur ser du på risken i sagax D?
Känns ganska trygg.
Mvh
Hej, ja det är den. Men jag saknar Sagax Pref i sådana här tider.
Hej!
Vad tror du om Emils preff?
Ca 9 % I DA.
Är det misstänkt högt eller är det klockrent att köpa?
Äger du Emils preff?
Får intrycket efter att ha läst på en hel del att dom är ett stabilt fastighetsbolag.
Hej,
nej jag äger inte den preffen.
Ja, det är lite misstänksamt högt precis som för flera andra preferensaktier. Hittills har Emilshus varit stabila.