Estea Omsorg meddelade för en vecka sedan att man säljer alla sina fastigheter och blir av med banklånen. Köpare är onoterade Slättö Core+ som betalar med egna aktier. Affären räddar Estea Omsorg från något värre och vi kan nu sova gott om natten även om det gör ont när man drar av ett finansiellt plåster.
Försäljningspriset innebär 13 procent i substansrabatt mot bokförda värdet och i linje med det nya värdering som JLL gjort.
”Det överenskomna fastighetsvärdet innebär en premie om ca 36% jämfört med börskursen per den 8 december 2023 för Estea Omsorgsfastigheters börsnoterade kapitalandelsbevis. Försäljningspriset motsvarar ett NAV om ca 55,8% jämfört med 98,2% per det tredje kvartalet 2023.”
Estea Omsorgs nya NAV-kurs (Net Asset Value, substansvärde) blir med andra ord 55,8 procent av det nominella värdet som kapitalandelsbevisen handlas till. Utan substansrabatt ska kursen ligga där på ca 56 procent nu.
Anledningen till att affären sänker NAV:et från 98 procent till 56 procent är att rabatten på 13 procent man säljer fastigheterna för slår med hävstång mot det egna kapitalet. Priset är räknat på tillgångarna och med belåningsgrad på 62 procent holkar tydligen 13 procent i rabatt ur det egna kapitalet med ca 42 procentenheter.
Då räntetäckningsgraden under fjärde kvartalet hamnade under ett uppstod en situation där man måste agera. Som Estea skriver i kallelsen för omröstningen om affären:
”De kraftigt höjda räntenivåer har blivit en betydande belastning för Fonden och vi kunde vid slutet av årets tredje kvartal se att verksamhetens intäkter inte täcker finansieringskostnaderna.”
Belåningsgraden sjunker (citat från pressmeddelandet):
”Belåningsgraden i Slättö Core+ proforma per det tredje kvartalet inklusive förvärvet av Estea Omsorgsfastigheter uppgår till ca 47%, jämfört med 62,5% för Estea Omsorgsfastigheter per det tredje kvartalet 2023.”
Vad får vi för kapitalandelsbevisen nu?
Kapitalandelsbevisen är värda kursen 56 procent på papperet.
Alla tillgångar blir i praktiken aktier i Slättö Core+ som äger fastigheter inom bostäder, logistik, lätt industri och nu även omsorg/äldreboenden.
– Slättö Core siktar mot 3-4 procent i utdelning av det egna kapitalet och har utdelningskapaciteten, säger Per Torpare, Head of Fundraising and Business Development på Estea Omsorg.
Det öppnar för att Estea Omsorg ska kunna betala ut i alla fall delar av all ränta på kapitalandelsbevisen. Skulden till oss andelägare för innehållet ränta kvarstår. Det lär dröja innan vi får den, även om bra affärer för Slättö Core ökar de chanserna.
Kom ihåg att räntan inte ändras, utan det är fortfarande det är fortfarande de ursprungliga 4 procenten på nominellt värde 100 procent. I teorin mer än det dubbla nu när kursen står så mycket lägre.
I fredags skickade banker som Avanza ut meddelande om röstningsförfarande och det verkar vara det som sänder chockvågor på marknaden. Estea Omsorg rasade under första delen av handeln den 18 december 2023.
Slättö Core borde enligt mig gissningsvis max ha 10-15 procent i substansrabatt. Esteas kurs borde därför stå i ca 50 procent om nominellt värde, strax under NAV. Om affären går igenom är kurser runt 20-40 procent misstänksamt billig, en ren fyndvärdering. Om inte marknaden ser något som jag inte ser.
Hur ska vi rösta i affären?
Alla kvarstående ägare borde rösta ja, annars blir konkurshotet för stort.
