Marcus Hernhag

Många främst politiker hyllar vindkraften som billig och snabb att få igång. Andra menar motsatsen och att den dessutom inte är särskilt bra för miljön eller energieffektiviteten.

Vindkraft må vara förnyelsebar, då det alltid kommer att finnas vindar på den här planeten. Energi att ta vara på med andra ord. Vindkraftens framtid borde därför vara ljus.

Problemen med vindbaserade kraftverk är bl.a. att:
– Det tar många år att få alla tillstånd innan man kan bygga vindkraften (fast ingen infrastruktur är särskilt snabbt på plats)
– De bästa platserna för vindkraft till land börjar bli upptagna
– Lokalbefolkning och fåglar mår dåligt av vindsnurror
– De stora rotorbladen kan inte återvinnas under får bara grävas ned i en sorts soptipp.
– Energieffektiviteten om man räknar med hur mycket energi som går åt att anlägga, bygga och underhålla jmf med den energi som man får ut är klart sämre än för kärnkraft.

Jag tror ändå på vindkraft som investeringstema, även om det nog är smart att satsa på stora breda aktörer som även har annan grön energi. Även med många politiker och miljöorganisationer som nu i energikristider med högt oljepris vill satsa på vindkraft finns problemen där.

Det Henrik Jönsson inte nämner i klippet ovan är att det i framtiden nog kommer att finnas batterier som så att säga jämnar ut elproduktionen från vindkraftverken. I nuläget producerar de bara när det blåser och då producerar nästan alla vindkraftverk mycket el och då sjunker elpriset lättare. Elpriset blir jämnare om batterier finns som tillfällig energilagring för att jämna ut hur mycket el som skickas ut i elnätet. Det är också bra för själva elnätet.

Frågan är när och till vilket pris sådana batterier eventuellt kommer. Plus att vi vet att batteritillverkning och gruvdriften för batterimetallerna är negativt för miljön.

Framtiden för vindkraftaktier

Vindkraftens framtid är troligen ganska ljus ett tag till. Jag har fortsatt Brookfield Renewable (med ticker BEP) som en av de allra största innehaven i min portfölj. Det är ändå värt att hålla koll på vindkraftens lönsamhet långsiktigt och hur miljödebatten utvecklar sig. Inga aktieinnehav ska vara heliga.

De kommande åren kan det trots allt bli nya satsningar på vindkraft även i Sverige så exempelvis vindkraftbyggaren Eolus Vind är en intressant chansaktie, men inget jag satsar på för egen del i utdelningsportföljen.

Några fler bolagstips på gröna energiproducenter finns i min bok Trenderna som gör dig rik på aktier.

Fler tips på miljöaktier finns i min REV-portfölj, Ren Energi och Vatten. En årlig uppdatering där finns i pipelinen då årsdagen är den 16 juli. Som du kan se på sidan om hur man bygger egna fonder har REV-fonden fått ett rejält uppsving från mitten av juni och till och med första veckan i juli.

Jag har tittat närmare på den börsnoterade skuldsedeln Estea Omsorgsfastigheters finansiella risker. Marknaden ser ut att ha handlat ned kursen i panik, men är det befogat?

När jag studerar delårsrapporten för första kvartalet (länk till Esteas sajt i ny flik) ser jag att räntetäckningsgraden är alarmerande 0,9. Justerar vi för kapitalandelsbeviset blir det 2,3. Vi som äger den skuldsedeln vill ju att vinster och kassaflöden ska räcka till att betala räntorna vi får varje kvartal och ligger kvoten under 1,0 så gör de rent tekniskt inte det.

– Den icke justerade räntetäckningsgraden har varierat mellan ca 0,7 och 1,5 över fondens livslängd, så ”0,9” är i sig inte kontroversiellt. Fonden är per default ”högutdelande” och är designad att utdela driftnettot. Att det rör sig runt 1 är därför helt ok, svarar Per Torpare som är Head of Capital Markets på Estea.

Förvaltningsresultatet kan svänga från ett kvartal till ett annat. Investeringar och finansieringsverksamheten gör att kassaflödet kan svänga än mer. Det är normalt med runt ett för att bolaget ska dela ut alla sina överskott i form av ränta.

Gör bolaget sitt jobb så klarar de det. Räntan på det noterade kapitalandelsbeviset är fastställda 4,0 procent på nominellt belopp, men köper du till kurser under det får du högre ränta.

– Estea Omsorgsfastigheters kassaflöde kommer sannolikt försämras kortsiktigt av höjda räntor, men stärkas på lite längre sikt (årlig revision) av att ca 92 % av de kommersiella hyresintäkterna är indexerade mot KPI, vilken just nu höjs snabbare än räntan. Vi ser ingen anledning idag till att ställa in eller på annat sätt minska räntan på kapitalandelslånet, säger Per Torpare.

