Är du förmögen och närmar dig din dröm om att bli FIRE och leva på ditt sparkapital via fyraprocentregeln eller liknande? Då har jag ett råd: Ta ett eventuellt lån på din bostad först innan du slutar arbeta och få lön, för sen kan det vara kört att få bolån. Det här är del 3 i min serie om hur svårt det är att vara kund hos stora banker.
Till och med de stormrike Warren Buffett hade, om han varit okänd och levt på sitt kapital, fått nej att ta lån i de flesta svenska banker. Sparkapital spelar nämligen ingen större roll, i alla fall inte om det är i en annan bank.
Har du 5-10 miljoner eller mer och ska köpa en bostad, blir det enligt mina källor nej även till 10-25 procents belåningsgrad om du bara är medelinkomsttagare. I alla fall om din partner studerar eller är utan inkomster. Då blir han eller hon av en viss storbank till och med kallad för belastning och det blir nej att ta lån. Du får inte ens låna 200 000 kr.
Det spelar då heller ingen roll om din käresta hade ärvt mångmiljonbelopp som en Wallenberg, Douglas eller Rausing. De flesta banker säger rakt ut att de inte tar hänsyn till sparkapital, utan måste titta enbart på inkomster på de som ska bo i bostaden. Bolåneavdelningarna har regler att följa, säger de.
Det finns undantag som kan sätta din partner som självförsörjande. Det är affärsbankerna, som storbankerna och Skandia. Det krävs att du har hela din förmögenhet där, då de kan se dina aktieutdelningar och kapitaltillskott från sparsidan till transaktionskontot. Annars får du förklara igen och igen vad utdelningar och kursuppgång är och att du kan använda det för att betala räntor och dina hushållskostnader.
Det enklaste för den rike pensionären är att betala hela bostaden själv. Ingen förnedring eller nej av bank efter bank. Jag har läsare som bor i obelånad fin villa i småstad och vars hus är värt minst några miljoner kronor, men som trots stabila pensioner på över 20 000 kr i månaden inte får ta ett korvöre i bolån. Relativt fördelaktiga blancolån på ett antal hundra tusen kr går däremot bra och då tar man hänsyn till allt så räntan inte blir så hög. Att dessutom ha villan som säkerhet och pant säger banken nej till. Som om risken vore för hög då.
Bild av Max Vakhtbovycn. Att ha villan som säkerhet för ett lån kan banker säga nej till om du är pensionär. Privatlån utan säkerhet är tydligen bättre.
Närmar du dig pensionsålder eller ska starta företag så din inkomst kanske sjunker under en period behöver ta lån medan du kan. Belåna din bostad först när du alls kan och först därefter hoppa av ditt ordinarie jobb för att starta firma sen. Se bara till så dina likvider kan betala räntor och amorteringar.
Det stora felet som bankerna gör är enligt mig att de endast får eller klarar av att titta på nuläget. Ska du ha ett bolån de kommande 30 åren spelar det märkligt nog ingen roll hur mycket inkomster du får år 3 till år 30. Det är de senaste åren och nuläget som spelar roll. Det är det som bankerna tittar på. Sparkapital spelar ofta heller ingen roll.
Om Joakim von Anka enbart skulle leva på aktieutdelning skulle han få nej av en rad svenska bankers bolåneavdelningar.
Bittert? Ja, för man tvingas sälja en hel del aktier och därmed sänka inkomsten av kapital. Det är dessutom lite motsägelsefullt att sänka inkomsten för att göra banken nöjd.
Hur du liknande erfarenheter när det gäller att få bolån? Kommentera gärna nedan och berätta!
Läs mer om det tuffa livet som kund hos storbank
Här är alla delarna i min bloggserie på Hernhag.se av hur tufft det är att vara kund hos många av bankerna.
1 Bästa storbanksaktien – och förolämpningen från Nordea
2 Så gör du för att få bolån som företagare
3 Svårt för rika att få bolån
Hej
Vore intressant att belysa om detta fenomen har något att göra med FI’s regelverk. Har för mig att bankerna är skyldiga att titta på kundens kassaflöde och inte kundens tillgångar och att dessa regler är ett resultat av finanskrisen på nittiotalet då man belånade fastigheter hej vilt.
Hej!
Det handlar om regelverk, myndigheter och jag tror att det kallas för kapitaltäckning. För bolån är det mer komplicerat än privatlån/blancolån.
