Etikett: Onoterat & Alternativa Investeringsfonder

Jag har några onoterade innehav, som jag går igenom i blogginlägg åtminstone någon gång per år. Främst för Forwood fortsätter det snurra med olika verksamheter så det är inte lätt att hänga med längre.

2015 gav ingen lönsamhet för Forwood, men förvaltningsuppdragen fortsätter komma och det lindrar problemen. Årets förlust blev 5,3 miljoner kr, men räknar vi bort de båda posterna om handlar om förändringar av värden av biologiska tillgångar hamnar resultatet kring nollan.

Eget kapital var vid årsskiftet 1,19 kr per aktie och då aktien (onoterad men handlas sporadiskt på Mangoldlistan) kostar är långt under kronan är substansrabatten stor. Troligen också befogad då den löpande lönsamheten historiskt varit svag.

Marktillgångar som inte är planterade uppges ha ökat i värde och Forwood planerar därför att förädla/förvalta dem. Enligt senaste nyhetsbrevet innebär det avstyckning och omvandling till tomtmark, vilket förstås är bättre än nya planteringar av teak vilket skulle ha inneburit ett tillskott av negativa kassaflöden i 15-20 år innan teaken slutavverkas.

I vilket fall handlar det enligt bokslutet om 50 miljoner kr i övervärden som inte ingår i det egna kapitalet.

Försäljningen av mark i december 2014 stärkte finanserna och trots inlösen av konvertiblerna är likviderna 89 miljoner kr. De långfristiga skulderna är samtidigt 58 miljoner kr. Forwood kanske inte badar i pengar, men har råd att lösa in aktier för 1,20 kr styck vilket de kommer att göra i med avstämningsdag den 30 november. Anmälan till inlösen är nu i augusti.

Enda frågetecknet här är att inlösen sker till bokfört eget kapital, alltså utan att övervärdena för markuppvärderingen. Rent bokföringstekniskt är det å andra sidan nog smart att inte lösa in aktier till kurs över bokförd substans.

Något som får mig att vilja ge upp och sälja om jag kunde få bra pris på aktierna har dykt upp. Forwood ska byta namn till Green Growth Nordic då man ska satsa på avfallshantering med sopor under jorden via markbehållare. Verksamheten ska drivas i dotterbolaget Avfallsekonomi Garby AB. Sic!

Som om det inte fanns nog att förbättra inom teakplantager och drift där för att få bättre lönsamhet. Eller bara vara fokuserat som bolag. Forwood kommer nu alltså inte bara äga teakplantager, ha så kallade andelsägare med teak units som ger rätt till avkastning från teaken (men inte markuppvärdering), förvalta/sköta andras plantager i Panama utan även syssla med sophantering i Sverige.

Apropå Green Growth hade Tectona-folket ett sånt bolag en gång, men det bolaget omvandlades till annat då det inte fanns förutsättningar för att göra olika gröna investeringar med lönsamhet. Tectona Capital har även tidigare år sålt ut i jordbruksbolaget Black Earth East och håller på att fasa ut delar av teakverksamheten. Fokus där ligger på fastigheterna i Panama, vilket är något som verkligen går bra och ger positiva kassaflöden. Dessutom är fastighetspriserna i Panama fortsatt långt under de i Stockholm, trots att Panama växer så det knakar och har inflyttning.

Att fokusera på det som funkar måste löna sig. Undrar om Forwood verkligen vet vad de gör när de låter bolaget spreta med olika verksamhetsgrenar. Den där noteringen på Aktietorget som bolaget pratat om i åratal lär inte bli av i år heller. Tur jag inte har så mycket kapital kvar i Forwood.

Det var rätt att säga nej till uppköpsbudet på Euroforest. Det slog ordförande och grundare Patrik Lingårdh fast på Skogskvällen den 7 oktober.

Den senaste statistiken visar tydligen att det var korrekt beslut. Idag skulle de tydligen inte ens ha diskuterad de budnivåerna på klart över substansen på 165 kr per aktie som gällde i våras och somras. Dessutom finns intresse från flera aktörer, inte bara för Euroforest utan främst för att köpa skog i Baltikum i största allmänhet.

Det tilltagande intresset gör att konkurrensen nu är hårdare än tidigare och att priserna stiger. Till och med IKEA är där och ska köpa mycket skog nu. Lingårdh ville inte svara på frågan om det var dem som lade budet tidigare i år. 🙂

För att skynda på affärerna innan det blir för dyrt ska Euroforest ta in mer kapital och öka rejält i första hand i Litauen. Där är bolaget störst och ytterligare 5-10 000 hektar skog ska köpas in i närliggande fastigheter inom de kommande fem åren.

För Estland och Lettland är det köp som gäller för att komma över 10 000 hektar. Annars ska det säljas ut helt, så ser femårsplanen ut där. I planen finns också att fortsätta satsa på att via bidrag kunna få gratis gallringar etc. Sic! Plus strategiska samarbeten. Totalt behövs 15 miljoner euro för det.

Målet framöver är 6-8 procents totalavkastning om året. Skogen växer med 3-5 procent i volym per år. Långsiktig teaser sades också vara att trä är miljövänligare att bygga hus av. Lindgårdh trodde även att biobränsle ska stå för en betydligt mycket större del av efterfrågan på skog om ett fåtal år.

