Kategori: Aktietips & analyser

Cibus Nordic Real Estate är det stora fastighetsbolag i Sverige som ger hög direktavkastning. Det finns enfastighetsbolag som också gör det, men i Cibus får vi en bra riskspridning till massor av fastigheter inom dagligvaror och livsmedel och det i flera olika länder.

För oss utdelningsjägare lockar den höga direktavkastningen, men den höga utdelningsandelen oroar till och från. Det och årets stora förvärv fick mig att ställa några frågor till Cibus Nordics VD Christian Fredrixon.

Mina frågor är svärtade nedan. Jag är nöjd med svaren och har gärna en relativt stor post aktier i bolagen även framöver.
Och REIT står för Real Estate Investment Trust, vilket är en typ av fastighetsbolag i främst USA som måste dela ut det mesta av sin vinst för att slippa skatt.

1 Gjorde ni inte det stora förvärvet i Benelux-länderna till substansrabatt och fick negativ goodwill? Vad var anledningen till att ägarna sålde med rabatt? 

– Jo, det stämmer. Ursprungligen var tanken att Forum Estates skulle noteras under 2022 efter att i privat miljö byggt upp sin verksamhet sedan tidigt 2010-tal. Då börsnoteringen inte var möjligt pga marknadsutvecklingen under 2022 samt att bolaget ändå såg lönsamma tillväxtmöjligheter i sin fastighetsnisch och ville fortsätta att växa så letade bolaget efter mer eget kapital. Vi kom på så sätt i dialog och deras aktieägare såg att en kombination av Forum Estates med Cibus skulle kunna vara attraktivt.

– För vissa av deras investerare så skapar vår likvida aktie en option på exit, som vi förstår några såg framför sig redan 2022 jmf med att vara inlåsta i en privat struktur, medan andra såg Cibus som ett intressant investeringscase genom vår tillväxtresa med access till publikt kapital, vår fortsatta pan-europeiska konsolideringsresa och löpande utdelning på närmare 6% samt fortsatt investering i ett segment som de valt tidigare för sin investering.

– Vi förvärvade i Benelux genom en apportemission där vi köpte till rabatt, därav den negativa goodwillen, samtidigt som vi hade möjlighet att emittera våra inbytesaktier till 31% substanspremie – vilket ju är ytterligare en positiv effekt – utöver att vi även kommit över en fin plattform med kompetenta medarbetare för både lokal förvaltning och tillväxt.  

– Som vi pressreleasade 5 juni 2025 så under de första tre lockup fönsterna så erbjöd de tidigare Forum Estates ägarna endast 16% av de aktier som var möjliga att sälja, så det verkar som vi har många som stannar kvar och vill vara på resan och få den löpande utdelningen även framåt, vilket är kul.

2 Att göra förvärv som ni betalar med egna aktier är väl fördelaktigt endast så länge aktien handlas med substanspremie?

– Nja, där håller jag inte helt med. Vi fokuserar på intjäningsförmåga per aktie och kassaflöde per aktie. Om ett förvärv är lönsamt per aktie och kassaflödesmässigt så är det fördelaktigt (= accretive på engelska). Substansvärdering är ju ett nyckeltal som är relationen mellan hur aktien handlas och vad fastighetsvärderingarna råkar vara vid just det tillfället.

– Vi gör inte förvärv för att bara växa utan är alltid måna om att affärerna är lönsamma och ger ökat kassaflöde per aktie. Dvs, generellt för alla bolag: är affären accretive är det i teorin bra för gamla och nya aktieägare oavsett premie/rabatt i kursen. Vad som sedan är praktiskt genomförbart och hur det skulle tas emot av marknaden är en annan diskussion som jag gissar försiggår hos många noterade bolag som har substansrabatt. Tex Logistea gjorde en emission med nästan 10% substansrabatt nu innan sommaren 2025 för att de såg bra affärsmöjligheter – deras kurs har utvecklats väl sedan dess.

3 Större delen av Cibus intjäningskapacitet går till aktieutdelning, så utdelningsandelen är fortsatt ganska hög. Vill du kunna återinvestera en större andel eller fortsätta dela ut så här stor andel?

– I Europa och USA är REIT-strukturer vanliga och de betalar ut (av regulatoriska skäl) normalt ut 80-100% av sitt kassaflöde. Även om vi i Sverige inte har REIT regimen så har Cibus historiskt valt att ha en hög utdelningsandel, vilket möjliggörs av stabiliteten i våra kassaflöden. Utdelningens storlek är inte mitt beslut utan det är upp till styrelsen att föreslå och årsstämman att besluta om utdelningen varje år.

– Min och övriga medarbetares uppgift och fokus är att öka intjäningsförmåga per aktie, en förmåga som i sig möjliggör utdelningskapaciteten. Vi kan konstatera att vår intjäningsförmåga per aktie har stigit för 8:e kvartalet i rad och var i Q2 2025 1,05 EUR/aktie – en ökning som byggs upp av både indexerade hyror, en del hyresomförhandlingar, lägre marginaler på bank- och obligationsfinansiering samt kassaflödesmässigt per aktie positiva fastighetsförvärv (=accretive).

