Cibus Nordic – Sveriges REIT

Cibus Nordic Real Estate är det stora fastighetsbolag i Sverige som ger hög direktavkastning. Det finns enfastighetsbolag som också gör det, men i Cibus får vi en bra riskspridning till massor av fastigheter inom dagligvaror och livsmedel och det i flera olika länder.

För oss utdelningsjägare lockar den höga direktavkastningen, men den höga utdelningsandelen oroar till och från. Det och årets stora förvärv fick mig att ställa några frågor till Cibus Nordics VD Christian Fredrixon.

Mina frågor är svärtade nedan. Jag är nöjd med svaren och har gärna en relativt stor post aktier i bolagen även framöver.
Och REIT står för Real Estate Investment Trust, vilket är en typ av fastighetsbolag i främst USA som måste dela ut det mesta av sin vinst för att slippa skatt.

1 Gjorde ni inte det stora förvärvet i Benelux-länderna till substansrabatt och fick negativ goodwill? Vad var anledningen till att ägarna sålde med rabatt? 

– Jo, det stämmer. Ursprungligen var tanken att Forum Estates skulle noteras under 2022 efter att i privat miljö byggt upp sin verksamhet sedan tidigt 2010-tal. Då börsnoteringen inte var möjligt pga marknadsutvecklingen under 2022 samt att bolaget ändå såg lönsamma tillväxtmöjligheter i sin fastighetsnisch och ville fortsätta att växa så letade bolaget efter mer eget kapital. Vi kom på så sätt i dialog och deras aktieägare såg att en kombination av Forum Estates med Cibus skulle kunna vara attraktivt.

– För vissa av deras investerare så skapar vår likvida aktie en option på exit, som vi förstår några såg framför sig redan 2022 jmf med att vara inlåsta i en privat struktur, medan andra såg Cibus som ett intressant investeringscase genom vår tillväxtresa med access till publikt kapital, vår fortsatta pan-europeiska konsolideringsresa och löpande utdelning på närmare 6% samt fortsatt investering i ett segment som de valt tidigare för sin investering.

– Vi förvärvade i Benelux genom en apportemission där vi köpte till rabatt, därav den negativa goodwillen, samtidigt som vi hade möjlighet att emittera våra inbytesaktier till 31% substanspremie – vilket ju är ytterligare en positiv effekt – utöver att vi även kommit över en fin plattform med kompetenta medarbetare för både lokal förvaltning och tillväxt.  

– Som vi pressreleasade 5 juni 2025 så under de första tre lockup fönsterna så erbjöd de tidigare Forum Estates ägarna endast 16% av de aktier som var möjliga att sälja, så det verkar som vi har många som stannar kvar och vill vara på resan och få den löpande utdelningen även framåt, vilket är kul.

2 Att göra förvärv som ni betalar med egna aktier är väl fördelaktigt endast så länge aktien handlas med substanspremie?

– Nja, där håller jag inte helt med. Vi fokuserar på intjäningsförmåga per aktie och kassaflöde per aktie. Om ett förvärv är lönsamt per aktie och kassaflödesmässigt så är det fördelaktigt (= accretive på engelska). Substansvärdering är ju ett nyckeltal som är relationen mellan hur aktien handlas och vad fastighetsvärderingarna råkar vara vid just det tillfället.

– Vi gör inte förvärv för att bara växa utan är alltid måna om att affärerna är lönsamma och ger ökat kassaflöde per aktie. Dvs, generellt för alla bolag: är affären accretive är det i teorin bra för gamla och nya aktieägare oavsett premie/rabatt i kursen. Vad som sedan är praktiskt genomförbart och hur det skulle tas emot av marknaden är en annan diskussion som jag gissar försiggår hos många noterade bolag som har substansrabatt. Tex Logistea gjorde en emission med nästan 10% substansrabatt nu innan sommaren 2025 för att de såg bra affärsmöjligheter – deras kurs har utvecklats väl sedan dess.

3 Större delen av Cibus intjäningskapacitet går till aktieutdelning, så utdelningsandelen är fortsatt ganska hög. Vill du kunna återinvestera en större andel eller fortsätta dela ut så här stor andel?

– I Europa och USA är REIT-strukturer vanliga och de betalar ut (av regulatoriska skäl) normalt ut 80-100% av sitt kassaflöde. Även om vi i Sverige inte har REIT regimen så har Cibus historiskt valt att ha en hög utdelningsandel, vilket möjliggörs av stabiliteten i våra kassaflöden. Utdelningens storlek är inte mitt beslut utan det är upp till styrelsen att föreslå och årsstämman att besluta om utdelningen varje år.

– Min och övriga medarbetares uppgift och fokus är att öka intjäningsförmåga per aktie, en förmåga som i sig möjliggör utdelningskapaciteten. Vi kan konstatera att vår intjäningsförmåga per aktie har stigit för 8:e kvartalet i rad och var i Q2 2025 1,05 EUR/aktie – en ökning som byggs upp av både indexerade hyror, en del hyresomförhandlingar, lägre marginaler på bank- och obligationsfinansiering samt kassaflödesmässigt per aktie positiva fastighetsförvärv (=accretive).

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Utdelningsaktier och REIT:s i kan du lära dig mer om i min bok Bli rik på aktieutdelning.