Euroforest blev en bra skogsaffär

Euroforest och Björn Ferry
Euroforest säljer nu sina skogsfastigheter. Björn Ferry var bolagets affischnamn under en tid.

Våren 2010 köpte jag aktier i onoterade aktiebolaget Realfond Skog, som sedan bytte namn till Europeiska Skogsfonden och sen till Euroforest. Att efter finanskrisen passa på att köpa reala tillgångar lät som en bra affärsidé och riskspridning och det var det också.

Placeringshorisonten var ursprungligen fem år, men de senaste åren har verksamheten fokuserats mot Litauen och nu har Euroforest sålt skogsfastigheterna. Totalt får vi 229 kr per aktie, vilket är bra då startvärdet var 100 kr. Utdelningar på totalt ca 22 kr per aktie tillkommer. Jag köpte mina första aktier för 105 kr då jag inte var med från allra första början.

Jag räknar med att min avkastning för aktierna jag hade från första köpet är 11,5 procent om året före skatt. Detta inklusive utdelningar och ränta-på-ränta-effekt. Egentligen är det mer totalt sett då jag i maj 2017 dubblade mitt innehav till kursen 120 kr tror jag det var. En av de bästa affärerna jag gjort på senare år. Jag handlade då på listan för onoterade aktier, Alternativa som numera heter Pepins.

Bara att tacka Patrik Lingårdh & Co för ett bra arbete.

Alla trodde inte på Euroforest (dåvarande Realfond Skog) när det begav sig 2010. Här nedan ett tidningsurklipp som en kollega gav mig sedan jag skrivit om aktien i Privata Affärer. Jag lär som jag lever och tvärtom.

Realfond Skog blev Euroforest och blev en god skogsplacering. Peter Benson hade fel i sin kritik 2010.

Den annars så skarptänkte Peter Benson framstod redan då i en inte helt god dager då antalet sakfel i texten antydde att han inte läst prospektet ordentligt. Kanske hade han för dagen rollen det som numera kallas för att ”bråsa”, det vill säga komma med onyanserad kritik enbart för effektens skull.

Benson fick svar enligt nedan från Euroforest (dåvarande Realfond Skog):Euroforest realfond Skog svar till DI och Benson

Att förvalta skog är inte gratis och en femårsplan kan förvisso förlängas, men innebär inte slutavverkning utan att fastigheterna säljs. Att förvaltarna har a-aktier med många röster innebär inte att de rånar de andra investerarna på avkastning, för den här typen av aktiebolag (kallar sig ibland något med fond med det är alltid ett bolag) fördelar vinsterna där de som skjuter till mest kapital förstås för mest avkastning. A-aktierna finns bara för att säkra förvaltningsuppdraget.

Slutet gott, allting gott.

God jul önskar jag alla mina läsare!

 

Missat mål men skapligt bra ändå – Svenska Bostadsfonden 2-7

De onoterade bolagen Svenska Bostadsfonden 2-7 har nu avslutats. Jag kommenterade tidigare den första bostadsfonden som avslutats och som gav 5,4 procent om året.

Hyreshusinvesteringarna som fond 2-7 gjorde blev enligt Svenska Bostadsfonden lite mer lyckade, då de gav i snitt 7 procent. Totalavkastningen spänner som du kan se nedan mellan 29% och 99%. Nu hade de olika lång löptid (den äldsta startade 2005) och påverkades antagligen lite olika av finanskrisen. Avkastningen per år varierade med andra ord mellan 3,5% och 12%.

svbostadsfonden

Onekligen en stor variation, så det gäller att ha lite tur att välja rätt fond. Men fastighetsbolagen på börsen ger ju också olika mycket avkastning.

Svenska Bostadsfondens mål var 8-10% i årlig avkastning, så de flesta fonderna missade målet. I nollinflationsmiljö var ändå utfallet helt okej tycker jag.