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Utdelningsaktier och REIT:s i kan du lära dig mer om i min bok Bli rik på aktieutdelning.

Ekonomisk frihet. Det blev en snackis i svenska FIRE-kretsar när Nordeas privatekonom Anders Stenkrona nyligen i ett blogginlägg hävdade att det krävs 30 miljoner kr för att bli FIRE eller ekonomiskt fri. Och FIRE står för Financial Independence Retire Early.

Jag ser två problem med det han skrev:

”Om du ska leva på fem procents avkastning så behöver du 20 årslöner för att få en årslön i avkastning per år (fem procent är en tjugondel). Om din förväntade årslön är 1,5 miljoner kronor om 40 år behöver du alltså sikta på att spara ihop 20 x 1,5 = 30 miljoner kronor totalt tills dess.”

Stenkrona menar att det tar 37 år att spara ihop de 30 miljoner kr som om 40 år blir 20 årslöner. Fyraprocentregeln säger att vi behöver 25 årslöner, men den är defensiv så 20 årslöner kan vi också sikta mot.

Problem 1: Han utgår från att det bara är pensionsrätter av olika slag som ska ge oss förmögenheten.
Problem 2: Han utgår från att vi konsumerar hela lönen. Alla som vill bli ekonomiskt fria har en sparkvot och får pengar över de flesta månader. Din lön och dina utgifter är två olika saker.

Inte konstigt att det tar ett helt yrkesliv att bli ekonomiskt fri om du aldrig sparar något av din lön. Sparar du och investerar i ISK och KF blir du förstås fri att om du vill sluta arbeta långt tidigare.

Och tar det ett yrkesliv att spara ihop pengarna hinner du inte bli FIRE innan du blir vanlig pensionär och därmed mer eller mindre fri ändå. Därför måste vi har en sparkvot och inte bara spara i traditionella pensionsformer.

Sen har Stenkrona en poäng i att många inom FIRE-kretsar siktar mot för litet kapital att leva på. Det är en sak att få ihop en budget som singel, en annan om du får familj och behöver köpa större bostad.

PS! Jag länkar inte till Stenkronas inlägg, för Nordea har jag ett horn i sidan till sedan de kastade ut mig som kund.

Om ett bolag står tillräckligt stadigt kan vi fortsätta att månadsspara i aktien. Rena problembolag ska vi däremot se upp med och undvika.

Det går fortsatt trögt för BTS både som bolag och som aktie. Effektiviseringar och automation ska förbättra resultatet under andra halvåret. Förr eller senare lossnar det och då får vi vår belöning. Jag fortsätter därför ha BTS som favorit att månadsspara i. Frågan är däremot om jag och ni som följer Utdelningsfavoriter by Hernhag inte skulle byta när aktien har lyft om några år.

Riktigt svängiga aktier ska vi kanske inte vara lika långsiktiga i som stabila högutdelare och de som alltid ökar vinsten. Exempelvis Lagercrantz fortsätter att öka vinsten och även Bahnhof tuffar på bra.

Här är en annorlunda bild på deras vd Jon Karlung från vd-ordet i halvårsrapporten 2025:

Ska vi våga fortsätta månadsspara i aktier som BTS behöver det vara ett stabilt bolag som tack vare vinster och kassaflöden kan fortsätta att dela ut. Jag skulle inte göra det i ett svagare och svajigare bolag. Högutdelaren Ework fortsätter jag också månadsspara i, trots utmanande tider.

Evolutions svacka är ingen kris, för bolaget tjänar fortsatt bra med pengar och återköper aktier över börsen. Grundaffären står stadigt, men tillväxten har hackat länge nu. Här får vi månadsspara med manuella affärer, för Levler kan inte låta oss köpa andelar av en aktie i Evolution, så kallad fraktionshandel. Tydligen beror det på att deras samarbetspartner har hållbarhetskriterier.

Holmens vindkraft ser ut att vara en dyr historia. Jag frågade 2023 Holmen om lönsamheten på vindkraften och har inte fått svar. Nu är läget värre än tidigare, tror jag. Det är därmed inte bara Wallenstam som förlorar på sina gröna investeringar.

Här är en skärmdump jag tog från Affärsvärldens sajt om att Holmen inte tjänar något på sin vindkraft.
Uppdatering 20/8 -25: Det handlar även om deras vattenkraft! Och i delårsrapporten står det att energidelen gick back under andra kvartalet 2025, även före kostnader för avskrivningar.

Redan i juli 2023 gav jag upp vindkraft i min lilla indexfondliknande gröna energi-fond. Det är jag glad för idag, med tanke på hur svagt svenska Eolus och Arise samt danska Orstedt har gått. Särskilt det sistnämnda bolaget klappade ihop nyligen med nyemissionsplaner och utmaningar både i Norden och i USA gällande stora vindkraftverk.

