Det amerikanska fastighetsbolaget och utdelningshöjaren W.P. Carey ska knoppa av sina kontor. Dessa står för ca 10 procent av hyresintäkterna. Generellt ser jag positivt på den renodlingen, även om utdelningen sänks.
När man läser motiven för att bli av med fastigheterna undrar jag bara hur bra kontorsdelen Net Lease Office Properties (”NLOP”) blir att äga på börsen. Så här mycket bättre blir det för WPC:
- Förbättrar tillväxtprofilen genom en förbättrad kapitalkostnad
- Ökar kvaliteten och stabiliteten på intäkter och kassaflöden genom bättre resultat vid slutet av leasingkontraktet
- Förbättring av den övergripande portföljkvaliteten och nyckeltal för portföljen, inklusive en ökad viktning av lager- och industritillgångar
- Upprätthåller en stark, skalbar balansräkning med kreditstatus ”investment grade”
W.P. Carey blir mer renodlat mot lager och industri, vilket är tydligare vinnarsektorer framöver.
Försvinner 10 procent av verksamheten borde man ha sänkt utdelningen med motsvarande. Enligt investerarpresentationen är målet i den nya utdelningspolicyn att 70-75 procent av AFFO (justerade kassaflödet) ska delas ut framöver, vilket är något lägre än nuvarande nivåer. Det öppnar å andra sidan upp för mer investeringar och tillväxt. Går WPC efter policyn direkt blir det sänkt utdelning även justerat för avknoppningen. Alternativet är att AFFO får stiga mer än utdelningen så att de över tid växer in i policyn.
Uppdatering 22 september 2023: Jag har ändrat i stycket ovan sedan jag fick tid att läsa investerarpresentationen.
Vore jag ännu aktieägare skulle jag sälja NLOP och behålla det kvarvarande bolaget. Själv sålde jag med halvdan tajming hösten 2022, vilket ändå känns rätt nu när aktien rasat.
En anledning till att jag sålde Realty Income och W.P. Carey hösten 2022 var att dollarn var stark och att kurserna stått emot räntehöjningarna rätt bra. Jag flyttade därför en del kapital till Sverige, där fastighetsaktier och annat hade fallit hårdare. Nu verkar kursrasen ha kommit även till amerikanska fastighetsbolag.
Jag flyttar inte tillbaka mitt kapital. Särskilt inte till fastigheter, då jag redan har mycket sånt i sparportföljen och inte vill öka då jag under 2023 köpt hus och har tillräckligt med ränteexponering om vi räknar in tillgångar utanför börsen.
