Utdelningsfavoriter by Hernhag leder över börsindex ett tag till. Detta trots att fastighetsaktierna Castellum och Wihlborgs har det tungt på börsen. Fastighetskraschen har främst drabbat Castellum under den senaste månaden.
Juni månad var tung för Utdelningsfavoriter by Hernhag.
Att sparboxen har två av tio aktier i fastighetssektorn gör att den är klart överviktad där. Det höjer risken och även uppsidan när det vänder för sektorn.
Att månadsspara i en bra tillgång som faller i pris är ett klassiskt exempel på när en metod tids nog ger god avkastning. Du kan inte tajma botten men du kan bygga upp positioner successivt och till slut när det vänder har du köpt på dig relativt mycket.
Jag har bra förtroende för de tio bolagen i sparboxen, fast kortsiktigt är jag lite oroad för fastighetsaktierna. Nästa ordinarie gång jag ska se över innehaven är per den sista september. Troligen förändrar jag inget i sparboxen då, även om jag kommer att kolla halvårsrapporten noga.
I kristider skiljs agnarna från vetet och riskhanteringen blir viktigare än någonsin. I det sammanhanget vet vi att preferensaktier är bättre än d-aktier av flera anledningar. Utöver det vet vi ännu inte mycket om hur fastighetsoron ska sluta.
Preferensaktier bättre än d-aktier därför att de har lägre risk. Det beror på att de har en preferens, det vill säga företräde, till utdelningar. Det utgår till och med ränta på inställd utdelning ända tills vi aktieägare får den. Läs mer om preferensaktier här och d-aktier här.
Den vissheten och mycket funderande har fått mig att sälja allt i SBB D. Drygt hälften av kapitalet går till Corem Pref och resten till Xact Norden Högutdelande och New Mountain Finance Corp. – Preffar är säkrare än D-aktier, så jag sänker kreditrisken något. – Jag får färre innehav att hålla koll på, vilket öppnar för köp av aktier i andra sektorer. – Jag får bättre riskspridning via Xact-fonden och den lägre vikten i svenska fastighetsaktier. Tidigare hade jag 10 procent, se del ett om risken i svenska fastighetsaktier. Numera är det knappt 9 procent. – Jag behåller mina totala utdelningar på årsbasis på nästan samma nivå som tidigare. – Jag slipper den mentala utmaningen att vara exponerad mot SBB, som det stormar mest kring i fastighetssektorn.
Dras en utdelning in på en B-aktie gör den det på bolagets D-aktie också. Om bolaget sen har råd kan det betala ut den indragna utdelningen för stamaktierna, men det är inte alls samma stress eller krav för det som i fallet med preferensaktier där indragen utdelning står och tickar ränta.
I fallet med Corem Pref handlar det enligt bolagsordningen om 7 procent i årlig ränta på det innestående beloppet. Jag kände därför att jag ville konsolidera mina innehav av hög men fast utdelning till Corem Pref, som nu ger misstänksamt höga 8,4 procent i direktavkastning.
Corem Property Pref är nere på kursnivåer från botten 2020 och dessförinnan 2010 och 2011. Mycket lägre har den aldrig stått.
När jag köpte SBB D tyckte jag att det var värt den högre risken mot att jag fick högre direktavkastning, men jag har ändrat mig.
I covidkraschen sålde jag efter nedgång och köpte samtidigt annat som ökade i värde när det vände. Det är samma strategi nu.
Har jag gett upp hoppet om SBB? Nej, men läget är mycket svårt att bedöma. Till DI (betalvägg) har Spiltans räntefondförvaltare Lars Lönnquist sagt att det är bra att SBB ”…konsoliderar, säljer av icke-kärninnehav, får ner skuldsättningen och säkerställer investment grade-ratingen. Baserat på den information vi har fått från bolaget känner vi oss trygga med att det här kommer att bli en framgångsrik strategi.”
Det blir säkert framgångsrikt för obligationsinnehavarna och bankerna. Lite mer osäkert för SBB:s stamaktieägare. Iofs har Ilja Batljan till DITV nyligen sagt att om räntan stiger till 10 procent och inflationen är 6 procent så klarar de utdelningarna. Å andra sidan är aktiemarknaden inte dum eller helt i tokpanik som handlar ned aktierna så brant.
