Svårigheterna med trädplantager och Better Globe

Träd som ger dig fingret.
Trädplantager kan löna sig, men det finns många avigsidor och risker.

I veckan har stormen kring trädplantagebolaget Better Globe tilltagit igen. Som jag skrev på twitter förtydligar jag gärna att jag fortsatt avråder från Better Globe (BG) och att jag aldrig varit med i sammanhang där BG diskuterats eller sålts in till publik/lyssnare.

Då jag dels har varit på samma scen som en av Better Globes säljare och dels jag har erfarenheter av att investera i onoterade trädplantager förklarar jag gärna lite om svårigheterna med den här typen av investeringar.

När jag investerade i teakplantager i Panama start under 00-talet var det toppen på min investeringspyramid. Min bostad, mina aktier och fonder, likvider, etc var de basen och därmed trygghet i olika former. Onoterat innebär en inlåsning och det är en risk. Ju längre desto värre.

Varken Forwood eller Tectona har någonsin hårdsålt in teakplantagerna. I dokumentet från Tectona finns olika avkastningsscenarier beroende på hur mycket teakträden vuxit (boniteten) och priset på teak. Hur mycket det blir i svenska kronor påverkas dessutom av dollarkursen. Mitt intryck härifrån var att det var seriösa aktörer.

Teakplantagen i Panama.
På besök hos Tectona i Panama 2013.

Nu kan det gå dåligt ändå. Problemen med plantager är att i alla fall när det gäller teak är att du blir i princip utan vinster och kassaflöden i 20 år, sen kommer allt på en gång. Enstaka gallringar och att använda marken mellan träden till annat kan ge småslantar, men i princip är det 20 år av negativt kassaflöde som kapitalet ska täcka. Dessutom kan vissa träd dö de första åren så man får plantera om, vilket också skedde för jag tror det var Forwood på något av projekten. Sånt sänker avkastningen och av flera olika anledningar avvecklade jag mitt innehav i Forwood med förlust.

Nu hade Tectona och Forwood olika upplägg och Forwood har ändrat sitt under årens gång. Äger du bara avkastningen i träden eller är du delägare även i marken så du kan få en värdeökning även där? Hur många träd och hur mycket skötsel av träden ingår i det du betalar för eller köper in dig i? Blir du delägare i ett bolag eller får du bara en sorts fordran på ett bolag om avkastning utifrån trädens utveckling?

Tectonas avkastningsscenarier i broschyren från början av 2010-talet sträckte sig från 7,7-15,5% om året i avkastning. Det är det minsta man ska hoppas på då inlåsningseffekter i hela 20 år innebär vissa risker som du vill ha kompensation för i form av avkastningsmöjligheter. Mycket kan hända i din ekonomi i övrigt under så lång tid, allt från att du behöver större bostad, blir sjuk, förlorar jobbet eller skiljer dig. Utan andrahandsmarknad med genomlyst prissättning är onoterade investeringar generellt inget för vanliga privatpersoner.

Det är med den bakgrunden jag då och då stött på Better Globe, deras avkastningsmål och alla belackare. Tack vare att träden under sin livstid ska ge nötter, frukt och gummi ska du få avkastning under år 5-19 och sen avverkningsintäkten ovanpå det. 17 euro ska bli 208 euro på 20 år, vilket innebär en CAGR (avkastning med ränta-på-ränta-effekten) på 13,34%. Offensivt, men möjligt OM allt går riktigt bra.

Det stora problemet med Better Globe är hur deras säljare har hårdsålt caset till nybörjare och småsparare. Än värre hur flera personer bakom bolaget har ett antal fiaskon bakom sig. Läs exempelvis Affärsvärldens granskning. Det ger en skrämmande bild.

När jag var med i podden Rika Tillsammans och satt på scen i Malmö pratade vi som sagt om helt andra saker. Privatekonomi och olika typer av sparande. Det innehållet är seriöst och något jag kan stå för, men jag avråder från Better Globe och bara häpnar jag när hör om hur säljare värvar säljare och får betalt för det.

