Svårigheterna med trädplantager och Better Globe

Träd som ger dig fingret.
Trädplantager kan löna sig, men det finns många avigsidor och risker.

I veckan har stormen kring trädplantagebolaget Better Globe tilltagit igen. Som jag skrev på twitter förtydligar jag gärna att jag fortsatt avråder från Better Globe (BG) och att jag aldrig varit med i sammanhang där BG diskuterats eller sålts in till publik/lyssnare.

Då jag dels har varit på samma scen som en av Better Globes säljare och dels jag har erfarenheter av att investera i onoterade trädplantager förklarar jag gärna lite om svårigheterna med den här typen av investeringar.

När jag investerade i teakplantager i Panama start under 00-talet var det toppen på min investeringspyramid. Min bostad, mina aktier och fonder, likvider, etc var de basen och därmed trygghet i olika former. Onoterat innebär en inlåsning och det är en risk. Ju längre desto värre.

Varken Forwood eller Tectona har någonsin hårdsålt in teakplantagerna. I dokumentet från Tectona finns olika avkastningsscenarier beroende på hur mycket teakträden vuxit (boniteten) och priset på teak. Hur mycket det blir i svenska kronor påverkas dessutom av dollarkursen. Mitt intryck härifrån var att det var seriösa aktörer.

Teakplantagen i Panama.
På besök hos Tectona i Panama 2013.

Nu kan det gå dåligt ändå. Problemen med plantager är att i alla fall när det gäller teak är att du blir i princip utan vinster och kassaflöden i 20 år, sen kommer allt på en gång. Enstaka gallringar och att använda marken mellan träden till annat kan ge småslantar, men i princip är det 20 år av negativt kassaflöde som kapitalet ska täcka. Dessutom kan vissa träd dö de första åren så man får plantera om, vilket också skedde för jag tror det var Forwood på något av projekten. Sånt sänker avkastningen och av flera olika anledningar avvecklade jag mitt innehav i Forwood med förlust.

Nu hade Tectona och Forwood olika upplägg och Forwood har ändrat sitt under årens gång. Äger du bara avkastningen i träden eller är du delägare även i marken så du kan få en värdeökning även där? Hur många träd och hur mycket skötsel av träden ingår i det du betalar för eller köper in dig i? Blir du delägare i ett bolag eller får du bara en sorts fordran på ett bolag om avkastning utifrån trädens utveckling?

Tectonas avkastningsscenarier i broschyren från början av 2010-talet sträckte sig från 7,7-15,5% om året i avkastning. Det är det minsta man ska hoppas på då inlåsningseffekter i hela 20 år innebär vissa risker som du vill ha kompensation för i form av avkastningsmöjligheter. Mycket kan hända i din ekonomi i övrigt under så lång tid, allt från att du behöver större bostad, blir sjuk, förlorar jobbet eller skiljer dig. Utan andrahandsmarknad med genomlyst prissättning är onoterade investeringar generellt inget för vanliga privatpersoner.

Det är med den bakgrunden jag då och då stött på Better Globe, deras avkastningsmål och alla belackare. Tack vare att träden under sin livstid ska ge nötter, frukt och gummi ska du få avkastning under år 5-19 och sen avverkningsintäkten ovanpå det. 17 euro ska bli 208 euro på 20 år, vilket innebär en CAGR (avkastning med ränta-på-ränta-effekten) på 13,34%. Offensivt, men möjligt OM allt går riktigt bra.

Det stora problemet med Better Globe är hur deras säljare har hårdsålt caset till nybörjare och småsparare. Än värre hur flera personer bakom bolaget har ett antal fiaskon bakom sig. Läs exempelvis Affärsvärldens granskning. Det ger en skrämmande bild.

När jag var med i podden Rika Tillsammans och satt på scen i Malmö pratade vi som sagt om helt andra saker. Privatekonomi och olika typer av sparande. Det innehållet är seriöst och något jag kan stå för, men jag avråder från Better Globe och bara häpnar jag när hör om hur säljare värvar säljare och får betalt för det.

Better Globes trädplantager i Afrika existerar säkert och det kan till och med med lite tur vara en hyfsad affär, men det är helt omöjligt att bedöma. Det spelar heller ingen roll. Med med de politiska riskerna, 20 av år inlåst kapital, fagra och naiva löften om avkastning från rena säljare till oerfarna sparare, nätverk av säljare (så kallad MLM)… jag häpnar.

Av juridiska och sociala skäl tänker jag inte stämpla BG eller någon privatperson som varken det ena eller det andra. Jag står över sånt och hela den hätska diskussionen och smutskastningen i sociala medier. Det Rika Tillsammans och andra gjort och sagt om BG får stå för dem och är inget jag tänker kommentera mer än det ovan.

Euroforest blev en bra skogsaffär

Euroforest och Björn Ferry
Euroforest säljer nu sina skogsfastigheter. Björn Ferry var bolagets affischnamn under en tid.

Våren 2010 köpte jag aktier i onoterade aktiebolaget Realfond Skog, som sedan bytte namn till Europeiska Skogsfonden och sen till Euroforest. Att efter finanskrisen passa på att köpa reala tillgångar lät som en bra affärsidé och riskspridning och det var det också.

Placeringshorisonten var ursprungligen fem år, men de senaste åren har verksamheten fokuserats mot Litauen och nu har Euroforest sålt skogsfastigheterna. Totalt får vi 229 kr per aktie, vilket är bra då startvärdet var 100 kr. Utdelningar på totalt ca 22 kr per aktie tillkommer. Jag köpte mina första aktier för 105 kr då jag inte var med från allra första början.