Jag har aldrig ägt andelar i Svenska Bostadsfonden och jag kommer inte att satsa på deras fond nummer tolv heller. Inte för det är dåligt, men jag har utbud så jag klarar mig på börsen i Sverige och i USA.

Enligt Svenska Bostadsfonden är det förändringar på gång:

”Svenska Bostadsfonden 12 kommer även att vara den sista av bolagets privatfonder som erbjuder en lägre reavinstskatt. Framtida fonder kommer nämligen att behöva noteras på grund av nya regelverk vilket gör att denna skattefördel försvinner.”

LAIF, lagen om alternativa investeringsfonder sätter alltså stopp. Fram till nu har det mig veterligen varit deklarationsblankett K12 som gällt, vilket gett lite lägre skatt jämfört med vanliga K4. Å andra sidan kanske de framtida fonderna kommer att gå att köpa i ISK eller KF där skatten i nuläget är mycket lägre.

Årets sista transaktioner är sälj

Nets fullföljer uppköpsbudet på Dibs och jag räknar med att få pengarna första bästa vardagen efter utlovade ”kring 30/12”. Jag får börja nästa år med ett kärt problem – placera nya pengar. 

Jag har sålt Norrpada (tidigare Ryska Fastighetsfonden 2) till närstående och slipper den surdegen. Känns skönt. Dels får jag fram en avdragsgill förlust (vilket behövs i år!) och dels slipper jag exponering mot Ryssland. Vänder det upp stannar vinsten i familjen, annars är det som det är med den chansningen.

Lärdom – chansa inte. Särskilt inte på onoterade bolag, det är bättre att chansa på börsnoterade aktier och sätta stop loss etc för att skydda dig. 

Det gick oväntat snabbt att föra över ägandet från min Avanza-depå. Rätt blankett per post så var det klart. Avräkningsnota och betalning mellan köpare och säljare fixade vi själva

Så fort Dibspengarna är i hamn tar jag bort den aktien från mina innehav. Skönt att det blir lite färre investeringar att hålla koll på. Det finns en gräns för hur diversifierad det är bra att vara. 

Frågor och svar om Balder Pref, Sv. Bostadsfonden, ROE, AOIL

Varför sjunker kursen så mycket för Balders preferensaktie?
Den handlades utan kvartalsutdelning härom sisten. Sen har Balder Pref varit dyr ganska länge, men borde bottna snart.

Kan man placera i Akelius invest genom sin kapitalförsäkring?
Det som finns på börslista och som du kan ha i en kapitalförsäkring är preferensaktien Akelius Residential Pref. Med tanke på den höga direktavkastningen och den låga avkastningsskatten är det en lämplig aktie för en kapitalförsäkring. 

Undrar om det finns någon lista över nyckeltalet ROE för olika företag eller måste jag leta efter var och ett i varje företag. Var i så fall ska jag leta för att hitta dem?
Det är inte helt superlätt. Avkastningen på eget kapital kan man räkna ut via http://www.borsdata.se Själv kör jag som många andra i media med databasen Factset.

Jag skulle behöva råd om Africa Oil. Just nu ligger jag väldigt mycket back på mina Africa Oil. Jag måste komma upp till 43 kronor för att ligga plus minus noll. Ska man köpa mer för att få upp gränsvärdet? Tror du att Africa Oil kommer att stiga? De har finansiering fram till mitten på 2015. Kan de gå i konkurs? 
Med tanke på risken i aktien tycker jag inte du ska köpa mer. Lottsedlar ska som lottsedlar betraktas. Risken för konkurs är mycket liten, familjen Lundin har kapital att backa upp Africa Oil med och det finns säkert många andra som vill gå in med pengar. Det var inte många månader sedan vd:n pratade om att de fått många uppköpspropåer.