Så om det är det bankerna som följer ett regelverk så kanske är det Finansinspektionen som borde kritiseras?
Delvis, men bankerna verkar tolka regelverken olika. De agerar olika i alla fall, beroende på.
Samma erfarenhet. Gjorde en liten test på SEB för ett antal år sedan. Inte för att egentligen ta ett lån, det fanns inget behov, men mer som en test på hur bankerna fungerar. Då jag skrev in noll på förvärvsinkomst men XX på nettoförmögenhet blev det noll, även om avkastningen på förmögenheten var högre än en standardlön. Svaret var att deras modeller inte kan ta hänsyn till förmögenhet, bara inkomst av tjänst.
Sen fingerade jag en test på deras hemsida. Tror jag skrev in lön 25000/månad och noll i förmögenhet. Då fick jag lånelöfte direkt:-) Fattigglappen vinner hos bankerna:-)
En intressant iakttagelse så här när man själv har gjort en FIRE sedan många år och samtidigt har många jämnåriga nära pensionsålder som fortfarande förvärvsarbetar, alla välutbildade civilekonom eller civilingenjörer. En har fått tidig Parkinsons och klarar inte av heltidsjobb längre, flera är uppe i en jobbig skilsmässa och klarar inte av kostnaden för en andra bostad/andra relaterade kostnader, en har mist jobbet trots ”trygg tjänst på statligt verk”, flera andra börjar få svårt att konkurrera på jobbet pga AI och unga mer digitala medarbetare, etc etc.
Poängen är att alla har lärt sig sedan skolan att trygghet får man genom en anställning, en månadslön som tickar in, men grejen är en anställning i många fall inte alls ger trygghet, det som ger riktig trygghet och osårbarhet är att lära sig investera i tidig åder och bygga upp ett mkt starkare oberoende.
Hög igenkänning. Hjälpte föräldrarna med pensionsinkonster och fick strida rejält för att få räkna in iaf 3% avkastning på kapitalet i KALPen.
Var faktiskt hos Avanza. Otroligt motsägelsefullt man kan få värdepapperslån hur enkelt som helst medan bolån med 50% belåningsgrad är nästan hopplöst.
Bankernas standardsvar att de inte får räkna in kapitalinkomster i KALP/kreditprövning är rent struntprat. Finansinspektionen säger inte det överhuvudtaget.
Känns som kreditgivning till privatpersoner har slutat handla om risk/reward för banken utan helt kommit att handla om ”vad modellen säger”. Att gå utanför modellens snäva fyrkant och tänka själv verkar vara helt emot interna policies.
Patetiskt se pension och kaåitalinkomster som sämre än löneinkomst. Den senare kan ju vara gone imorgon (eller redan) medan pensionen (iaf oftast) är tryggad för lång tid.
Ja det har jag skrivit mycket om, och vi är själva färdigbelånade nu när jag har slutat jobba, i alla fall när det gäller bolån. Det är helt sjukt faktiskt, att man inte tar större individuell hänsyn till personen man lånar ut pengar till. Allt som verkar räknas är en ”tillsvidareanställning”. Som om det är mer ”stabilt” eller riskfritt att jobba på Northvolt än att ha 8 miljoner i stabila direktavkastande fonder? Och samtidigt ha ett fläckfritt förflutet kring amorteringar och i övrigt en riktigt stabil ekonomi.
Bankerna gör som de vill, men jag tycker deras synsätt och kriterier för utlåning är obegripligt mossiga. Ja jag kan spela upp hela min utdelningsportfölj, men jag kan å andra sidan lika lätt få sparken från ett ”stabilt” jobb.
Hur mycket av bankernas agerande är styrt av FI’s regelverk för utlåning?
Om man urvidgar frågan lite.
Det finns alltså ingen som helst risk att bolån man har kan bli ett bakslag om banken får vetskap om att man inte längre har inkomst alternativt för låg sådan i förhållande till bankens Kalp?
Dvs att banken kan agera på detta och sätta dig på pottan? Eller finns det ingen laglig rätt för bank att kunna agera på ett redan ingått bolånavtal så länge amortering och räntor betalas enligt plan?
Frågan aktualiserades också med anledning av att bankerna i större utsträckning vidgar sina frågor i sin kundkännedom de gör från tid till annan. Frågor i kundkännedom kan numera inkludera att svara på aktuell arbetsgivare samt inkomst.
