Estea Omsorgsfastigheters substansrabatt på börsen är så stor att aktiemarknaden verkar tro att en kris ska komma. Bolaget självt är mer optimistiskt.
Jag själv ligger någonstans däremellan. Jag hoppas det blir bättre och behåller mina andelar tills vidare, men bevakar situationen.
Tre frågor till IR-ansvarige Per Torpare på Estea Omsorgsfastigheter
Fråga: Med en belåningsgrad på 61,7 procent per den 31 mars 2023 är Estea Omsorgsfastigheter AB en av de högst skuldsatta i fastighetsbranschen. Samtidigt har värdet på bolagets fastigheter börjat minska. Har ni någon plan för att minska belåningen?
Vi hade en kassa på 89 miljoner kr enligt kvartalsrapporten, men med en justerad räntetäckningsgrad på 1,1 har Estea ändå tunna marginaler i löpande verksamheten. Det ser utifrån våra prognoser ut som att likviditeten är som lägst nu i sommar för att sedan förbättras. Bolagets indexerade hyresintäkter ser bra ut.
Det finns tre avgörande faktorer. Den första är inflationen, som jobbar för Estea Omsorgsfastigheter då en stor andel av hyresintäkterna är justerade för inflation. Långsiktigt skapas stora värden tack vare de långa hyresavtalen och fortsatta hyresjusteringar. Högre räntor är däremot en negativ faktor som dessutom slår till snabbare, vilket kortsiktigt pressar kassaflödet. Den tredje faktorn är konjunktur, vilken av många antas försvagas. Vi ser däremot att behovet av äldreboenden och vårdboenden inte hänger samman med konjunkturen i första hand. Vi blir äldre oavsett vilket. Underskottet av äldreboendeplatser lär snarast öka då det inte byggs något i detta marknadsklimat.
Om Estea skulle behöva mer kapital är det mest närliggande att sälja fastigheter. Vi bedömer att vi har hyfsat likvida tillgångar och andra affärer på marknaden har varit i nivå med våra värderingar.
Jag uppfattar det som att likviditeten på marknaden börjar komma tillbaka så sakteliga. Vi har noteringar om att det till och med gjorts kassaflödesnegativa transaktioner, det vill säga man prisar in hyreshöjningar så till den grad att kostnaden för att finansiera den nyinköpta fastigheten överstiger driftnettot.
Fråga: Trots att hyresintäkterna och driftnettot är upp med 15% på årsbasis försämras förvaltningsresultatet då räntan på lånen har mer än fördubblats på ett år. Medelräntan till kreditinstitut är nu 3,93%. Vid vilken ränta blir förvaltningsresultatet positivt igen?
Det handlar inte om att räntan måste gå ned, utan att hyresintäkterna kommer gå upp. Vi kostnadsför och skuldför fortfarande räntan till kapitalandelsägarna, men kassaflödesmässigt när vi inte betalar ut den ser det bättre ut.
Vi behöver få upp intäkterna ytterligare. Skulle räntan falla tillbaka skulle kassaflödet stärkas snabbare, men eftersom vi har en kraftig uppräkning av intäkter så tror jag det påverkar resultatet i högre grad än sjunkande räntor.
Fråga: Kapitalandelsbeviset handlas till 42 procent av nominellt värde och har därmed 62% procents rabatt mot substansen/NAV-kursen som är 105% av nominellt värde. Finns återköp med som en del i era tankar kring kapitalstrukturen?
Återköp är ett alternativ i våra villkor för andelsbeviset. Vi balanserar hela tiden för och nackdelar med likviditeten i fonden. Vi ser löpande över det.
Jag tror att Esteas kapitalandelsbevis har handlats ned i takt med andra. Jag misstänker att vi varit dåliga i vår kommunikation gällande refinansieringsrisker. Vi har inte samma refinansieringsrisk som emittenter av obligationer har. Estea har lång kapitalbindning och förhållandevis kort räntebindning. Vi har dessutom villkorsstöd för att förlänga löptiden för kapitalandelslånet, vilket minskar stressen. Vi har sammantaget en enkel balansräkning med enbart banklån och kapitalandelslån.
Mina slutsatser och kommentarer
Det finns ingen information från bolaget som motiverar det stora raset under perioden 2-9 maj 2023 när kapitalandelsbeviset föll från 62 kr till 43 kr.
Får Torpare och Estea rätt i att kassaflödet blir bättre under andra halvåret kanske det blir bättre kurser för andelsbeviset efter niomånadersrapporten som kommer i höst.
Dessförinnan är det svårt att se vad som ska vända en fallande trend där marknadens aktörer verkar tro att bolaget att de tunna marginalerna och den låga räntetäckningsgraden ska sätta bolaget i problem.
Ett hot är mer inflation i kostnadsledet, alltså fortsatt stigande räntor och dyrare fastighetsskötsel och energi.
I tider av osäkerhet tänker jag ännu inte öka på mitt innehav, som nu är nere på 2,3 procent av mina börsnoterade tillgångar. Jag säljer inte heller, utan bara avvaktar och funderar på min grundanalys av Estea Omsorgsfastigheter.
Missen i analysen var att inte mer beakta belåningsgraden/nettoskulden och att inte vikta ned i mina olika fastighetsinnehav snabbare när räntorna steg. Jag kanske litade för mycket på Estea efter framgångarna jag haft i deras tidigare kapitalandelsbevis.
I bästa fall kommer Esteas inställda ränta tillbaka om ett fåtal år. Själva ränteskulden till oss innehavare samlas på hög och det blir mer och mer per andelsbevis för varje kvartal som går.