Jag har ett prospekt på något som heter Svenska Bostadsfonden och undrar ifall Du har någon erfarenhet och synpunkter kring detta? Man har som Du kanske vet en emission ute för teckning senast 17/10 och jag funderar lite kring detta. Är ganska försiktig i mina investeringar och skulle gärna vilja ha Din syn. Tycker bl a att arvodet verkar högt då man säger i prospektet att “arvodet är 20% av utdelat kapital över avkastningströskeln (90 dagars SSVX)”, vad nu detta betyder. Tycker Du för övrigt att bolaget är ett stabilt bolag att satsa pengar i?
Svenska Bostadsfonden1 gav en halvdan avkastning. Kostnaderna för förvaltningen är okej, saker och ting kostar, men 20 procent av all avkastning över statsobligationer på tre månader kan bli dyrt men bara om det går bra. Stiger räntorna blir tröskeln för rörligt arvode högre. Totalt sett är Svenska Bostadsfonden ett helt okej sätt att investera i bostadsfastigheter utanför börsen.  Bättre än den dyraste fastighetsaktien i alla fall.

Väl mött i nästa aktiechatt hos PA på fredag kl 10.

Elekta, räntesparande och Tectona

Jag köpte Elekta-aktier i mitten av januari 2014 och tänkte ligga på dem till årets slut. Elekta gick i morse ner med 10 procent, är det då läge att sälja enligt er proffs eller sitta still i båten som jag tänker.
Elekta tyngs just nu av valutaförändringar, uppskjutna leveranser och låg efterfrågan på strålkniven. De två första är övergående, vilket även det tredje orsaken kan vara. Frågan är bara när. I tider av besparingar i offentlig sektor kan inköp av dyra medicintekniska produkter skjutas upp, men sett över flera år lär åldrande befolkning i väst och tillväxtmarknadsländer som satsar mer på välfärd driva på Elektas efterfrågan. Sett över 2-3 år är det säkert en bra aktie, men jag är mer osäker på kortare sikt även om den ökade orderingången bådar gott.

Du skrev ” I dag kontosparar jag bara om det är relativt hög ränta och insättningsgaranti, resten blir främst preferensaktier och vanliga stamaktier på lång sikt”. Tycker du inte att en fond som Spiltans Räntefond eller någon High Yield fond kunde vara ett alternativ? Jag funderar just nu på att – på sidan av mina aktier – starta upp en till kapitalförsäkring och där lägga in lågrisksparande.
Jag har faktiskt både räntefonder och en hedgefond själv, som kan ses som bättre alternativ är kontosparande utan insättningsgaranti. Jag nämnde inte allt i krönikan. Spiltan Räntefond Sverige liksom en del företagsobligationsfonder är bra lågrisksparande. Däremot brukar jag inte rekommendera sparande med så pass låga avkastningsmöjligheter i kapitalförsäkring eller i ISK, det är bättre med sånt som bör ge 5-10 procent per år i där. Ska KF och ISK löna sig ska avkastningen vara större än statslåneräntan, och det är inte med mycket marginal som Spiltans Räntefond är det. Så visst kan du ha räntesparande i kapitalförsäkring, men det är ingen stor vinst med det.

1 Tectona har skickat ut ett erbjudande till befintliga investerare. Vad har du för synpunkter kring om det är ett bra/dåligt erbjudande? 
2 Vad tror du om Tectona och dess verksamhet överlag? Såg att du varit med på en resa, känns allt seriöst?
1 Det är ett intressant erbjudande om du är långsiktig och vill vara utanför börsen. Du får inga detaljerande kvartalsrapporter precis, men verksamheten ser jag inget fel på. Tectona Skogsfond emitterade tidigare preferensaktier som var kopplade till ett visst skogsområde, nu är det stamaktier. Jag har svårt att jämföra t.ex. antal träd per aktie, eftersom upplägget har ändrats något och jag inte hittar alla detaljer i skrivande stund. Jag ska ev. kolla upp detta framöver.
2 Allt känns seriöst, ja. Sen är det ingen garanti för att det blir bra avkastning, men Tectona verkar till skillnad från Forwood vara duktiga på att minimera kostnaderna. Sen kryllar det inte precis av redovisning och tabeller från fonderna/bolagen.