Botten för fastighetsaktier ser vi först när osäkerheten lagt sig. Jag gissar att det sker senare under 2022.
Att dyrare lån just nu pressar fastighetsaktierna kan vi läsa om i DI (artikel bakom betalvägg). Riskpremien för Castellums seniora obligationer har tydligen stigit från 1 procentenhet till 3 procentenheter. I de mest högbelånade fallen på marknaden har räntorna tydligen stigit från 1 procent till 7 procent.
Enligt Johan Edberg, analytiker på Handelsbanken, är raset ”väldigt starkt kopplat till att tillväxten som man då räknade med från skuldfinansierade förvärv är helt orimlig i dagsläget, när finansieringen har blivit så pass dyr.”
De avgörande frågarna är när det vänder och vilken ny jämviktspunkt vi får sedan. Det är osannolikt att det ska gå tillbaka och bli lika bra som innan. Att låna till någon procent i tider med inflation som är klart högre än det ska vi inte räkna med.
Aktiemarknaden ligger ofta 6-12 månader före utvecklingen och under nästa år borde lågkonjunkturen och därmed inflationspressen vara över oss. Med det lägre räntor. En botten på aktiemarknaden borde vi därför se i år för fastighetsaktierna.
Botten för fastighetsaktier och en långsiktig uppgång kommer nog inte förrän marknaden verkligen ser att skulderna för fastighetsbolagen kan läggas om till anständiga räntor. Säg 3-4 procent istället för 1-2 procent. Det är först nästa år som stora volymer ska läggas om (länk till Twitter, öppnas i ny flik).
Då både räntemarknaden och aktiemarknaden försöker förutsäga framtiden förändras priserna nu utifrån vad som lär ske, eller riskerar att ske, under 2023 och 2024. Marknadens bästa bedömning får vi därför se redan under andra halvåret i år.
Som jag skrev i del ett om riskerna med svenska fastighetsaktier ska vi inte satsa för hårt på en vändning förrän vi sett botten och hur illa det kan bli.
Ovanpå allt ovan har vi stora kapitalflöden där utländska aktörer kan lämna små marknader som Sverige i orostider. Dessutom många blankningsaktioner, det vill säga spekulationer i nedgång. Det är läge att vara fortsatt lite försiktig.
Mycket intressanta blogginlägg om fastigheter.
Blir nog att man får läsa några gånger för att låta allt sjunka in.
En sak som jag funderar på. Vad är det som får räntan på dessa fastighets obligationer att gå upp?
Är det inskrivet i obligations villkoren att räntan ska justeras upp eller ned vid ett förändrat ränteläge?
/ Michael
Det är inte räntan som fastighetsbolagen betalar på befintliga obligationer som stiger så mycket, utan marknadsräntan på de redan utgivna. De få aktörer som handlar dessa obligationer handlar den så priset sjunker och räntan stiger. Tids nog kommer nya fastighetsobligationer som bolaget ger ut för att finansiera sin verksamhet att möta dessa marknadsräntor och då blir det dyrt. Det får aktiemarknaden att handla ned aktierna.
De obligationer som har rörlig ränta har den alltid kopplad till Stibor plus en fastställd riskpremie på ett fåtal procent. Om de nya höga marknadsräntorna ligger kvar kommer den premien att öka så räntesatsen stiger.
Så på obligationer med rörlig ränta där ändras storleken på den fastställda riskpremien om marknadsräntorna är högre eller lägre över en tidsperiod?
/ Michael
Marknadsräntorna förändras i takt med att riskpremien gör det. Den nominella räntan som bolagen betalar ändras när den läggs om, på obligationer med rörlig ränta handlar det sannolikt om stibor plus samma riskpremie som tidigare. Har Stibor ökat så ökar räntan på räntepapperet. Om även kredittiden är kort så hela obligationen ska läggas om kan även riskpremien ovanpå stibor stiga. Krångligt detta. 🙂
Tack för ett intressant inlägg. Hur ser du på preferensaktier i dagens läge? Till exempel K2A yieldar ju gott och väl över 8% och handlas långt under sin inlösenkurs.
Ja, det är misstänksamt billigt värdering i vissa preffar. Jag tvekar.