Hack i tillväxtkurvan för bostadsinvesteringen Tectona

Panama 2013. Vilken investeringsresa!
Panama 2013. Vilken investeringsresa! Avsaknaden av flygande insekter även ute på landsbygden var härlig.

Att Panamas huspriser föll 4 procent ifjol satte viss press på mitt fastighetsbolag Tectona. Marknadsvärdet på bostäderna föll enligt bokslutet 4 procent även för bolaget, men det egna kapitalet ökade från 1,63 kr till 1,75 kr per aktie. Det beror på att det inte är marknadsvärdena utan lägre bokförda värden i balansräkningen.

De dolda tillgångarna i Tectona på fastighetssidan är 14 procent, vilket ger en substans på av mig beräknat till uppåt 2 kr per aktie. Alla tillgångar är förvisso inte bostäder utan det finns en liten teakplantage-exponering också. Därav namnet på bolaget, Tectona Grandis betyder teak.

Jag ligger kvar orörlig med mitt lilla innehav, dels för att jag inte kan sälja då handeln är för liten och dels för att det långsiktigt säkert blir en bra placering en vacker dag.

Bolaget tar nya tag och ska expandera för att få mer stordriftsfördelar i år. Soliditeten på 85 procent är skyhög för att vara ett fastighetsbolag så mer gas är det dags för antar jag nu när aktien är listan på NGM MTF.

Utdelningshöjare, ISK, bostad och pensionen

Bolag som procentuellt höjer utdelningarna år för år? Helst ej konjunkturkänsliga.
Fastighetsbolagen Castellum, Wallenstam och Wihlborgs har höjt utdelningen minst fem år på raken nu. Skanska och H&M sänker nog aldrig sin (ordinarie) utdelning. SCA och Sandvik sänkte i finanskrisen kring 2009, men det var då första gången på mycket länge och har inte hänt därefter.

Blir hela blir utdelningen i ett investeringssparkonto helt skattefritt om man tar ut erhållet utdelningsbelopp före kalenderkvartalsskiftet?
Ja, det blir det. För att en ISK ska löna sig totalt krävs att den årliga totalavkastningen (alltså kursutveckling plus utdelningar) är minst lika hög som statslåneräntan den 30 november året innan.

Har tänkt att köpa en bostadsrätt kontant inom 0,5-5 år beroende på konjunkturläge. Bör jag ha kvar en motsvarande summa på e-sparkonto med 0,5 % procents ränta och fria uttag (hos Swedbank) tills dess eller är det att föredra att få högre ränta på dem pengarna hos någon annan bank tills jag köper bostadsrätt?
Ja, du kan få över 2 procents ränta med insättningsgaranti hos flera andra banker. Allt från SBAB till mindre aktörer. Flytta pengarna dit.

Var kan man se aktiers volatilitet?
Hos till exempel Avanza kan du se volatiliteten, alltså hur mycket aktien svänger runt sitt medelvärde. Det säger en del om hur mycket kursen svängt historiskt, men inte nödvändigtvis så mycket om framtiden. Det är ett nyckeltal du kan titta på bland flera.

Vilka aktiegrupper är icke konjunkturkänsliga resp. konjunkturkänsliga?
Läkemedel, daglivaror som mat och medicinsk teknik är okänsligt för svängningar i konjunkturen. Industrin och dyra sällansköpsvaror som vitvaror, mode och lyx är däremot känsligt.

Jag ska börja ta ut mina pensionspengar inom kort då jag fyller 60 år. Pengarna tas ut under fem år som min huvudinkomst. Därefter växlar jag över till min tjänstepension. Pengarna ligger nu till 100% i SPP’s Penningmarknadsfond. Säkert men en aning tråkigt. Jag funderar nu på 30 procent i SPP obligationsfond och SPP företagsobligationsfond samt resten i sex aktiefonder.
Jag skulle nog generellt sett ge rådet att du har åtminstone hälften i SPP Penningsmarknadsfond och SPP Företagsobligationsfond. Detta eftersom du ska börja ta ut pengarna med start redan nu och många börser har gått upp mycket de senaste åren. Nu har du rätt mycket pengar att ta av så du kan klara en högre risk än så. Undvik i vart fall SPP Obligationsfond som placerar i obligationer med längre löptid än de andra två och det blir en nackdel om räntorna börja stiga. 




