Kategori: Aktietips & analyser

Både utdelningarna under 2023 och 2024 är i farozonen för många fastighetsbolag. Två bolag har pausat utdelningen hittills och det borde bli fler.

Högt belånade Cibus Nordic är en kandidat. En negativ tolkning är att kreditlinan hos bankerna redan är stretchad till max.

Castellum och Estea har pausat

Estea Omsorg har pausat utbetalningarna av räntorna till oss som äger kapitalandelsbeviset (vilket är en börshandlad skuldsedel). Som jag skrev i aktiechatten hos Privata Affärer tycker jag att det känns lite synd även om det är ett bra försiktighetsdrag.

Räntan kommer att ackumuleras och ägarna till andelsbevisen har rätt att få den vid senare tillfälle. Castellums pausade utdelning kommer inte tillbaka på det viset. Estea Omsorgs indragna ränta har jag därför inte så mycket emot. Vi står helt enkelt längre fram i kön till utbetalningar där.

Den ackumulerade räntan läggs bara på hög, så det blir ingen ränta på ränta-effekt i Estea Omsorgs räntepaus. Det är det svar jag får av bolaget.

Fler fastighetsbolag lär sänka utdelningen

Fastighetsbolag som jag tror kommer att sänka utdelningen på sina stamaktier är bland annat Corem Propertiers.

Cibus Nordics utdelning ligger också i farozonen över tid. Här är några punkter som gör att jag att jag backar:
– Signaler från flera olika håll i branschen om att fastighetsbolag allmänt kommer att behöva sänka eller dra in utdelningarna helt. Det beror på att även om bankerna är pigga på att låna ut, sker det inte till vilka villkor som helst.
– 58 procent i belåningsgrad är högst i branschen och det var inget som bolagets CFO direkt bemötte när jag frågade. Inte mer än att de har höga avkastningskrav och mycket stabil efterfrågan från kunder. Det är ju mer intäkts- och tillgångssidan av det hela. Kostnads- och skuldsidan är vad den är och det är där molnen tornar upp sig.
– Obligationen de emitterade under hösten 2022 var enligt detta pressmeddelande till tremånaders euribor plus 7 procentenheter är dyr. Ca 9 procent i skrivande stund. Det säger en del om vilka risker räntemarknaden sätter på bolaget just nu. Löptiden är dessutom bara tre år och inte som i Intrums fall där den svindyra obligationens löptid var på drygt fem år.
– Det blev lite konstigt när Cibus under första halvåret 2022 skulle införa en D-aktie och sen ångrade sig och fick ändra utdelningen på stamaktien till det vanliga via en extrastämma. Borde inte bolagsledningen ha kollat med storägarna innan? Eller ändrade sig storägarna under tiden? Läs t.ex. det här hos Fastighetssverige.se.

Cibus Nordics aktie halverades å andra sidan i kurs under 2022 och frågan är om det därför alls behöver rasa så mycket mer även om utdelningen sänks eller slopas i vår eller om drygt ett år. Castellum-aktien föll inte med så dramatiskt mycket på deras besked sett över ett par veckor.

Vad svarar Cibus Nordic?

Jag frågade Cibus finanscehef Pia-Lena Olofsson om ovan nämnda obligationslån som kostar euribor plus 7 procentenheter i ränta. Det innebär drygt 9 procent i årsränta på det lånet.

Varför lånade Cibus Nordic på obligationsmarknaden till euribor+7 procentenheter istället för att ta banklån där räntorna borde vara lägre?

– Vi har inga obelånade fastigheter att ta en seniorfinansiering i bank med. När vi tar banklån så belånar vi portföljer av fastigheter med säkerhet i dessa fastigheter. Alternativet är juniorfinansiering/mezzaninlån som ligger säkerhetsmässigt efterställt den seniora finansieringen i bank. Denna typ av lån har en högre ränta än bankfinansiering – i många fall likställd med obligationsfinansiering.

Min tolkning av det svaret är att fastigheterna mer eller mindre är så belånade de kan vara. Med 58 procent i belåningsgrad är kanske banklånen redan stretchade till max och det är efterställda obligationslån till rejält hög ränta som gäller.

9 procent i låneränta är klart högre än avkastningskraven på fastigheterna. I tider med stigande ränteläge är det oroande.

Vad gör Hernhag med sina aktier nu då?

Jag älskar Cibus Nordics fokus och som jag skrev i förra inlägget vill jag gärna öka, men det är bara på lång sikt.

Kortsiktigt är jag så pass fundersam kring utdelningen att jag har minskat genom att sälja en tredjedel av aktierna. Cibus väger ändå 1,9 procent av portföljen och tills vidare tycker jag det räcker. Aktien behöver inte falla så mycket mer, vad vet jag.