Better Globes trädplantager i Afrika existerar säkert och det kan till och med med lite tur vara en hyfsad affär, men det är helt omöjligt att bedöma. Det spelar heller ingen roll. Med med de politiska riskerna, 20 av år inlåst kapital, fagra och naiva löften om avkastning från rena säljare till oerfarna sparare, nätverk av säljare (så kallad MLM)… jag häpnar.

Av juridiska och sociala skäl tänker jag inte stämpla BG eller någon privatperson som varken det ena eller det andra. Jag står över sånt och hela den hätska diskussionen och smutskastningen i sociala medier. Det Rika Tillsammans och andra gjort och sagt om BG får stå för dem och är inget jag tänker kommentera mer än det ovan.

Tectona ger ut obligation med 7% i ränta

För att vara ett fastighetsbolag är Tectona på NGM MTF väldigt lågt belånade. Soliditeten var höga 89 procent per den 31 mars. Obligationen med 7 procents ränta som bolaget emitterar 24 maj till 15 juni innebär därför en relativt låg risk. Avkastningen från fastighetsprojekten i Panama City snittar 11,5 procent ROI och värdet på fastigheterna stiger över tid. Det finns därför underliggande värdeskapande nog för att klara räntan.

Nu är Tectona ett litet bolag med rätt högt personberoende. Riskerna finns där även om hyresintäkterna ska öka 30 procent med lönsamhet i år, enligt bolagets prognos. Löptiden är två år och kapitalet ska betala av den förra och mindre obligationen samt gå till nya investeringar.

Obligationen blir onoterad och därmed går det inte att ha den i vanliga ISK och KF. Därmed är det vanlig depå som gäller med 30 procents kapitalskatt på räntan. 0,7*7 procent är 4,9 procent kvar i nettoränta, det vill säga efter skatt. Det är en högränteobligation, men det kommer säkert gå bra så du får din ränta och ditt kapital tillbaka.

Både potentialen och risken är högre i stamaktien. Välj det som passar dig bäst. Tectonas obligation är för dig som söker en lite exotisk komplettering i din portfölj. Minsta post att teckna är 50 000 kr.

Personligen avstår jag för att satsa på stamaktien istället och för att min strategi är att fokusera mot noterade innehav. Men visst är jag frestad att teckna mig.

Tectona Capital – mitt exotiska och spännande innehav mot notering

Äntligen är mitt onoterade innehav Tectona Capital på väg mot en börslista. I början av 2018 kommer aktien att börja handlas på NGM MTF.

Tectona Capital är ett fastighetsbolag med fokus mot Panama. Det landet växer snabbt och därmed är utvecklingen för hyresfastigheterna god. Tectona köper in stora lägenheter och styckar av dem till två eller tre små och hyr ut dem. Efterfrågan på små lägenheter är större än på den för stora.

Just nu tar Tectona Capital in kapital via en listningsemission. Själv känner jag mig mer eller mindre fullinvesterad i bolaget på kort sikt.

På risksidan märks slagsida mot dollarn, då Panamas valuta är amerikansk dollar. Tectona är också ett litet bolag (endast 22 miljoner i eget kapital) med stort personberoende.

Mig veterligen är inte fastigheterna upptagna till marknadsvärde i bokföringen. Därför bör det finnas en del dolda värden i balansräkningen, vilket å andra sidan gör Tectona lite svårvärderat. Teckningskursen på 2,70 kr kanske känns stor i förhållande till den bokförda substansen, men i praktiken är det annorlunda.

Exit Forwood

Jag har nu sålt ut i Forwood, eftersom jag inte orkar längre. Innan de ens fått ordning på torpet så att säga satsa på avfallshantering är bara obegripligt. Efter alla år av arbete för att få lönsamhet och positiva kassaflöden ska de utan att ännu ha lyckats ordentligt diversifiera. Dessutom under namnet Green Growth som Tectonas systerbolag hette en gång i tiden.

Jag har sålt nästan alla aktier i Forwood och använder mina inlösenrätter för att bli av med alla andra. De övriga inlösenrätterna som jag får över försöker jag sälja. Eftersom jag sålde aktier efter avstämningsdagen för inlösenrätterna har jag för många och kan få en spottstyver för dem. En spottstyver är här 4 öre per inlösenrätt, då det krävs 5 rätter för att sälja en aktie för 1,20 kr.

