Etikett: Fastighetsaktier och REIT

Jag har bytt mitt innehav i amerikanska fastighetsbolaget HCP mot svenska Hemfosa. Bytt och bytt, jag sålde HCP och köpte Hemfosa. 🙂

Både ger ca 5 procent i direktavkastning och båda har kvartalsutdelning. Hemfosa är nästan unika som har utdelning varje kvartal på stamaktien. HCP har sjukhusfastigheter nu utan de politiskt riskabla delarna. Hemfosa har samhällsfastigheter, vilket innebär sådana där stat, kommun och landsting betalar minst 70 procent av hyresintäkterna. Varken HCP eller Hemfosa har någon lång svit av utdelningshöjningar, men känns stabila ändå.

Anledningen till bytet är främst att de är just likvärdigt bra, men Hemfosa tjänar och delar ut pengar i kronor så jag slipper dollarrisken. Nu när dollarn är dyr känns det rätt att vikta ned dollarnoterade tillgångar. Möjligen ökar jag i befintliga innehav i USA framöver och då gör denna transaktion att jag inte ökar dollarvikten i portföljen. Dessutom slipper jag vänta i drygt två år på att få tillbaka källskatt på utdelningen.

Hemfosa är rimligt värderat utifrån substansvärdet, men det är klart att det finns någon form av risk att möjligheterna att så länge en fastighet står kvar kunna skjuta upp skatten. Det är främst det som skiljer bokfört eget kapital från det framräknade substansvärdet EPRA NAV.

I övrigt ser jag ingen jättelång och stor uppgång för räntorna i Sverige, men jag räknar inte med att det ska bli så stora uppvärderingar av fastigheterna framöver. Därmed blir det svårare för fastighetsbranschen att expandera via nya lån så fort fastigheterna ökat i värde. Som det är nu är ju lån med och finansierar investeringar och utdelningar, framöver väntar nog lugnare takt på expansionerna så det fria kassaflödet ska räcka till utdelningarna. Men det känns redan hyfsad inräknat i kurserna. Hyreshöjningar lär åtminstone matcha inflationen och räntederivat kan skydda lite mot stigande räntor.

I det stora hela gillar jag fortsatt fastighetsbranschen och kommer nya nedgångar går det alltid att öka. Annars är jag nöjd med det jag har i den branschen.

PS! Trots katastrofen som framtvingade avknoppningen av QCP och utdelningssänkningen för HCP gick jag bara 5 procent back totalt. Första köp kom mars 2015. Det blir lättare att hålla koll på hyresgästernas betalningsförmåga i Hemfosa… 🙂

Efter att mitt amerikanska fastighetsinnehav HCP knoppat av bolaget QCP under den sista veckan i oktober är kvarvarande HCP betydligt mindre. Enligt mina beräkningar när jag åt frukost och utifrån bolagets dokument är det 34 procent av det bokförda egna kapitalet och 36 procent av FAD som delas ut.

FAD är kassaflödet efter investeringar och som är ledigt för utdelningar, varav inte allt brukar delas ut, men det säger mycket om utdelningskapaciteten.

HCP lär med andra ord sänka kontantutdelning ca en tredjedel framöver, men avknoppningen lär sänka aktiekursen med ungefär lika mycket. Därmed borde direktavkastningen bli oförändrad. Den här analysen jag fick ett tips om räknar med 20-40 procent i sänkt utdelning.

Jag gissar att HCP kommer att justera tidigare års utdelningar för den här avknoppningen så de kan hävda att utdelningen fortsätter att höjas framöver. Om det är helt rätt eller inte att göra det kan diskuteras, men troligen lär de hävda att rest-HCP klarar utdelningstrenden. Tveksamt om det räcker för att få fortsätta vara utdelningsaristokrat och vara med i ETF:er som placerar i sådana.

Den del som delas ut har bara en hyresgäst och det är en med problem så QCP ska jag sälja direkt. Om jag inte byter bort HCP innan dess förstås. Oavsett det lär QCP:s substans nog värderas lägre än det betydligt säkrare rest-HCP, vilket betyder att HCP:s aktiekurs lär falla mindre än vad de sänker utdelningen med framöver.

Därmed faller direktavkastningen. Annars hade jag kunnat hoppas på att rest-HCP börjar värderas upp så direktavkastningen sjunker ned mot branschjätten Ventas, eller i alla fall under 5 procent. Men kanske är det där vi hamnar utan kursuppgång för HCP, även om många nog lär sälja QCP direkt och köpa fler HCP istället. Oavsett lär rest-HCP stå sig bra som bolag framöver, även om skuldsättningen är relativt hög.

Jag leker fortfarande med tanken på att byta HCP till Omega Healthcare Investors (OHI), men direktavkastningen där på 7,2 procent signalerar klart mycket högre risk. Någon som tagit reda på varför?

Jag har köpt en medelmåttigt stor post i Geo Group. Det är ännu ett fastighetsbolag, fast de driver fängelser i främst USA men också andra länder. Direktavkastningen på drygt 8 procent gick inte att motstå och de rekommenderas av Oxford Income Letter.

De har inte varit REIT så länge men trenden hittills är bra. Utdelningshöjningsutrymme finns det sett till utdelningsandel.

Jag sålde samtidigt lite till i Digital Realty Trust och Klövern Pref, som ändå är två av de allra störa innehaven jag har. Varför göra så när jag hade likvider för att finansiera hela Geo-köpet? Jo, för att jag har så mycket i fastigheter. Efter dessa transaktioner 43 procent av mina börsnoterade spartillgångar, vilket är väldigt mycket. 🙁 Geo Group har högre direktavkastning och större chans till utdelningshöjningar är Klövern Pref. Den svenska preferensaktien har å andra sidan mycket lägre risk.

Risken i Geo Group är förstås politisk, men kommuner och stater kan nog inte sköta fängelserna bättre än privata aktörer så det borde nog gå bra.

Sen kan jag inte låta bli att hävda att Geo Group är en fängslande investering som jag länge efterlyst. Geo Group låser inte in kassaflödena utan delar ut till mig som ”medbrottsling”. Jag tänker förvara aktierna i en speciell cell i min portfölj så de inte smiter. Ha dem bakom lås och bom helt enkelt. Den höga direktavkastningen känns ju som rena rånet! 🙂