Kapitalet placerar jag om i annat där utdelningen känns säkrare. Bland annat har jag ökat lite till i BAM, Brookfield Asset Management.

Tectona Capital blev en lång aktieaffär och ett bevis på att aktier inte alltid lönar sig i längden. Några lärdomar av det kan jag dra.

2013 konverterade jag Black Earth East-aktier till Tectona Capital. Efter kapitalanskaffningar och split under åren som följde hade jag 3,03 kr per aktie i genomsnittligt anskaffningsvärde och jag sålde för kanske 44 öre per aktie i genomsnitt. Jag bryr mig inte om att räkna ut exakt.

85 procent i baken på nio år. Innan Tectona Capital hade jag dessutom Green Growth-aktier som jag ”konverterade” till Black Earth East med tydlig förlust. Sett på 10-15 år sikt blev förlusten för första investeringen därmed ännu större.

Jag är nöjd med det direktägande i teakplantager jag har via aktier i andra bolag. Där slipper jag få exponering mot skötseln (för den drar negativa kassaflöden varje år). Jag har såvitt jag vet renodlade bolag som äger marken och som får avkastning från slutavverkningen av teak-träden. Inget annat löpande, vilket är viktigt.

Under sommaren och hösten kom erbjudanden om att byta aktier till hälsovårdsinvesterarna Cardeon som tog över börsplatsen på Nordic SME via fusion. De Tectonaägare som ville kunde även köpa aktier i onoterade Sweteak. Detta för att kunna fortsätta äga aktier i hyresverksamheten i ett Panama där det i praktiken inte längre går att avhysa de som inte betalar sin hyra. Plus en verksamhet där teakplantager ska skötas, vilket mig veterligen inte sker med någon lönsamhet.

När Tectona-aktien nu i november och december 2022 studsade upp till 40-50 öre per aktie sålde jag över börsen. För äntligen var handeln tillräckligt stor så det alls gick.

Jag vill inte sitta med något liknande onoterat innehav igen, i alla fall inte om det handlar om bolag utan bra kassaflöden eller utan en kassa som täcker all löpande drift till beräknad exit eller lönsamhet på annat sätt.

Cardeon behöver inte vara fel att äga, men jag vet inte om de är bättre än de investmentbolag jag redan har i sparportföljen.

Skogsägarbolaget Euroforest (Realfond Skog) blev däremot bra, så visst går det med onoterade aktier. I alla fall om det finns en tydligare exitplan och är reala tillgångar i närområdet.

Slutsatser

Investera i första hand på hemmaplan och undvik onoterade aktier eller aktier som är dåligt handlade. Undvik bolag som inte har positiva kassaflöden.

Det här är råd som jag nämnt i aktiechattar och på sociala medier då och då under lång tid. Nu har jag äntligen kunnat skeppa iväg sista aktieinnehavet som inte följde de råden.

Det känns skönt och jag önskar de som ännu äger aktier i Sweteak all lycka till!

Det är för mig uppenbart att Intrum fokuserar mer mot lånens löptider och förfallostruktur än på räntorna. I alla fall i enstaka fall. Målet är med andra ord att plana ut kurvan med obligationslån som förfaller.

Så länge bolaget kan tjäna ca 12 procent i avkastning (mätt som IRR, det vill säga inklusive ränta på ränta-effekt) klarar de höga räntor. Utdelningen är också liten jämfört med den stora kassan.

Det är mina slutsatser utifrån Intrums svar på mina frågor och utifrån nyheten om deras nya femåriga obligation (länk i ny flik) på 9,25 procent i fast ränta. Den är på 450 miljoner euro och såldes till 97,02, vilket är 3 procentenheter under det nominella beloppet som Intrum ska betala tillbaka. Den effektiva räntan är därmed över 10 procent om jag fattat allt rätt.

Tre frågor och svar till Intrums IR-avdelning

Jag frågade Intrums IR-avdelning och fick de här svaren från Anders Bengtsson, Investor Relations Manager.

Att räntan trefaldigas från 3,125% till 9,25% måste väl ändå vara en klar försämring för Intrum?
– Intrum har ett väl genomtänkt och proaktivt förhållningssätt till bolagets finansiering. Refinansieringen av den här obligationen är en del av vår löpande verksamhet, eftersom Intrum hanterar förfallostrukturen för våra skuldinstrument över flera år för att reducera risk. Det här har varit planerat sedan länge och är i linje med bolagets finansieringsrutiner.