Frågan alltså lite mer ställd ur ett perspektiv att man ännu inte är i ålder att ha börjat ta ut livsvarig pension (även om Kalpen säkert för en del pensionär inte går ihop så agerar banker knappast mot pensionärer som sköter sina åtaganden).
Det risken finns säkert. Det svåra är ändå att få ett bolån alls och så länge du sen klarar alla amorteringar och räntor är det ofta lugnt. Sen ska man ju i kundkännedom och annat ibland fylla i inkomster…
Fast när jag jobbade på SEB – för ganska många år sedan – så kunde vi räkna in avkastning på 2 procent av ett kapital i kontopengar eller värdepapper. Att lägga till i en KLP- kalkyl. Vet inte hur det är nu dock.
För befintliga kunders tillgångar som finns hos banken finns nog den funktionen kvar. 2 procent är å andra sidan väldigt lite i årlig avkastning.
Skapligt i-landsproblem
Ja, verkligen!
Detta är i praktiken ett maskerat social credit score system alà, China..
Var en lydig medborgare och passa in i gjutformen alternativt hamna utanför
I sitt extremfall är det så, men jag tror att vi ändå är långt bättre än Kina. Än så länge i alla fall.
Till den lilla tomte som tog bort kommentaren om att detta är ett social credit score system in disguise..
Du bekräftar teorin kritik av regimen är inte tillåten
Hoppas du njuter av din kastrerade tillvaro.. beta person !
Jag tog inte bort den, utan det tar ett tag innan jag godkänner kommentarer. Alla som inte har kommenterat bloggen tidigare behöver få mitt godkännande och det hinner jag inte göra hur snabbt som helst.
Och tänk på att när det gäller förolämpningar är det så att man ibland ser sig själv i andra.
Jag ber om ursäkt för den upprörda kommentaren 🙏🏻
Som plåster på såren bjuder jag på en Soy Latte nästa gång Lol. 😉
Tack. Ingen fara!
Finansinspektionen har gett ut allmänna råd om konsumentkrediter som alla banker måste förhålla sig till. Enligt dessa allmänna råd ska en kreditbedömning i regel grunda sig på:
1. Kundens sysselsättning
2. Kundens inkomst, utgifter och skulder
3. Borgensåtaganden
Tyvärr är tillgångar inte med i denna lista. Eventuella ställda säkerheter (som en fastighet) ska i regel inte heller påverka bedömningen. Det är på grund av dessa regler som det ser ut som det gör.
Ett tips är att lägga eventuella tillgångar i en kapitalförsäkring med löpande utbetalning. Då kan man ”förvandla” tillgångar till ”inkomst” och vips så får det räknas med i kreditbedömningen.
Intressant, tack. Det förklarar att bankerna och deras tjänstemän gör olika.
Jag har hört/läst detta tips med att lägga kapital i en kapitalförsäkring för att omvandla till inkomst.
Min undran är dock.
Hur syns och klassas detta som inkomst i en UC?
Klassas dessa utbetalningar fortfarande inte som inkomst av kapital?
Vad skulle skillnaden vara mellan att påvisa månadsvis utdelningar från aktier och månadsvis utbetalningar från en kapitalförsäkring?
Det låter lite väl enkelt att bara ta ut utdelningarna man erhåller i KF månadsvis och då få det som inkomst. Å andra sidan fick jag Skandia att ta i alla fall lite hänsyn till mina kapitalinkomster när de såg hur jag då och då förde över pengar dit från mina Avanza-depåer.
Min historia. Jag har ärvt tre fastigheter (och har två bilar) till ett värde av 12-13 miljoner. Inga lån någonstans. Jag har heltidstjänst sedan 25 år i en kommun. Inga betalningsanmärkningar. Fick nej till bolån av två storbanker; de sa att jag långt ifrån att få ett sådant lån.
De räknade med att ett av fritidshusen skulle kosta mig 2400 kr i månaden och även leasingen av bilen för 5900 kr låg mig i fatet, sa de. Då hade jag t o m ganska nyligen haft över miljonen i ISK hos en av storbankerna (men gjort tomt-renoveringar) och hade 100 000 kvar då jag sökte lånet. Belåningsgraden som jag ansökte om var 7-8 procent för ett av fritidshusen. Jag skulle enligt planen fortsatt ha 0 procent i belåning på övriga hus.
Jag försöker nu med fler banker och byter kanske strategi till privatlån även om det bär mig emot.
