Minisälj i Realty Income & Digital Realty

Jag sålde extremt lite i fastighetsbolagen Realty Income och Digital Realty efter de stora kursuppgångarna. När direktavkastningarna kryper ned mot 4 procent började WP Carey med 7 procent att locka så jag ökade lite där istället. De två förstnämnda är fortfarande två av de allra största innehaven jag har och utdelningarna där är säkrare.

Däremot kanske inte så säkra att WP Carey förtjänar så mycket högre direktavkastning. Risken tror jag är högre men inte så mycket högre där.

Sen vill jag inte sälja placeringar i upptrend och köpa det i nedtrend i stor utsträckning. En liten liten omviktning däremot för att direktavkastningen lockar går an, men inte mer.

Jag ökade lite i Crown Castle också, men det är fortfarande ett för litet innehav.

HCP värt att behålla, men inte att öka i

Amerikanska fastighetsbolaget HCP faller hårt på sitt bokslut. 2015 gick okej om vi bortsett från orosmolnet HCR ManorCare. Det är största kunden/hyresgästen som har problem med myndighetsgranskningar.

Det som får aktien att falla är prognosen för 2016.

Full year guidance, not including the impact from unannounced future transactions, for FFO per share of $2.74 – $2.80; FAD per share of $2.62 – $2.68; and EPS of $1.49 – $1.55

HCP har höjt utdelningen årligen 31 år på raken. Det kan man klara även 2016. Höjs utdelningen per aktie från $2,3 till säg $2,4 kommer mer än hela vinsten per aktie (EPS) att delas ut. Det är inget problem då kassaflödena är starkare än då.

FAD på $2,62 är högre än utdelning och är det som gör att de kan hålla sin svit. Om långt mer än 100 procent av vinsten och drygt 90 procent av fria kassaflöden (FAD) delas ut blir det inte mycket kvar till investeringar. Det är ett problem om än ett litet.

Dessutom kan det under året bli räntehöjningar från FED och komma fler smällar från HCR, som klarar sina hyror och räntor med allt mindre marginal. Då är utdelningen mer i fara.

I övrigt är HCP lockande efter raset med 8 procents direktavkastning. Å andra sidan ger branschkollegan SNH över 11 procent nu och de klarade finanskrisen utan sänkningar, men höjer sällan utdelningen.

Det känns därmed som om nedsidan finns kvar i HCP, men klarar de detta är uppsidan stor. För tillfället tror jag inte det är bråttom att köpa HCP, att inte ett enda orosmoln till skulle komma och få aktien ännu billigare skulle förvåna mig.

Så länge utdelningen behålls behåller jag och gillar att äga ett bolag fokuserat mot sjukhusfastigheter. Efterfrågan borde vara bra långsiktigt med åldrande befolkning.

Däremot hoppas jag att jag kan avstå från att öka. Jag ska i alla fall sova på saken. Realty Income och Digital Realty Trust är mycket tryggare och HCP:s höga direktavkastning är en sorts varningssignal om riskerna.

Genova Propertys nya preferensaktie och andra små nyheter

Nya preferensaktien Genova Property Pref finns på på sidan med villkor och info om preffar.

Allmänt känns Genova Pref som ett helt okej val när det gäller preferensaktier, men direktavkastningen så här i december 2015 på 10,5 procent räknat på introduktionskursen 100 kr skvallrar om ganska hög risk. Å andra sidan var efterfrågan på preffarna enligt bolaget hög.

Bolagets fokus är mot bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter Stockholm och Uppsala. Genova är ännu ingen trygg kassako, då de under 2015 inte tjänade mycket pengar alls borträknat reavinster och värdeförändringar på fastigheter. På kursen 106 kr är Genovas direktavkastning 9,9 procent. Även det är högt, men nog inte för högt i nuläget.

Här är övriga små nyheter och annat jag pillat in på sajten under hösten 2015:

Köper aktier i nya innehavet Crown Castle och ökar i Akelius Pref

Jag köpte mina första aktier i Crown Castle International (CCI) på torsdagskvällen. Det är rent formellt ett fastighetsbolag av typen REIT, men de äger inte fastigheter på vanligt vis. Istället äger bolaget mobilmaster och fibernät, som de hyr ut till amerikanska teleoperatörer som AT&T och Verizon. Jag räknar därför CCI som ett IT-bolag som ger hyfsade 4,2 procent i direktavkastning.