– Det är viktigt att notera att den här obligationen utgör mindre än en tiondel av Intrums samlade skuldinstrument, med en mycket liten påverkan på vår totala räntekostnad. Den genomsnittliga räntekostnaden om 3,7%, justerat för den här transaktionen, skulle ha uppgått till 4,3% baserat på den senaste genomsnittliga 12-månadersräntan på våra skuldinstrument (om den här transaktionen skulle ha ägt rum 1 oktober 2021). 

Fanns det inte banklån till lägre ränta än 9,25%? 
– Den nuvarande makroekonomiska utvecklingen har märkbart förändrat förutsättningarna på obligationsmarknaden. Sett till var marknaden står idag är villkoren väl i linje med dem för motsvarande företag. Intrum kommer att fortsätta att diversifiera förfallostrukturen över flera år för att minska risk. I takt med att makroläget förbättras så kommer även villkoren för framtida refinansieringar att göra det.  

– Vi har för närvarande nyttjat finansieringsmöjligheter genom en RCF, som liknar ett banklån. Vi kommer, precis som vi har gjort historiskt, fortsatt att ha en diversifierad och proaktiv finansiering av våra skuldinstrument.

Kan du säga något om huruvida det senaste årets stigande räntor gynnar Intrums verksamhet? Det blir väl mer ränteintäkter för bolaget i form av dröjsmålränta och lönsamhet på skuldportföljer etc?
– Den nuvarande makroekonomiska miljön förväntas leda till ökad efterfrågan av våra tjänster och ett ökat inflöde av nya ärenden, särskilt under 2023. Det kommer också påverka våra avkastningskrav på portföljer som vi avser förvärva. Dessa faktorer har större inverkan på Intrums affär än räntan för de sena betalningar vi hanterar. 

– Intrum har en diversifierad förfallostruktur, fördelad från 2023 till 2028. 72% av vår finansiering har en fast ränta och att Intrum har en mycket stark likviditet på 17,3 miljarder SEK per Q3 2022.

Mina kommentarer och lite analyserande

Likviderna på 17,3 miljarder kr är stora jämfört med fjolårets utdelning på totalt 1,6 miljarder kr.
Detta då 13,50 kr per aktie gånger antalet aktier = 1643 miljoner kr i totalt utdelning.

Nu är Intrum ganska hårt skuldsatt om vi titta på bland annat soliditeten, som är låga 26 procent. Detta enligt Börsdata.

Oavsett är det ingen större match för Intrum att klara utdelningen, frågan är vad banker och kreditvärderingsinstitut tycker. Blir det ännu högre räntor om de fortsätter höja utdelningen?

Höjer Intrum utdelningen till 14 kr per aktie är det ändå bara en tiondel av kassan som delas ut. Prognoserna som finns hos Marketscreeners.com säger fortsatt höjd utdelning, men det kan vara gamla prognoser. Vad vet jag.

Ett gammalt exempel på att vi inte ska lita på databaser är när norska oljerigguthyraren Fred Olsen Energy klappade ihop. D¨å hade Factset uppgifter/prognoser i sin databas som sade PE-tal på 3 eller 4, strax innan förlusterna fick bolaget att gå under.

Intrum är den aktie i min sparbox Utdelningsfavoriter by Hernhag som jag är mest fundersam kring. Direktavkastningen är rätt även om bolaget mot förmodan skulle halvera utdelning. När bokslutet kommer den 26 januari får vi se hur det går.

Fördelen med sparboxen är att den bygger på månadssparande, så vi kan snitta ned oss under lång tid i väntan på ett bolag i en svacka ska återhämta sig. De bolag där läget blir för oklart eller där jag inte tycker att aktien är värd risken lämnar Utdelningsfavoriter by Hernhag. Du sparar i boxen via Aktieinvest.se.

Fotnot: Jag äger endast Intrum-aktier via sparboxen.

Ett av mina kvarvarande fastighetsbolag är Cibus Nordic Real Estate och de är högst belånade på börsen enligt nedanstående grafik från DI.se. Jag blev därför intresserad av vad bolaget hade att säga i frågan och som en del av en liten analys av Cibus Nordic mejlade jag frågor till bolagets CFO.

Mina två frågor är svärtade och svaren kommer alla från Pia-Lena Olofsson, CFO på Cibus Nordic.

Enligt artikel i DI har Cibus Nordic högst belåningsgrad av alla fastighetsaktier. Har ni någon kommentar till det och belåningsgraden? Vad är strategin och det finansiella målet? 

– Till skillnad ifrån andra fastighetsbolag har Cibus bara en liten mängd hybridobligationer (30 MEUR) och inga andra instrument som kan räknas som eget kapital. Vi har över lag en låg andel obligationer. När man diskuterar belåningsgrad måste man bedöma det långsiktiga värdet av fastigheten i sig.