Märkligt att det ska vara så svårt med vindkraftsverk. När produktion är hög är priset lågt. När priset äntligen är högt är produktionen ofta låg, för då blåser det inte. Det saknas fortfarande rätt sorts batterier eller annan lagring för att jämna ut det.

Vindkraftföreningar som den jag är med i, Solivind, kämpar med att hitta en ny affärsmodell för att klara sig. De fyra nya elområdena som landet delats in i har gjort att lönsamheten varierar kraftigt beroende på var i landet vindsnurrorna står.

Holmens vindkraft är en anledning till att jag föredrar SCA som skogsbolag om någon frågar om bästa valet i skogen.

Jag har fått besked om när det är tänkt att Estea Omsorg avvecklas. Om vi röstar ja till Estea Omsorgs nya regler och förvaltare ska det vid rätt affärsmässiga förhållande bli avveckling under 2027, men allra senast år 2030.

Att få chansen att sälja till NAV-kursen, substansvärdet, är skäl nog att rösta ja i den omröstning som sker nu. Hur länge det annars dröjer innan avveckling vet jag inte, men nu blir det i vart fall en deadline om villkoren förändras.

Därför röstade jag JA i omröstningen. Sista svarsdag är 21 augusti 2025.

Jag frågade Estea Omsorgs styrelseordförande Johan Ericsson det jag undrade i förra Estea-inlägget som jag länkade till här ovan. Här är svaren:

Varför var förvaltningen värd så symboliskt lite? 
– Esteas förvaltningsuppdrag är idag, givet fondens storlek, relativt begränsat. Vidare ställer denna typ av AIF-förvaltning, krav på viss regulatorisk organisation, vilket är förknippat med relativt höga kostnader.

Varför säljer Estea?
– För att kunna tillhandahålla en dynamisk och professionell förvaltning blir förutsättningarna bättre och mer stabila att låta ett företag med större resurser ta över förvaltningen. Med Thylander som ny ägare säkrar vi upp förvaltningen av fonden på ett bra och tryggt sätt.

Till vad begränsas nu löptiden? 
– Vi har velat skapa en tydlighet för alla investerare i fonden, dvs att det finns en utsatt sluttidpunkt då fonden och dess innehav ska vara avvecklad. Vi har resonerat utifrån antagandet om att detta är positivt för såväl kapitalmässigt stora som lite mindre investerare. Vidare ges ju nu, med de nya föreslagna fondvillkoren, alla investerare möjlighet att vara med i beslutsfattandet av en eventuell framtida försäljning av fondens tillgångar. Enligt de nya föreslagna fondvillkoren skall fonden, om affärsförutsättningarna är de rätta, vara avvecklad vid utgången av år 2027, dock senast år 2030.

Finns det några tankar hos er i styrelsen att sälja innehavet i Slättö Core?
– Styrelsen gör alltid denna typ av utvärdering och om sådan möjlighet skulle uppstå kan en försäljning övervägas. Med de nya föreslagna fondvillkoren kommer styrelsen, i sådant fall, presentera ett beslutsförslag till fondens investerare, som fattar det slutliga beslutet om en försäljning och därmed återbetalning av allt kapital till fondens investerare.

Esteas Omsorgs ränta 6,8 procent just nu

Utifrån den senaste ränteutbetalningen (länk till pressmeddelandet) får vi 6,8 procent i ränta. Det får vi fram genom att ta utbetalningen och dela på värdet per andelsbevis. 1,7/25=6,8 procent. Nästa utbetalning kan vara av annan storlek och även kursen kan förändras.

Då det handlar om återbetalning av tidigare innehållen ränta och att många av oss köpt andelar tidigare kan man räkna annorlunda. Vi kan räkna på det vi en gång köpte för. Men köpte du nu i augusti och fick utbetalningen blir det en ränta på 6,8 procent på årsbasis.

Utbetalningarna kommer med det sagt oregelbundet. Det kom en i maj och en i oktober 2024 och så nu denna i augusti 2025.

Överkurs är att lära sig att våra börsnoterade andelsbevis (skuldsedlar) handlas i procent av nominellt belopp och räntan beräknas egentligen på nominellt belopp. Vi får därmed egentligen 1,7 procent av nominellt belopp där kursen är 100, men marknadspriset lär 25 vilket utgör en fjärdedel av det nominella beloppet. Så räknat på marknadspriset, det vill säga kursen, är räntan fyra gånger så hög som räknat på nominellt värde. Om jag fattat allt rätt.

I alla fall ser det fortsatt rätt bra ut när det gäller ränteavkastningen i Estea Omsorg, men det tar tid att återta det vi gått miste om.

Vågar du köpa deep value

Estea Omsorg är deep value, det vill säga en värdeaktie med mycket låg värdering om allt går bra. Detta skrev jag om i Privata Affärer nyligen för tidningens prenumeranter.

En risk när substansrabatten är så väldigt hög är att marknaden uppenbarligen misstror värdet på Esteas tillgångar. Eller så är man rädda att avvecklingen kommer att ta lång tid. Det är därmed inget givet köpläge eller något för alla typer av investerare.