Drabbar butiksdöden Realty Income?

Läsarfråga: Äger en större post i Realty Income och funderar på hur klokt det är framöver med trolig butiksdöd i framförallt USA. Realty income äger ju inte bara butikslokaler, men du förstår min fundering. Jag ser att du har kvar ditt innehav. Hur går dina tankar? Vore oerhört tacksam för input!

Det är nog ingen fara även om det är mest retail i bolagets portfölj. Realty Income lyckades t.ex. göra sig av med bokaffärerna när det begav sig. Troligen är det en viss fördel med fokuset mot annat än sällanköpsvaror, alltså mer mot hälsovård och dagligvaror som apotek och restauranger, etc.

Jag är mer orolig för fastighetsbolag med gallerior, där riskerar uthyrningsgraden att öka då många butiker inte lönar sig. Jag har därför hellre Realty Income än Atrium Ljungberg.

Sen är en trend dessutom att även ehandlare som Amazon börjar med fysiska butiker som Amazon Go.

Är Preservias 10% i direktavkastning en bra placering?

Läsarfråga: Har sett ett erbjudande om att investera i bostadsfastigheter med kvartalsvis utdelning. Löpande utdelning är 10% per år. Låter som en bra placering av pengar. Det är Preservia det gäller. 

Svar: Preservia tycker jag inte är värd sin risk. De är nystartade och 10 procent är högt, vilket säger en hel del om riskerna. Läs även det jag skriver i veckans nya nummer av Placeringsguiden.

Fastigheter som förlorar på höjd ränta?

Läsarfråga: Fastigheter som förlorar på höjd ränta och vilka som har hög belåning? Jag har Hufvudstaden, Diös, Hemfosa, Klövern och Castellum.

Mitt svar: Fastighetsaktier pressas generellt när räntorna stiger, men det sker från låga nivåer. Den högre inflationen som driver upp räntorna gör det också lättare för fastighetsbolagen att höja hyrorna. Dessutom har de i regel en del bundna räntor och räntederivat som skydd.

Hufvudstaden har lägst belåning och risk, även Castellum och Hemfosa känns trygga.

Diös tog just i pengar i nyemission för att finansiera ett stort förvärv och Klövern är nog ingen lågriskaktie direkt men heller inte den högsta risken.

Sett på flera års sikt är fastighetssektorn fortsatt lockande, men det kan bli fortsatt press under året.

Hur ska jag se på fastighetsaktierna långsiktigt?

Läsarfråga: Fastighetsaktierna har tagit stryk sista tiden, hur ser du på det långsiktigt? Skall man ligga kvar i det man har eller fortsätta månadsspara? Jag har Hemfosa, Diös, NP3 och Kungsleden. Har du något bättre förslag på månadsparande.
Skäggets svar: Långsiktigt ser jag inga särskilt höga räntor, men visst kan det bli fortsatt press på fastighetsaktier för det i takt med att de orimligt låga räntenivåerna normaliseras. Jag tror fortsatt på fastighetsbranschen sett över flera år, men skulle förstås inte placerat allt kapital i just den branschen utan sprida besparingarna mellan minst 5-6 olika sektorer.

Byter HCP mot Hemfosa

Jag har bytt mitt innehav i amerikanska fastighetsbolaget HCP mot svenska Hemfosa. Bytt och bytt, jag sålde HCP och köpte Hemfosa. 🙂

Både ger ca 5 procent i direktavkastning och båda har kvartalsutdelning. Hemfosa är nästan unika som har utdelning varje kvartal på stamaktien. HCP har sjukhusfastigheter nu utan de politiskt riskabla delarna. Hemfosa har samhällsfastigheter, vilket innebär sådana där stat, kommun och landsting betalar minst 70 procent av hyresintäkterna. Varken HCP eller Hemfosa har någon lång svit av utdelningshöjningar, men känns stabila ändå.

Anledningen till bytet är främst att de är just likvärdigt bra, men Hemfosa tjänar och delar ut pengar i kronor så jag slipper dollarrisken. Nu när dollarn är dyr känns det rätt att vikta ned dollarnoterade tillgångar. Möjligen ökar jag i befintliga innehav i USA framöver och då gör denna transaktion att jag inte ökar dollarvikten i portföljen. Dessutom slipper jag vänta i drygt två år på att få tillbaka källskatt på utdelningen.

Hemfosa är rimligt värderat utifrån substansvärdet, men det är klart att det finns någon form av risk att möjligheterna att så länge en fastighet står kvar kunna skjuta upp skatten. Det är främst det som skiljer bokfört eget kapital från det framräknade substansvärdet EPRA NAV.

I övrigt ser jag ingen jättelång och stor uppgång för räntorna i Sverige, men jag räknar inte med att det ska bli så stora uppvärderingar av fastigheterna framöver. Därmed blir det svårare för fastighetsbranschen att expandera via nya lån så fort fastigheterna ökat i värde. Som det är nu är ju lån med och finansierar investeringar och utdelningar, framöver väntar nog lugnare takt på expansionerna så det fria kassaflödet ska räcka till utdelningarna. Men det känns redan hyfsad inräknat i kurserna. Hyreshöjningar lär åtminstone matcha inflationen och räntederivat kan skydda lite mot stigande räntor.

I det stora hela gillar jag fortsatt fastighetsbranschen och kommer nya nedgångar går det alltid att öka. Annars är jag nöjd med det jag har i den branschen.

PS! Trots katastrofen som framtvingade avknoppningen av QCP och utdelningssänkningen för HCP gick jag bara 5 procent back totalt. Första köp kom mars 2015. Det blir lättare att hålla koll på hyresgästernas betalningsförmåga i Hemfosa… 🙂