En fördel Estea har är att man inte finansierat sig via obligationer som till exempel SBB, Balder och Castellum har. Främst SBB har emitterat obligationer, bland annat så kallade eurobonds. Då centralbanken ECB drar ned på att köpa sådana har köpsidan blivit tunnare, samtidigt som inflationen tagit fart. Räntorna kommer därför att stiga på obligationsmarknaden mer än för banklån.

Nu kommer det bli högre räntor även på banklån, när de ska läggas om. Estea har dessutom kort bindningstid på sina låneräntor. Å andra sidan kommer hyrorna indexeras upp i januari 2023 och då utifrån inflationen nu i oktober.

Sammantaget får det här mig att våga öka lite i Estea Omsorgsfastigheter. Kapitalandelsbevisen räknas i princip som eget kapital, men är efterställda endast banklånen. Soliditeten ser okej ut, liksom belåningsgraden. Omsorgsfastigheter har säkert framtiden för sig. Esteas halvårsrapport kommer den 12 augusti.

Hyresintäkterna ökar mer än lånekostnaderna

Generellt borde fastighetsbolagen gynnas av inflationen, i alla fall så länge ränteläget inte blir betydligt högre.

Som Per Torpare påpekar ökar intäkterna mer än skulderna tack vare inflationen. Inflationen är mätt i procent högre än de procentenheter som räntorna på marknaden hittills ökat med.

Låt mig förklara via ett hypotetiskt räkneexempel som inte gäller Estea specifikt. Räntekostnaderna dubblas från 2 procent till 4 procent, det vill säga med 2 procentenheter.
Hyresintäkterna dubblas inte. Däremot ökar de med mer än 2 procentenheter. Tillväxttakten för hyrorna är därmed snabbare än den för lånekostnaderna.

I praktiken ser fastighetsbolagen generellt ut att (för de lån som läggs om nu) öka räntorna från kanske 1-2 procent till 3-5 procent. Inflationen ligger på 7 procent. Realräntorna är med andra ord fortfarande rejält negativa, vilket borde vara en boost för intjäningen. Lägg till att hyrorna på befintliga avtal inte sänks när inflationen i framtiden bedarrar, det lär däremot lånekostnaderna göra.

Nuvarande marknadsläge är därför inte bara negativt, även om högre räntor i sig sänker nuvärdet av fastigheterna.

Missa för övrigt inte del ett, del två och del tre när jag analyserade riskerna med fastighetsaktier.

Utdelningsfavoriter by Hernhag leder över börsindex ett tag till. Detta trots att fastighetsaktierna Castellum och Wihlborgs har det tungt på börsen. Fastighetskraschen har främst drabbat Castellum under den senaste månaden.

Att sparboxen har två av tio aktier i fastighetssektorn gör att den är klart överviktad där. Det höjer risken och även uppsidan när det vänder för sektorn.

Att månadsspara i en bra tillgång som faller i pris är ett klassiskt exempel på när en metod tids nog ger god avkastning. Du kan inte tajma botten men du kan bygga upp positioner successivt och till slut när det vänder har du köpt på dig relativt mycket.

Jag har bra förtroende för de tio bolagen i sparboxen, fast kortsiktigt är jag lite oroad för fastighetsaktierna. Nästa ordinarie gång jag ska se över innehaven är per den sista september. Troligen förändrar jag inget i sparboxen då, även om jag kommer att kolla halvårsrapporten noga.

I kristider skiljs agnarna från vetet och riskhanteringen blir viktigare än någonsin. I det sammanhanget vet vi att preferensaktier är bättre än d-aktier av flera anledningar. Utöver det vet vi ännu inte mycket om hur fastighetsoron ska sluta.

Preferensaktier bättre än d-aktier därför att de har lägre risk. Det beror på att de har en preferens, det vill säga företräde, till utdelningar. Det utgår till och med ränta på inställd utdelning ända tills vi aktieägare får den. Läs mer om preferensaktier här och d-aktier här.

Den vissheten och mycket funderande har fått mig att sälja allt i SBB D. Drygt hälften av kapitalet går till Corem Pref och resten till Xact Norden Högutdelande och New Mountain Finance Corp.
– Preffar är säkrare än D-aktier, så jag sänker kreditrisken något.
– Jag får färre innehav att hålla koll på, vilket öppnar för köp av aktier i andra sektorer.
– Jag får bättre riskspridning via Xact-fonden och den lägre vikten i svenska fastighetsaktier. Tidigare hade jag 10 procent, se del ett om risken i svenska fastighetsaktier. Numera är det knappt 9 procent.
– Jag behåller mina totala utdelningar på årsbasis på nästan samma nivå som tidigare.
– Jag slipper den mentala utmaningen att vara exponerad mot SBB, som det stormar mest kring i fastighetssektorn.