Hur mörka är molnen på fastighetshimlen egentligen? Kanske mörkare än vad jag tidigare trott. Enligt en intervju i DITV med Erik Nordenskjöld på förmögenhetsförvaltaren Citroneer har fastighetspriserna sjunkit brant under våren och försommaren. ”Vi ser hos våra kunder som är direktägare (av fastigheter) hur prisutvecklingen från Q1 till Q2 har varit enorm. Det är toppnoteringar någonstans i januari-februari, sedan är det ned 35 procent i värderingarna.”
Botten för fastighetsaktier ser vi först när osäkerheten lagt sig. Jag gissar att det sker senare under 2022.
Att dyrare lån just nu pressar fastighetsaktierna kan vi läsa om i DI (artikel bakom betalvägg). Riskpremien för Castellums seniora obligationer har tydligen stigit från 1 procentenhet till 3 procentenheter. I de mest högbelånade fallen på marknaden har räntorna tydligen stigit från 1 procent till 7 procent.
Enligt Johan Edberg, analytiker på Handelsbanken, är raset ”väldigt starkt kopplat till att tillväxten som man då räknade med från skuldfinansierade förvärv är helt orimlig i dagsläget, när finansieringen har blivit så pass dyr.”
De avgörande frågarna är när det vänder och vilken ny jämviktspunkt vi får sedan. Det är osannolikt att det ska gå tillbaka och bli lika bra som innan. Att låna till någon procent i tider med inflation som är klart högre än det ska vi inte räkna med.
Aktiemarknaden ligger ofta 6-12 månader före utvecklingen och under nästa år borde lågkonjunkturen och därmed inflationspressen vara över oss. Med det lägre räntor. En botten på aktiemarknaden borde vi därför se i år för fastighetsaktierna.
Botten för fastighetsaktier och en långsiktig uppgång kommer nog inte förrän marknaden verkligen ser att skulderna för fastighetsbolagen kan läggas om till anständiga räntor. Säg 3-4 procent istället för 1-2 procent. Det är först nästa år som stora volymer ska läggas om (länk till Twitter, öppnas i ny flik).
Under 2023 kommer svenska fastighetsbolag att lägga om en del stora lån. Botten för fastighetsaktier kommer när vi vet mer om vilka räntor det blir då.
Då både räntemarknaden och aktiemarknaden försöker förutsäga framtiden förändras priserna nu utifrån vad som lär ske, eller riskerar att ske, under 2023 och 2024. Marknadens bästa bedömning får vi därför se redan under andra halvåret i år.
Ovanpå allt ovan har vi stora kapitalflöden där utländska aktörer kan lämna små marknader som Sverige i orostider. Dessutom många blankningsaktioner, det vill säga spekulationer i nedgång. Det är läge att vara fortsatt lite försiktig.
Mer eller mindre alla fastighetsaktier på Stockholmsbörsen har rasat under 2022. Det beror på att räntorna har stigit snabbare än någonsin, om vi räknar procent och inte procentenheter. För fastighetsbolagen kan det handla om från 1 procent till 5-6 procent, vilket innebär 5 procentenheter motsvarande 500 procent mer i ränta. Läs mer på DI.se (länk bakom betalvägg)
Sådana höjningar av räntekostnaderna blir svåra att klara, men i vart fall fixar fastighetsbolagen betydligt högre räntekostnader. SBB har en räntetäckningsgrad på 5,5 medan Balder och Castellum har 4,7.
Räntetäckningsgraden är per definition enligt Kungsledens sajt: ”Periodens resultat efter skatt med återläggning av skatt, orealiserade värdeförändringar finansiella instrument, fastigheter och avvecklad verksamhet samt resultat från försäljningar och finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader.”
Räntekostnaderna kan långt mer än dubblas och bolagen klarar ändå sina räntor. Sen vill vi ju att de ska klara utdelningarna också. Plus lite expansion av verksamheten på det.
Läget är komplicerat då det finns både plus och minus i sammanhanget: + Inflationen gör att hyresintäkterna kommer att stiga snabbare. – Inflationen får kostnader för att bygga och renovera att stiga. + Reala tillgångar är i sig motståndskraftiga mot inflation och kan öka i takt med att pengar tappar sitt värde. – Nuvärdesberäkningarna bakom fastigheternas värden missgynnas av stigande räntor.
