Kategori: Privatekonomi & ekonomisk frihet

Är du förmögen och närmar dig din dröm om att bli FIRE och leva på ditt sparkapital via fyraprocentregeln eller liknande? Då har jag ett råd: Ta ett eventuellt lån på din bostad först innan du slutar arbeta och få lön, för sen kan det vara kört att få bolån. Det här är del 3 i min serie om hur svårt det är att vara kund hos stora banker.

Till och med de stormrike Warren Buffett hade, om han varit okänd och levt på sitt kapital, fått nej att ta lån i de flesta svenska banker. Sparkapital spelar nämligen ingen större roll, i alla fall inte om det är i en annan bank.

Har du 5-10 miljoner eller mer och ska köpa en bostad, blir det enligt mina källor nej även till 10-25 procents belåningsgrad om du bara är medelinkomsttagare. I alla fall om din partner studerar eller är utan inkomster. Då blir han eller hon av en viss storbank till och med kallad för belastning och det blir nej att ta lån. Du får inte ens låna 200 000 kr.

Det spelar då heller ingen roll om din käresta hade ärvt mångmiljonbelopp som en Wallenberg, Douglas eller Rausing. De flesta banker säger rakt ut att de inte tar hänsyn till sparkapital, utan måste titta enbart på inkomster på de som ska bo i bostaden. Bolåneavdelningarna har regler att följa, säger de.

Det finns undantag som kan sätta din partner som självförsörjande. Det är affärsbankerna, som storbankerna och Skandia. Det krävs att du har hela din förmögenhet där, då de kan se dina aktieutdelningar och kapitaltillskott från sparsidan till transaktionskontot. Annars får du förklara igen och igen vad utdelningar och kursuppgång är och att du kan använda det för att betala räntor och dina hushållskostnader.

Det enklaste för den rike pensionären är att betala hela bostaden själv. Ingen förnedring eller nej av bank efter bank. Jag har läsare som bor i obelånad fin villa i småstad och vars hus är värt minst några miljoner kronor, men som trots stabila pensioner på över 20 000 kr i månaden inte får ta ett korvöre i bolån. Relativt fördelaktiga blancolån på ett antal hundra tusen kr går däremot bra och då tar man hänsyn till allt så räntan inte blir så hög. Att dessutom ha villan som säkerhet och pant säger banken nej till. Som om risken vore för hög då.

Bild av Max Vakhtbovycn. Att ha villan som säkerhet för ett lån kan banker säga nej till om du är pensionär. Privatlån utan säkerhet är tydligen bättre.

Närmar du dig pensionsålder eller ska starta företag så din inkomst kanske sjunker under en period behöver ta lån medan du kan. Belåna din bostad först när du alls kan och först därefter hoppa av ditt ordinarie jobb för att starta firma sen. Se bara till så dina likvider kan betala räntor och amorteringar.

Det stora felet som bankerna gör är enligt mig att de endast får eller klarar av att titta på nuläget. Ska du ha ett bolån de kommande 30 åren spelar det märkligt nog ingen roll hur mycket inkomster du får år 3 till år 30. Det är de senaste åren och nuläget som spelar roll. Det är det som bankerna tittar på.  Sparkapital spelar ofta heller ingen roll.

Om Joakim von Anka enbart skulle leva på aktieutdelning skulle han få nej av en rad svenska bankers bolåneavdelningar.

Bittert? Ja, för man tvingas sälja en hel del aktier och därmed sänka inkomsten av kapital. Det är dessutom lite motsägelsefullt att sänka inkomsten för att göra banken nöjd.

Hur du liknande erfarenheter när det gäller att få bolån? Kommentera gärna nedan och berätta!

Läs mer om det tuffa livet som kund hos storbank

Här är alla delarna i min bloggserie på Hernhag.se av hur tufft det är att vara kund hos många av bankerna.

1 Bästa storbanksaktien – och förolämpningen från Nordea
2 Så gör du för att få bolån som företagare
3 Svårt för rika att få bolån

Så här gör du för att få bolån som företagare. Det är nämligen lätt att få nej, trots stort sparkapital om du har nystartat företag. Mina slutsatser är att det är en hel del att tänka på och det innebär mycket arbete.

Det var i alla fall chockerande svårt för mig, bland annat för att jag delvis är FIRE och inte arbetar heltid längre.

Jag skrev om detta i Privata Affärer 2023 (exklusivt för deras prenumeranter på deras sajt) och här följer en lättare bearbetning av mina tips för att du som företagare ska kunna få ett vanligt bolån som privatperson. Principerna är desamma även om du inte har skaffat aktiebolag utan har enskild firma.

Lönen. Ta ut en så hög och jämn lön från ditt företag som du kan. Det gillar bankerna på grund av regelverk och hur de arbetar. Att hålla lönen nere för att ha råd med investeringar riskerar att stoppa dig från att få låna.

Sparkapital där du lånar. Ha om möjligt ditt sparkapital hos banken där du ska låna. Annars visa upp att du har haft insättningar på kontot från de andra bankerna, så din bolånebank kan se att du har kapitalinkomster därifrån. Kontoutdrag på din aktieportfölj och utdelningarna räcker inte alltid.

Aktieutdelning. En stabil aktieutdelning från ditt bolag hjälper om det skett under flera år i följd. Sannolikt är det bättre med hög lön, även om olika handläggare hos olika typer av banker kan värdera det olika.

Revisorsintyg. Se till att du har ett bra revisorsintyg. När eller om banken vill se ett revisorsintyg för de senaste tre åren kan du försöka få din redovisningskonsult/revisor att inte bara bekräfta utvecklingen hittills i år och historiken, utan även i lämpliga ordalag betona en ljus framtid.

Låna först, starta eget och studera sedan. Planerar du eller din partner att starta eget eller studera bör ni köpa bostad och ta lånet först. Detta under förutsättning att ni ändå har råd med räntekostnader och boendet. Det kräver ett bra sparkapital.

Att låna efter att någon börjat studera eller inte fått igång inkomsterna i nya företaget kan stoppa hela bolånet oavsett hur stort ert sparkapital är.

Verksamheten. Ett kryphål för dig med nystartat företag är om du kan hävda och visa att du bara flyttat din befintliga verksamhet till ditt aktiebolag. Det hjälpte sannolikt mig lite grann, när jag flyttade verksamheten från min enskilda firma till mitt aktiebolag.

Kontakter. Det viktigaste är att du pratar med rätt person på banken. Det handlar om att ha befogenheter och kompetensen att förstå din situation.

När jag för ett antal år sedan kontaktade kundtjänsten hos bolåneavdelningen hos Skandia blev det ett svar. En av samma banks bolånespecialister gav däremot motsatt besked efter diskussion och mer underlag, även om det under processen blev både nej och ja vid olika tillfällen.

Vissa affärsbanker kan exempelvis ta hänsyn till att din studerande partner är självförsörjade via sparkapital, medan nischbanker som SBAB och Länsförsäkringar inte gör det.

Det här var andra delen i min bloggserie på Hernhag.se av hur tufft det är att vara kund hos många banker. Här är delarna i serien:
1 Bästa storbanksaktien – och förolämpningen som jag fick från Nordea
2 Så gör du för att få bolån som företagare