Dras en utdelning in på en B-aktie gör den det på bolagets D-aktie också. Om bolaget sen har råd kan det betala ut den indragna utdelningen för stamaktierna, men det är inte alls samma stress eller krav för det som i fallet med preferensaktier där indragen utdelning står och tickar ränta.

I fallet med Corem Pref handlar det enligt bolagsordningen om 7 procent i årlig ränta på det innestående beloppet. Jag kände därför att jag ville konsolidera mina innehav av hög men fast utdelning till Corem Pref, som nu ger misstänksamt höga 8,4 procent i direktavkastning.

När jag köpte SBB D tyckte jag att det var värt den högre risken mot att jag fick högre direktavkastning, men jag har ändrat mig.

I covidkraschen sålde jag efter nedgång och köpte samtidigt annat som ökade i värde när det vände. Det är samma strategi nu.

Har jag gett upp hoppet om SBB?
Nej, men läget är mycket svårt att bedöma. Till DI (betalvägg) har Spiltans räntefondförvaltare Lars Lönnquist sagt att det är bra att SBB ”…konsoliderar, säljer av icke-kärninnehav, får ner skuldsättningen och säkerställer investment grade-ratingen. Baserat på den information vi har fått från bolaget känner vi oss trygga med att det här kommer att bli en framgångsrik strategi.”

Det blir säkert framgångsrikt för obligationsinnehavarna och bankerna. Lite mer osäkert för SBB:s stamaktieägare. Iofs har Ilja Batljan till DITV nyligen sagt att om räntan stiger till 10 procent och inflationen är 6 procent så klarar de utdelningarna. Å andra sidan är aktiemarknaden inte dum eller helt i tokpanik som handlar ned aktierna så brant.

Hur mörka är molnen på fastighetshimlen egentligen?
Kanske mörkare än vad jag tidigare trott. Enligt en intervju i DITV med Erik Nordenskjöld på förmögenhetsförvaltaren Citroneer har fastighetspriserna sjunkit brant under våren och försommaren.
”Vi ser hos våra kunder som är direktägare (av fastigheter) hur prisutvecklingen från Q1 till Q2 har varit enorm. Det är toppnoteringar någonstans i januari-februari, sedan är det ned 35 procent i värderingarna.”

Botten för fastighetsaktier ser vi först när osäkerheten lagt sig. Jag gissar att det sker senare under 2022.

Att dyrare lån just nu pressar fastighetsaktierna kan vi läsa om i DI (artikel bakom betalvägg). Riskpremien för Castellums seniora obligationer har tydligen stigit från 1 procentenhet till 3 procentenheter. I de mest högbelånade fallen på marknaden har räntorna tydligen stigit från 1 procent till 7 procent.

Enligt Johan Edberg, analytiker på Handelsbanken, är raset ”väldigt starkt kopplat till att tillväxten som man då räknade med från skuldfinansierade förvärv är helt orimlig i dagsläget, när finansieringen har blivit så pass dyr.”

De avgörande frågarna är när det vänder och vilken ny jämviktspunkt vi får sedan. Det är osannolikt att det ska gå tillbaka och bli lika bra som innan. Att låna till någon procent i tider med inflation som är klart högre än det ska vi inte räkna med.

Aktiemarknaden ligger ofta 6-12 månader före utvecklingen och under nästa år borde lågkonjunkturen och därmed inflationspressen vara över oss. Med det lägre räntor. En botten på aktiemarknaden borde vi därför se i år för fastighetsaktierna.

Botten för fastighetsaktier och en långsiktig uppgång kommer nog inte förrän marknaden verkligen ser att skulderna för fastighetsbolagen kan läggas om till anständiga räntor. Säg 3-4 procent istället för 1-2 procent. Det är först nästa år som stora volymer ska läggas om (länk till Twitter, öppnas i ny flik).

Då både räntemarknaden och aktiemarknaden försöker förutsäga framtiden förändras priserna nu utifrån vad som lär ske, eller riskerar att ske, under 2023 och 2024. Marknadens bästa bedömning får vi därför se redan under andra halvåret i år.

Som jag skrev i del ett om riskerna med svenska fastighetsaktier ska vi inte satsa för hårt på en vändning förrän vi sett botten och hur illa det kan bli.

Ovanpå allt ovan har vi stora kapitalflöden där utländska aktörer kan lämna små marknader som Sverige i orostider. Dessutom många blankningsaktioner, det vill säga spekulationer i nedgång. Det är läge att vara fortsatt lite försiktig.