—————
Det var allt från mejlboxen för denna gång.
/Marcus Skägget Hernhag
PS
Det sägs att längden på damernas kjolar förändras med konjunkturen. Är det samma sak med Anders Borgs hästsvans? Nu när den försvunnit – är det bättre eller sämre tider på gång då? Eller bara andra opinionssiffror? 🙂

Svenska Bostadsfonden1 gav 5,4% om året

Svenska Bostadsfonden 1 AB gav i genomsnitt 5,4 procent årligen i avkastning. Fonden, som var ett aktiebolag, startade under 2004 och stängde nu 2013. Totalavkastningen blev 52 procent.

Räknat från halva 2004 till halva 2013 och omräknat till ett geometriskt medelvärde, alltså årlig avkastning inklusive ränta-på-ränta-effekten, blir då 5,4 procent.

Helt korrekt är inte det, eftersom vissa år gav en eller ett fåtal procents utdelning som inte återinvesterades i fonden/bolaget, utan som investerarna fick förränta själva. Det påverkar inte totalavkastningen, men väl hur ränta-på-ränta-avkastningen ska beräknas. Lite förenklat gav ändå de förvärvade hyresfastigheterna 5,4 procent om året i totalavkastning.

Det är inte högt, men anständigt. Många börsnoterade fastighetsbolag har gått mycket bättre. Till och med fastighetsbolagens preferensaktier som ger kring 6-7 procent om året går bättre. Särskilt då dessa är börsnoterade och kan placeras i ISK och KF så vi slipper  kapitalskatt.

Det är med andra ord inte så jag ångrar att jag satsat tungt på ”preffar” och inte något på Svenska Bostadsfonden. Särskilt inte nu när inflationen är negativ.

Som bostadsinvestering är hyresfastigheter ett bra alternativ och vi får se hur Svenska Bostadsfondens övriga fonder ger när de avvecklas.

/Marcus Hernhag




Bostadsmäklarnas privata säljtrick

Jag hittade ett nytt bostadsinvesteringstips på DVD:n Freakonomics. Tydligen är det så att statistiskt sett väntar mäklare tio dagar längre när de ska sälja sina privata bostäder jämfört med hur länge deras kunders diton finns ute på marknaden.

Orsaken är att de på marginalen tjänar väldigt lite extra på att hålla kundens bostad ute på marknaden en extra vecka. Det är lika bra för mäklaren att försöka stänga affären så snabbt som möjligt. Till skillnad från dig – eller den mäklare som säljer sin egen bostad.

En höjning med 10 000 kr är mycket för dig som säljer, men ger inte många extra hundralappar i mäklarens plånbok.

Rådet är därför att inte låta mäklaren stressa en affär, utan avvakta en tag till innan du tackar ja till ett bud.

Bostads- och banktips från Avanza Forum 2013

Här kommer lite råd från Avanza Forum om bostadsinvesteringar och husköp med Alexander Norén och Elaine Eksvärd:

* Vill du göra en bra affär – bli minst lika kunnig om prisläget som mäklaren.

* Vill du göra fynd – hitta en mäklare (eller säljare) som sätter priset för högt så att det inte kommer så många på visningen.

* Du blir dömd efter ditt utseende, så klä dig strategiskt på t.ex. banken.

* Förstår du inte bankens fikonspråk – säg det åt dem och låt dem veta att de kan gå miste om dina pengar.

* Ta reda på konkreta exempel på folk som har mycket låg ränta så du kan nämna det för banken i låneförhandlingen. ”Jo, det finns visst de som har lägre ränta…”

* Säljer du på våren när alla andra tror det är bäst för det är snyggt i trädgården får du sämre betalt för många andra gör likadant. Sälj istället i januari eller februari.

* Subtila hot funkar bra rent retoriskt mot banken.

* Köp lite större än du behöver idag, men låt i så fall en del av bostaden vara ”ofärdig”.

* Försök fundera ut varför du känner som du gör för en viss bostad.

* Bästa budgivningstricket enligt Alexander Norén:
Ska du köpa – undvik budgivning. Ska du sälja – gör allt du kan för att få till stånd budgivning.