Jag räknar med att min avkastning för aktierna jag hade från första köpet är 11,5 procent om året före skatt. Detta inklusive utdelningar och ränta-på-ränta-effekt. Egentligen är det mer totalt sett då jag i maj 2017 dubblade mitt innehav till kursen 120 kr tror jag det var. En av de bästa affärerna jag gjort på senare år. Jag handlade då på listan för onoterade aktier, Alternativa som numera heter Pepins.

Bara att tacka Patrik Lingårdh & Co för ett bra arbete.

Alla trodde inte på Euroforest (dåvarande Realfond Skog) när det begav sig 2010. Här nedan ett tidningsurklipp som en kollega gav mig sedan jag skrivit om aktien i Privata Affärer. Jag lär som jag lever och tvärtom.

Realfond Skog blev Euroforest och blev en god skogsplacering. Peter Benson hade fel i sin kritik 2010.

Den annars så skarptänkte Peter Benson framstod redan då i en inte helt god dager då antalet sakfel i texten antydde att han inte läst prospektet ordentligt. Kanske hade han för dagen rollen det som numera kallas för att ”bråsa”, det vill säga komma med onyanserad kritik enbart för effektens skull.

Benson fick svar enligt nedan från Euroforest (dåvarande Realfond Skog):Euroforest realfond Skog svar till DI och Benson

Att förvalta skog är inte gratis och en femårsplan kan förvisso förlängas, men innebär inte slutavverkning utan att fastigheterna säljs. Att förvaltarna har a-aktier med många röster innebär inte att de rånar de andra investerarna på avkastning, för den här typen av aktiebolag (kallar sig ibland något med fond med det är alltid ett bolag) fördelar vinsterna där de som skjuter till mest kapital förstås för mest avkastning. A-aktierna finns bara för att säkra förvaltningsuppdraget.

Slutet gott, allting gott.

God jul önskar jag alla mina läsare!

 

Tectona ger ut obligation med 7% i ränta

För att vara ett fastighetsbolag är Tectona på NGM MTF väldigt lågt belånade. Soliditeten var höga 89 procent per den 31 mars. Obligationen med 7 procents ränta som bolaget emitterar 24 maj till 15 juni innebär därför en relativt låg risk. Avkastningen från fastighetsprojekten i Panama City snittar 11,5 procent ROI och värdet på fastigheterna stiger över tid. Det finns därför underliggande värdeskapande nog för att klara räntan.

Nu är Tectona ett litet bolag med rätt högt personberoende. Riskerna finns där även om hyresintäkterna ska öka 30 procent med lönsamhet i år, enligt bolagets prognos. Löptiden är två år och kapitalet ska betala av den förra och mindre obligationen samt gå till nya investeringar.

Obligationen blir onoterad och därmed går det inte att ha den i vanliga ISK och KF. Därmed är det vanlig depå som gäller med 30 procents kapitalskatt på räntan. 0,7*7 procent är 4,9 procent kvar i nettoränta, det vill säga efter skatt. Det är en högränteobligation, men det kommer säkert gå bra så du får din ränta och ditt kapital tillbaka.

Både potentialen och risken är högre i stamaktien. Välj det som passar dig bäst. Tectonas obligation är för dig som söker en lite exotisk komplettering i din portfölj. Minsta post att teckna är 50 000 kr.

Personligen avstår jag för att satsa på stamaktien istället och för att min strategi är att fokusera mot noterade innehav. Men visst är jag frestad att teckna mig.

Tectona Capital – mitt exotiska och spännande innehav mot notering

Äntligen är mitt onoterade innehav Tectona Capital på väg mot en börslista. I början av 2018 kommer aktien att börja handlas på NGM MTF.

Tectona Capital är ett fastighetsbolag med fokus mot Panama. Det landet växer snabbt och därmed är utvecklingen för hyresfastigheterna god. Tectona köper in stora lägenheter och styckar av dem till två eller tre små och hyr ut dem. Efterfrågan på små lägenheter är större än på den för stora.

Just nu tar Tectona Capital in kapital via en listningsemission. Själv känner jag mig mer eller mindre fullinvesterad i bolaget på kort sikt.

På risksidan märks slagsida mot dollarn, då Panamas valuta är amerikansk dollar. Tectona är också ett litet bolag (endast 22 miljoner i eget kapital) med stort personberoende.

Mig veterligen är inte fastigheterna upptagna till marknadsvärde i bokföringen. Därför bör det finnas en del dolda värden i balansräkningen, vilket å andra sidan gör Tectona lite svårvärderat. Teckningskursen på 2,70 kr kanske känns stor i förhållande till den bokförda substansen, men i praktiken är det annorlunda.

Exit Forwood

Jag har nu sålt ut i Forwood, eftersom jag inte orkar längre. Innan de ens fått ordning på torpet så att säga satsa på avfallshantering är bara obegripligt. Efter alla år av arbete för att få lönsamhet och positiva kassaflöden ska de utan att ännu ha lyckats ordentligt diversifiera. Dessutom under namnet Green Growth som Tectonas systerbolag hette en gång i tiden.

Jag har sålt nästan alla aktier i Forwood och använder mina inlösenrätter för att bli av med alla andra. De övriga inlösenrätterna som jag får över försöker jag sälja. Eftersom jag sålde aktier efter avstämningsdagen för inlösenrätterna har jag för många och kan få en spottstyver för dem. En spottstyver är här 4 öre per inlösenrätt, då det krävs 5 rätter för att sälja en aktie för 1,20 kr.

Det ska bli skönt att gå vidare. Det jag har kvar i Panama är helt onoterade innehav, bolag som äger teakplantager och fastigheter. Gott så.

Forwood är ett av de innehav jag haft längst, lite beroende på om vi räknar de så kallade teakandelar och teak units jag hade först innan de konverterades till aktier. Förlust blev det också, tur att jag lyckats bra med andra satsningar på inte fullt så vilda bolag.