Fortinova rules

Min investering i december 2009 i vinstandelsbevis i Fortinova Bostadsfond 1 AB är nu enkelt uttryckt avslutad. Startkapitalet går vidare till Fortinova Bostäder AB medan ett belopp motsvarande värdeökningen har betalats in på mitt konto.

Värdeökningen är goda 45 procent på de drygt 4,5 åren. Inklusive räntor/utdelningar blev avkastningen för Fortinova 58 procent.

Till skillnad från min katastrofala investering i Norrpada/Ryska Fastighetsfonden 2 blev det här onoterade projektet riktigt gott. Med förhoppning om fortsatt god utveckling för Fortinova, även om fastighetsmarknaden nog inte kan utvecklas hur bra som helst hur länge som helst.

 

Ryska Fastighetsfonderna får större del av Norrpada

Istället för 62 procent får Ryska Fastighetsfonden 1 och 2:s investerare 99 procent av aktiekapitalet i Norrpada. Jag tycker det gör beslutet att byta från Ryska Fastighetsfonden till Norrpada än mer rätt.

Grundarna och förvaltarna får löpande arvoden för det operativa arbetet, samt en femtedel av den avkastning som eventuellt skapas. Fair and square.

Återstår bara att hoppas att allt går vägen så pass bra att det alls kan gå att genomför någon form av börslistenotering inom ett eller två år.

Ryska Fastighetsfonderna går samman med Norrpada

Aktiebolagen Ryska Fastighetsfonden 1 och 2 ska gå samman med managementbolaget som numera heter Norrpada.

Jag har en investering i Ryska Fastighetsfonden 2 AB, vilket jag ångrar i nuläget. Placeringarna i de båda fonderna gick bra i början, men prispress och hård konkurrens har snabbt gjort att det numera är dålig lönsamhet när det gäller att konvertera mark till tomter i Ryssland.

Ryska Fastighetsfondernas förvaltare har trots allt gjort det de ska på så vis att de lyckats konvertera, problemet är det stora utbudet av andra som gör samma sak. Tomterna säljs (vi äger inte marken, bara rätten att omvandla) i långsam takt och till låga priser.

På Norrpada.se finns många dokument inklusive presentationen som vi fick se på (det stundtals hetsiga) mötet på Myntkabinetten i tisdags. Det går inte riktigt att värdera och räkna på hur bra förslaget att konvertera aktier till Norrpada-aktier är. Det finns väldigt lite bokfört kapital i Norrpada jämfört med i våra ”fonder”, men troligen en hel del immateriella tillgångar i form av kontakter, kunskap och konceptet att bygga de skandinaviska hus som de säger att de vet efterfrågas.

Intressant är att finska bolaget Honka sades ”tjäna gräsligt” bra på att bygga nordiska hus i österled.

Slutsats 1: Jag byter mina aktier i Ryska Fastighetsfonden 2 AB till Norrpada. Det finns inget som kan få upp lönsamheten i det förstnämnda bolaget, bara i det sistnämnda. Att gå över till husbyggande blir mer förädlingsvärde och en bättre chans att få tillbaka pengarna. Dessutom chans att sälja aktierna under (gissar jag) slutet av 2014 när aktien handlas på något lista.

Prognosen: Om Norrpada når sina mål och aktien får ett P/E-tal på 10 blir aktiekursen vid noteringen nästa år 9,66 kr, vilket vore nära motsvarande våra ingångskurser i RFF2. Men om försäljningen lyfter från 25 hus 2014 och blir 200 hus år 200 hus under 2018 blir aktiekursen med samma vinstmultipel 59,58 kr. Det är en nästan oseriöst ljus prognos, och de gånger jag stött på samma beräkningar i helt andra och icke jämförbara små bolag tidigare har det gått illa.

Jag pratade efter presentationer och frågestund med Robert Sumberesi, VD för Willa Nordic, som i Sverige ska bygga och exportera de lyxigaste husen åt ryssarna. 25 hus lät inte särskilt mycket, tyckte han. Det för vi ju hoppas, att Norrpadas prognos för nästa år är blygsam.

Intressant var också tanken att det nog blir många av de som nu konverterar mark under sämre lönsamhet kommer att göra samma sak som oss, nämligen satsa på husbyggande istället. Konkurrensen lär hårdna framöver tror jag. Men för de närmaste åren ligger nog Norrpada bra till och är ute i god tid, med vi får se hur det går med de 200 husen år 2018.




Slutsats 2: Uppdaterad 21:40 29/8. Jag har rätt att för varje aktie i RFF2 teckna 6,5 nya aktier i Norrpada till 5 kr, vilket är 50 procents rabatt gentemot de indikativa/beräknade aktiekurserna i Norrpada. Jag tecknar fullt i nyemissionen trots att jag inte vill gå in med mer pengar, eftersom utspädningen annars blir så stor. Men det var inget givet beslut.

Oavsett hur det går blir Norrpada en spännande chansaktie på någon smålista, troligen First North, framöver.

Vårens affärer och uppdaterad sparportfölj

Jag har uppdaterat min sparportfölj något. Dels har jag lyft fram och sorterat om lite så att Råvaror ligger under egen rubrik och Räntekonton är med som ny rubrik.

Dels har jag i april köpt Esteas Kapitalandelsbevis på NDX-börsen. 6,25% i årsränta plus eventuell värdestegring lockade särskilt när jag fick reda på att det handlades med rabatt. 94 procent av det nominella beloppet innebär ju en årsränta extra helt gratis om allt går vägen. Värsta värdeinvesteringen! 🙂

Jag gick i mars in med en post i Tectonas Fastighetsfond efter att ha varit på plats i Panama City. Spännande område och säkert rätt att köpa bostäder där och hyra ut.