Det ska bli skönt att gå vidare. Det jag har kvar i Panama är helt onoterade innehav, bolag som äger teakplantager och fastigheter. Gott så.

Forwood är ett av de innehav jag haft längst, lite beroende på om vi räknar de så kallade teakandelar och teak units jag hade först innan de konverterades till aktier. Förlust blev det också, tur att jag lyckats bra med andra satsningar på inte fullt så vilda bolag.

Fortsatt snurr i Forwood

Jag har några onoterade innehav, som jag går igenom i blogginlägg åtminstone någon gång per år. Främst för Forwood fortsätter det snurra med olika verksamheter så det är inte lätt att hänga med längre.

2015 gav ingen lönsamhet för Forwood, men förvaltningsuppdragen fortsätter komma och det lindrar problemen. Årets förlust blev 5,3 miljoner kr, men räknar vi bort de båda posterna om handlar om förändringar av värden av biologiska tillgångar hamnar resultatet kring nollan.

Eget kapital var vid årsskiftet 1,19 kr per aktie och då aktien (onoterad men handlas sporadiskt på Mangoldlistan) kostar är långt under kronan är substansrabatten stor. Troligen också befogad då den löpande lönsamheten historiskt varit svag.

Marktillgångar som inte är planterade uppges ha ökat i värde och Forwood planerar därför att förädla/förvalta dem. Enligt senaste nyhetsbrevet innebär det avstyckning och omvandling till tomtmark, vilket förstås är bättre än nya planteringar av teak vilket skulle ha inneburit ett tillskott av negativa kassaflöden i 15-20 år innan teaken slutavverkas.

I vilket fall handlar det enligt bokslutet om 50 miljoner kr i övervärden som inte ingår i det egna kapitalet.

Försäljningen av mark i december 2014 stärkte finanserna och trots inlösen av konvertiblerna är likviderna 89 miljoner kr. De långfristiga skulderna är samtidigt 58 miljoner kr. Forwood kanske inte badar i pengar, men har råd att lösa in aktier för 1,20 kr styck vilket de kommer att göra i med avstämningsdag den 30 november. Anmälan till inlösen är nu i augusti.

Enda frågetecknet här är att inlösen sker till bokfört eget kapital, alltså utan att övervärdena för markuppvärderingen. Rent bokföringstekniskt är det å andra sidan nog smart att inte lösa in aktier till kurs över bokförd substans.

Något som får mig att vilja ge upp och sälja om jag kunde få bra pris på aktierna har dykt upp. Forwood ska byta namn till Green Growth Nordic då man ska satsa på avfallshantering med sopor under jorden via markbehållare. Verksamheten ska drivas i dotterbolaget Avfallsekonomi Garby AB. Sic!

Som om det inte fanns nog att förbättra inom teakplantager och drift där för att få bättre lönsamhet. Eller bara vara fokuserat som bolag. Forwood kommer nu alltså inte bara äga teakplantager, ha så kallade andelsägare med teak units som ger rätt till avkastning från teaken (men inte markuppvärdering), förvalta/sköta andras plantager i Panama utan även syssla med sophantering i Sverige.

Apropå Green Growth hade Tectona-folket ett sånt bolag en gång, men det bolaget omvandlades till annat då det inte fanns förutsättningar för att göra olika gröna investeringar med lönsamhet. Tectona Capital har även tidigare år sålt ut i jordbruksbolaget Black Earth East och håller på att fasa ut delar av teakverksamheten. Fokus där ligger på fastigheterna i Panama, vilket är något som verkligen går bra och ger positiva kassaflöden. Dessutom är fastighetspriserna i Panama fortsatt långt under de i Stockholm, trots att Panama växer så det knakar och har inflyttning.

Att fokusera på det som funkar måste löna sig. Undrar om Forwood verkligen vet vad de gör när de låter bolaget spreta med olika verksamhetsgrenar. Den där noteringen på Aktietorget som bolaget pratat om i åratal lär inte bli av i år heller. Tur jag inte har så mycket kapital kvar i Forwood.