Framför allt ska vi hoppas på att paniken på obligationsmarknaden lägger sig. För det krävs att inflationen toppar. Med statliga långräntor långt under inflationen tror marknaden uppenbarligen på lägre inflation längre fram.
Det är värre på kortare sikt. Beroende på hur man tittar på kostnader för boende i USA är inflationen där redan över 10 procent.
Den stigande inflationen i USA påverkar räntemarknaden och därmed fastighetsaktier.
Oavsett hur det är i Sverige får vi i närtid fortsatt tuffa villkor på finansieringssidan för fastighetsbolagen. I Sverige faller aktierna i regel klart mer än vad de gjort i USA. Plus att dollarn stärkts. Vi får därmed till synes mycket mer för pengarna här.
Vad gör jag nu?
Problemet är att aktierna antagligen faller av en anledning. Så länge jag inte vågar lita på att vi ska återgå till det vanliga läget där vi kunde veta att fastighetsbolagen kunde klara utdelningarna vågar jag inte öka särskilt mycket. Annars skulle jag vikta ned lite i amerikanska fastighetsaktier och vikta upp i svenska.
Jag har i nuläget fem fastighetsinnehav noterade i Sverige, även om ett av dem är ett vinstandelsbevis. Castellum, Cibus Nordic, Corem Pref, Estea Omsorg, SBB D (se del tre för att läsa om hur jag gjorde med D-aktien och preffen). Dessa fem står för 10 procent av min börsnoterade portfölj (exklusive indexportföljerna). Det är ändå rätt mycket kapital och jag vågar inte riskera att öka för tidigt. Jag vill så att säga syna korten innan jag ökar insatserna.
Det är bättre att missa första uppsvinget bara för att undvika risken att bolagen verkligen hamnar i trubbel. Jag tror inflationen toppar i år, men var toppar räntorna på obligationerna och vad vill och kan bankerna låna ut till för räntor framöver? Innan finansieringsstormen är över vill jag ta det försiktigt för att skydda mitt guldägg, min utdelningssportfölj.
Är jag redo att sälja allt eller stora delar av mina svenska fastighetsaktier om så krävs för att rädda det som räddas kan om läget blir ännu värre? Nej, inte mentalt. Det är så svårt att tänka om. Börspsykologi är lätt i teorin och svårare att praktisera. Plus att jag har varit med om börsras förr. Det är vanligt att marknaden överreagerar och sen handlar upp aktierna i rasande fart så fort det ljusnar lite. Är det verkligen annorlunda den här gången? Slår marknadens alla farhågor in nu? Jag tror inte det, men det är värt att hålla ögonen på utvecklingen.
Detta trots mitt hittills katastrofala byte från Sobi till Sinch för ett år sedan. Att förvalta en portfölj som en bred indexfond verkar löna sig, även om mycket inom tillväxt faller hårt just nu i dagarna.
De gamla kursvinnarna Vitec och Fortnox har under året fortsatt att leverera och när de största innehaven går bra gör ofta hela fonden det.
Under året har Veoneer blivit uppköpta. När jag nu ska uppdatera min indexfondliknande portfölj stoppar jag därför in ett nytt innehav som jag tror på långsiktigt.
Ny aktien i tillväxtaktieindexet 2022blir Lime Technologies. Intäkterna stiger snabbt och fint per aktie utan avbrott, medan lönsamheten hackat till och från under de senaste två åren. Lime är ett lovande mjukvarubolag med stigande aktieutdelning sedan tre år tillbaka i tiden. Verksamheten är CRM-system för kund- och säljorganisationer.
Limes värdering har kommit ned rejält efter kursraset. Aktien handlas ändå till höga 57 gånger årsvinsten, enligt Börsdata.
Övriga omviktningar i tillväxtaktiefonden. Jag viktar även upp i de aktierna som har lägst vikt, i första hand Sinch men också Probi och Proct i viss del. Hälften likviderna från Veoneer-budet lägger jag i Lime, som därmed hamnar i mitten av fonden viktmässigt.