Inom 5-7 år är målet att bolaget ska vara sålt eller börsnoterat på Stockholmsbörsen. Totalt är substansen nu 330-350 miljoner kr för hela Euroforest. Då ska det vara betydligt mer och med fler aktieägare.

I närtid är det en kommande nyemission som gäller. Villkoren är 1:9, alltså en ny aktie för 9 befintliga och det till kursen 125 kr. Substansrabatt med andra ord. Ungefär där har också avsluten legat på Alternativas lilla handel. I nuläget går det bara att ringa in till Alternativa för att få besked och lägga order, men under första kvartalet 2016 ska Euroforest även dyka upp i deras handelslista med bolag så man kan se kursen på webben.

Björn Ferry dök upp efter paus och pratade om hans karriär, skog och lite annat skoj. Bland annat om Teslas planer på billiga elbilar inom ett par år. Det fick mig att tänka på mina aktier i Fortum. 🙂

Totalt sett en positiv och informationsrik afton. Visserligen ligger det i Euroforests intresse att sälja in bolaget, men jag har i andra bolag varit med om nervösare möten milt uttryckt.

Ryska fastighetsfonderna, numera Norrpada, har det allt värre i Ryssland. Så här berättar de själva i en statusrapport:

”Egna erfarenheter har t.ex. varit att en bekant till oss, en rysk fastighetsägare, i januari kom till sin fastighet på Bolshaya Nikitskaya, ett av de absolut bästa lägena i Moskva, och möttes av människor som bad honom lämna. De förklarade för honom att han sålt fastigheten till dem. De visade upp köpekontrakt och lagfarter och kastade ut honom. I maj 2014 övervägde han att sälja fastigheten för 200 miljoner dollar. Nu har han en hopplös kamp i rysk domstol att se framför sig ett par år. En kamp han med största sannolikhet förlorar.”

Anarkin och rättshaverin i Ryssland rycker allt närmare av detta att döma. Nu tror jag inte att alla stjäl från alla och det är nog stor skillnad på vilka tillgångar man äger och vilka kontakter man har. Norrpada och andra i ”rysarland” anar i alla fall onåd:

”Vi kan idag inte längre utesluta att en fientligt övertagande av vår mark skulle kunna ske. Idag har så pass många så stora problem av olika slag att en sådan händelse skulle bli oerhört svårt att i dagsläget få gehör för och få rätt i en domstol. Vi skulle dessutom sakna medel att driva en sådan process.”

Norrpada är å andra sidan redan konkursfärdigt, eftersom man inte kunnat tjäna pengar på de tomträtter man äger. Inte så mycket till tillgångar att norpa. 

Jag hoppas att t.ex. Fortum säljer sin verksamhet i Ryssland om en köpare hör av sig. Om fel köpare får nobben vet man ju inte hur det går… även om elproduktion nog är viktigare för samhället och styrs/övervakas mer av Putins reformer än fastighetsmarknaden. Fastigheter i Ryssland innebär nog stor risk för maffiametoder och andra problem, fråga bara Ruric som misslyckades helt med sin affärsidé. 

All ryskt exponering som ett bolag har får ses som en lottsedel i verksamheten. Det kan med tur bli vinst, men risken är skyhög.

De onoterade bolagen Svenska Bostadsfonden 2-7 har nu avslutats. Jag kommenterade tidigare den första bostadsfonden som avslutats och som gav 5,4 procent om året.

Hyreshusinvesteringarna som fond 2-7 gjorde blev enligt Svenska Bostadsfonden lite mer lyckade, då de gav i snitt 7 procent. Totalavkastningen spänner som du kan se nedan mellan 29% och 99%. Nu hade de olika lång löptid (den äldsta startade 2005) och påverkades antagligen lite olika av finanskrisen. Avkastningen per år varierade med andra ord mellan 3,5% och 12%.

Onekligen en stor variation, så det gäller att ha lite tur att välja rätt fond. Men fastighetsbolagen på börsen ger ju också olika mycket avkastning.

Svenska Bostadsfondens mål var 8-10% i årlig avkastning, så de flesta fonderna missade målet. I nollinflationsmiljö var ändå utfallet helt okej tycker jag.

Jag har aldrig ägt andelar i Svenska Bostadsfonden och jag kommer inte att satsa på deras fond nummer tolv heller. Inte för det är dåligt, men jag har utbud så jag klarar mig på börsen i Sverige och i USA.

Enligt Svenska Bostadsfonden är det förändringar på gång:

”Svenska Bostadsfonden 12 kommer även att vara den sista av bolagets privatfonder som erbjuder en lägre reavinstskatt. Framtida fonder kommer nämligen att behöva noteras på grund av nya regelverk vilket gör att denna skattefördel försvinner.”

LAIF, lagen om alternativa investeringsfonder sätter alltså stopp. Fram till nu har det mig veterligen varit deklarationsblankett K12 som gällt, vilket gett lite lägre skatt jämfört med vanliga K4. Å andra sidan kanske de framtida fonderna kommer att gå att köpa i ISK eller KF där skatten i nuläget är mycket lägre.