– Vi har varit förundrade över den stora skillnaden i avkastningskrav på olika typer av fastigheter de senaste åren. Skulle vi innan denna turbulens ha köpt 10 ICA-butiker så hade vi betalt en yield på 5-5.5 %. Skulle vi ha förvärvat logistikfastigheten som förser dessa butiker med varor hade vi fått betala ett avkastningskrav på 2,5-3%. Det finns ingen logik i det.

– Det krävs specialtillstånd för att få sälja mat i en fastighet. Läget är också väldigt viktigt för att kunderna skall gå till butiken. Logistikfastigheten däremot kan ligga varsomhelst. Våra typer av fastigheter dvs livsmedelsbutiker har visat sig gång på gång att i oroliga tider så ger dessa stabila kassaflöden då människor i mer utmanade tider äter mer hemma istället för att gå på restaurang mm. Detta tror vi ger mer stabila fastighetsvärden över tid.

– I Q3 hade vi t ex positiva värdeförändringar på fastigheterna med 8.9 MEUR. Detta då våra hyror ökar med KPI samtidigt som avkastningskraven har varit stabila.

– Strategin är som alltid att förvärva, förädla och förvalta livsmedels- och dagligvarufastigheter i Norden men på sikt även i övriga Europa. Vi har ett tillväxtmål att nå en fastighetsportfölj på 2,5 -3 miljarder EUR. Tidigare hade vi tidsgränsen till slutet av 2023. Dock har vi valt att på grund av det nya marknadsläget att skjuta fram tidpunkten för att nå målen till dess att marknaderna är mer stabiliserade. Detta gäller även målet för att nå kriterierna att nå investment grade i kredit rating, svarar Pia-Lena Olofsson på Cibus Nordic.

Gällande finansieringen – vilken andel obligationer siktar Cibus mot? Ni har 22 procent för tillfället?! Är trenden att minska andelen? 

– Det beror på hur obligationsmarknaden utvecklar sig över tid. Vi utvärderar ständigt olika finansieringsalternativ och väljer det som vi bedömer är mest gynnsamt för Cibus över tid, svarar Pia-Lena Olofsson på Cibus Nordic.

Min kommentar och analys av Cibus Nordics finansiella läge

Det är intressant att avkastningskraven är så mycket högre på butiker än på logistikfastigheterna. Trots att det borde vara minst lika framtidssäkert. Jag kan spekulera i att vissa logistikfastighet kan användas till mer än matbutikernas livsmedel och därmed gynnas av den långsiktiga trenden där e-handel tar marknadsandelar.

Oavsett har Cibus betryggande höga avkastingskrav i tider där Cibus lägger om lån till en ränta på 3 månaders EURIBOR + 700 baspunkter. Läs pressmeddelandet här på deras sajt. Det innebär 7 procentenheter över interbankräntan, vilket känns högt. Utifrån hur mycket inflationen höjer hyresintäkterna 2023 är det ändå inte orimligt högt och det här är bara en del i finansieringen.

Det uppskjutna tillväxtmålet känns seriöst. Vi får senast i bokslutet se om bolaget fortsätter att höja utdelningen eller hur det går. Jag tror på fortsatt hög utdelning, men kanske ingen höjning. Det skulle förvåna mig om ett sådant nischat bolag som Cibus skulle behöva slopa utdelningen helt redan nu.

Jag är frestad att öka i aktien, men ska försöka vänta till bokslutet för att vara på säkra sidan.

Dessutom är jag fortsatt lite oroad gällande belåningsgraden, för vi vet inte vad bankerna säger under de kommande åren. Vi kan inte utesluta att de ställer högre krav på finanserna för att ge bra räntor på lånen.

Oavsett det kommer det nya högre ränteläget allmänt att slå igenom mot finansieringen de kommande åren för Cibus Nordic och deras branschkollegor. Viss press på fastigheternas värden lär vi få se även här och minns att även Castellums fastigheter steg i värde i tredje kvartalet och att de ändå sänkte utdelningen strax efter det.

I bästa fall stiger Cibus driftnetto minst lika mycket som räntekostnaderna. Bolagets hyresgäster har ju i över 90 procent av fallen avtal av typen triple-net, det vill säga hyresgästen får stå för renovering och ökade elkostnader mot att hyran alltid ligger på en lägre nivå än för andra avtal.

Det är sammantaget svårt att säga hur billig Cibus och andra fastighetsaktier är. Det är lite för tidigt. Vi ska i vart fall inte ligga tungt i en enskild placering. Efter stora ras är det ändå säkert långsiktigt bra lägen för den som köper då och då. Triple-net-avtal för livsmedelsbutiker känns ändå långsiktigt stabilt, till skillnad från exempelvis klädbutiker och i viss mån även kontor.