Bolagets mål är att öka utdelningen med 6-7 procent per år framöver. Det borde gå, då efterfrågan på kapacitet för mobilt internet och fibernät ökar snabbt. Teleoperatörerna äger ju inte all infrastruktur själv, utan hyr gärna in sig i andras nät. Med Web3.0 och Internet of things som branschfloskler för att allt fler saker får uppkoppling och automatiseras borde efterfrågan på CCI:s nät vara tryggad även om det inte saknas konkurrenter.

CCI har bara varit en REIT sedan 2014 och historiken är därför kort i nuvarande bolagsform.  Innehavet blir mitt minsta, men rekylerar kursen ökar jag.

Det gjorde jag för övrigt i Akelius Pref, då det gick att köpa för 298,50 kr. Det är till och med under den första introduktionskursen och det kan bero på att statliga tioårsräntan vänt upp till jättelåga 0,9 procent. Som alternativ placering blir räntebärande mer attraktivt med högre räntor, men långsiktigt stigande räntor på säg 5 år och upp till 4-5 procent eller något ser jag inte alls.

Inflationen lär vara fortsatt låg och då är Akelius Pref med 6,7 procent i direktavkastning bra att ha. Jag ökade en mycket liten post, men en billig aktie är en billig aktie.

Estea Kapitalandelsbevis 3 in i portföljen, två Skagen-fonder ut

Estea Kapitalandelsbevis 3 handlades plötsligt och omotiverad till 85-86 procent av det nominella beloppet. Svenska fastigheter med 14-15 procents substansrabatt får man leta efter, särskilt när direktavkastningen till den prissättningen gått från 6,25 procent till ca 7,3 procent.

Avkastningen blir dels direktavkastningen, dels fastigheternas värdeutveckling under löptiden på ca 5 år. Estea Kapitalandelsbevis 3, eller snarare underliggande företaget Estea Sverigefastigheter 3 AB, köpte just sin första fastighet och jag har köpt in mig där nu. En medelstor post i min KF.

Jag kollade med Estea och de ser inget problem med kursnedgången när det gäller att fylla på med nytt kapital framöver.

Jag frågade även om de köper själva och fick från informationschefen LEif Hansen svaret:

”Förutom det obligatoriska aktiekapitalet så brukar Estea AB, Personalen, Ägarna, Styrelsen samt Närstående investera mellan 5-10% av det tecknade beloppet, detta på samma villkor som övriga externa investerare. Men det är olika beroende på hur de ekonomiska förutsättningarna ser ut vid det specifika emissionstillfället, samt hur stora portföljerna är. Men vi är alltid exponerade på samma villkor som alla andra, vi sitter i samma båt.”

Bra!

Jag har faktiskt knappt ökat min exponering mot fastigheter, då jag de senaste veckorna även sålt fastighetsfonden Skagen M2 i min IPS. Jag har även sålt allt i Skagen Global. Båda fonderna sålde jag med relativt fina vinster.

Skagen M2 behöver jag inte då jag redan sitter blytungt i fastigheter i Sverige och USA. Ska jag köpa fonder är det annat jag ska komplettera mitt sparande med.

Samma princip gäller Skagen Global, en fond som inte presterar som förr i tiden. Jag kan köpa globala aktier i Sverige och USA själv och spara in på fondernas förvaltningsavgift och andra kostnader samt källskatt de inte får tillbaka från sina utdelningar.

Jag har nu rätt gott om kapital att placera. Måtte JNJ, TAN, MELK och annat jag lurar på falla vidare.

Som vanligt är det jag skriver här rent formellt journalistik och inga placeringsråd du ska kopiera, utan du ska istället utgå från dig och besluta själv. Däremot kan du se mina privata affärer som inspiration och att jag är öppen med vad jag gör. Min sparportfölj har uppdaterats med ovanstående.