Det finns en logik i detta. En hög och fast lön säger något om kassaflödet du kan generera, debt service. En stor förmögenhet säger inget om din wealth management-förmåga över tid och kan förvaltas illa alternativt såras av en vikande marknad. Avkastning på värdepapper som är konstant högre än bolåneräntan är ingen garanti och förutom parentesen 2014-2021 osannolikt i en väldiversifierad portfölj. Frågan banken ställer sig då är: varför behöver du låna om du redan har kapital? Jo, de antar att du kommer spekulera med risktagande.
Fråga Swedbank om 2009. De vill inte hamna där igen.
Iofs, men en hög och fast lön kan försvinna om man förlorar jobbet. Att bolag som höjt utdelningen i decennier plötsligt skulle slopa utdelningen är inte helt sannolikt.
Om en person försörjer sig helt och hållet på kapital, utan lön eller pension, och köper en bostadsrätt kontant eftersom bolån inte är möjligt—kan bostadsrättsföreningen då avslå medlemskap på grund av bristande inkomst?
Ja, styrelsen kan säga nej till medlemskapet om de tror att du inte har råd med bostadsrättsavgiften. Gör de kreditupplysning på köparen kan de få för sig det i värsta fall.
Kan mindre kreditupplysningar, exempelvis vid hyra av bil eller tecknande av mobilabonnemang, avslås om man lever enligt FIRE-principen och saknar formell lön eller inkomst?
Någon som vet svaret på detta? Jag är säker på att företagen kollar om man har betalningsanmärkningar, men resten av ekonomin?
Jag lever mycket gott på utdelningar och kursökningar. SEB ger mig inte ens ett Eurobonus-kreditkort eftersom jag inte tar ut lön (men över 1 msek om året i utdelning). Jag gissar att de inte skulle ge mig huslån då heller.
Samtidigt jagas jag av storbankerna för att bli PB-kund.
Samma sak när jag skulle köpa bil..kunde inte få köpa den cash…då försvann rabatten på 50000kr.. o jag var tvungen att ha ett lån på minst 50000.. även fast jag ville betala allt…lån nekat hos bank…
Hej Marcus!
Det är med glädje jag kan meddela att min helt färska erfarenhet är precis tvärtemot din text.
Jag bestämde mig för att försöka bo kvar i huset och ta över bolånen när jag och min sambo nyligen valde att separera. Enligt banken räckte inte min lön utan jag skulle behöva amortera drygt en halv miljon först – alternativt styrka inkomst av kapital.
När jag uppger inkomst av kapital från min senaste deklaration är det inte längre något problem att ta över lånen i sin helhet. Och därmed har de en nöjd, pålitlig kund som kommer betala dem massor av ränta… 🤑
Hej,
ja det gäller att kunna styrka sina kapitalinkomster på ett sätt som passar banken. Bra det funkade i ditt fall!
Gäller även nyföretagare och nya invandrare,
De kan ha hur mkt pengar som helst men de har ingen historia så de går inte…
Personligen fick jag igenom bolån först på sparbanken enköping marginellt högre ränta jämförelse med andra men mef bindningdmstid lyckades sedan byta till stabelo …
Sant, att jag bytt från enskild firma till AB verkade göra det svårare att få bolån. Hjälp, nystartad firma! Eh, nej, det är samma verksamhet som tidigare. Bara det formella som förändrats.
Ja, säkert samma sak för alla som är nya i landet.
Jag värderade om min lägenhet för ett tag sedan, ligger nu runt 50% belåningsgrad, och tänkte att eftersom räntan på bolån fortsättningsvis kommer vara avdragsgill men inte vara avdragsgill på kapitalförsäkringen så skulle jag kunna låna upp på bostaden och betala av krediten jag har på kapitalförsäkringen.
Jag ringde banken och förklarade detta och fick till svar att jag inte fick låna upp något alls på lägenheten eftersom jag hade sagt att jag utöver bolånet har 600k i värdepapperslån, ja svarade jag men jag ska ju betala av det lånet med pengarna jag lånar upp!? Nej svarade dom, det går inte… Efter flertalet försök att förklara att ett värdepapperslån inte påverkar mitt personliga kassaflöde så fick jag bara till svar att kalkylen inte går ihop… suck… hedenhösbanker
Bra tänkt annars, att ta mer bolån där räntan är avdragsgill.