Marcus Hernhag

Det var för bra för att vara sant, men jag testade ändå. En säljare på Eniro lovade mig att ranka högt på Google på många sökord.

Det var inga stora kostnader så jag chansade. Här är min recension och mina erfarenheter av Eniros tjänst ”Synlighet på internet”.

En genväg till att ranka högt på Google

Eniros säljare lovade mig att ranka högt på Google på många sökord. Detta via rätt uppgifter på Eniro.se och deras teknik för regionala/nationella sök.

Det var tydligt att min företagspresentation skulle kunna visa sig till höger om sökresultaten på aktuella och relevanta sökord. Detta utan att du som besökare googlar på ett ortsnamn samtidigt som ett aktierelaterat ord, utan enbart på vanliga aktierelaterade söktermer.

Jag fick till och med se ett exempel via ett digitalt möte. Bara att prova att söka själv på nätet och testa. Det så ut som det skulle i just det specifika fallet.

”Synlighet på internet” gav uselt resultat

Jag hade på känn att det skulle vara för bra för att vara sant och det var det. Det gav inga klick alls. Någon enstaka annonsvisning varannan dag kanske. Tjänsten har ingen effekt på Google. Jag upplever det Eniro sålde till mig som en bluff.

Av de 40 sökord inom aktier och börsen som jag skickade till säljaren blev det noll i aktiva sökord på menyvalet Mitt Eniro->Statistik–>sökord.

Om jag i menyn väljer Företagsuppgifter–>sökord är det fem mycket generella sökord med beskrivningen:
”Rankade sökord gör att du syns högre upp i sökresultatet än om du hade haft fria (obetalda) sökord.”

Missnöjd kund jagar Eniro

Efter några månader utan resultat ringde jag till säljaren igen och igen samt mejlade. Inget svar. Inte ett ljud och veckorna gick. Vilken kontrast mot det han lovade under säljprocessen.

Jag ringde till kundtjänsten och fick förklaringen att det handlar om konkurrens och hur folk söker. Jag får rådet att börja annonsera via Google Ads, vilket Eniro kan hjälpa mig med för ett antal tusenlappar i månaden. Inte direkt det löfte om att ranka högt på Google tack vare rätt uppgifter hos Eniro och tjänsten ”Synlighet på internet”.

Att som betalande kund få rådet att köpa en till tjänst för ännu mer pengar känns provocerande.

En slutsats är att någon genväg via regionala/nationella sök och företagspresentationer finns i nuläget. Inte för att jag är förvånad, för det hade varit för bra för att vara sant om det hade gått via Eniro.

För övrigt har jag redan erfarenhet av att annonsera via Google Ads och det är inget som jag behöver Eniro till.

Dålig SEO via Eniro

Jag vet också en del om sökmotoroptimering, SEO. Det är därför som Hernhag.se rankar ganska bra på flera relevanta sökord och söktermer. Det gäller att skriva om det som folk googlar på och att formulera sig rätt.

Det är dålig SEO av Eniro att jag som betalande kund inte får en länk till min sajt som Google kan räkna. Detta på min företagssida/presentation. Så kallade dofollow-länkar till din sajt gör lite förenklat att du lättare kan ranka högt.

På Eniro är det rel=nofollow i länken till din sajt. Det innebär att Google inte tar hänsyn till länken trots att den finns där. Är du intresserad av koden har jag tagit ”visa källa” i webbläsaren och då ser den ut så här i HTML-format:

Det är i alla fall viktigt att ha många och relevanta länkar till ens sajt och det i form av dofollow-länkar. Alltså vanliga blå länkar som du klickar på och som Google räknar in i datan och algoritmerna för att ranka sökresultaten. Tidigare pratade SEO-branschen mycket om PageRank, men antalet backlinks/inlänkar till din sajt mäts lite annorlunda nu. Man pratar mer om DR, domain rating.

Jag tycker det är snålt att inte få hjälp med länkar från Eniro-domänen.

Eniro-aktien undviker jag

Någon djupare analys av Eniro-aktien behöver jag inte göra. Försäljningen per aktie föll årligen i 15 år, men har nog bottnat nu. Bolaget har länge haft sina utmaningar och de har flera kvar. Jag bloggade redan 2017 om att mitt stående råd var att undvika Eniro-aktien.

Andra bolag med svag historik och vilka chansaktier som jag tycker att man ska köpa istället går jag igenom i krönikan Börsbolaget jag aldrig vill vara kund hos igen. Det finns på Privata Affärers sajt och är bakom betalvägg. Är du prenumerant kan du läsa den.

Eniros VD Hosni Teque-Omeirat har bemött min kritik där.
”Under året har Google ändrat sin metod för att verifiera Google My Business, vilket skapat en viss backlog hos oss. Detta är ett branschproblem och såväl Eniro som våra kollegor i Europa arbetar på lösningar för tillfället och för en kort tid sedan skrev vi dessutom ett gemensamt brev till Google angående just detta.”

Hernhags Utdelare. Ny aktie i Utdelningsfavoriter by Hernhag blir Latour. Ett investmentbolag där jag bedömer utdelningen som extra trygg, då de enligt min topplista på Börsens stabilaste utdelningsaktier enbart har tre sänkningar sedan 1985. Enbart i rejäla kriser blir det sänkt utdelning.

Aktien går in i sparboxens avdelningen med ”Högutdelare – delar ut mycket eller stabilt”. Då direktavkastningen är 1,7 procent drar aktien ned inte bara risken med sin stabilitet, utan även den genomsnittliga direktavkastningen.

Jag sover hellre gott om natten och har lägre direktavkastning. Detta ökar chansen till utdelningshöjningar framöver. Även chansen till mångårig kursuppgång ökar då investmentbolaget ersätter det finansiellt tyngda Intrum.

Latour handlas nu med en substanspremie på låga 14 procent. Det är klart lägre än de 42 procent som rådde för tre år sedan. Detta enligt sajt IBindex. Sen är det förstås synd det inte är en substansrabatt, men jag tror inte den dyker upp alls på mycket längre. Latours onoterade industridel kan som helhet vara värd mer än de marknadsvärden som bolaget beräknar när de tar upp substansen i sina rapporter.

Latours börsnoterade portfölj innehåller favoriter som Assa Abloy, HMS Networks, Sweco och Tomra som alla är med på topplistorna över utdelningsaktierna. Dessutom har jag inget emot andra bra bolag som Nederman, Securitas och Troax.

Intrum lämnar sparboxen

Intrum är ingen utdelningsfavorit by Hernhag längre. Jag har grävt lite i bolagets finansiella situation och fått information som jag tolkar som mycket oroande. Trender som går åt fel håll.

Det är säkrare att lägga in trygg kvalitet som Latour istället för att fortsätta chansa. Intrums höga direktavkastning skriker fara och jag vill inte vänta på en eventuell vändning längre. Det kan bli värre innan det blir bättre.

Att Intrum-aktien fallit så pass innebär att det blir allt mer utspädning om det behöver emittera aktier i framtiden. Rapportdagen och kapitalmarknadsdagen kan lyfta aktien temporärt om de meddelar strukturförändringar eller något som ger aktiemarknaden hopp. Långsiktigt blir jag allt mer oroad för intjäningen och lönsamheten. Nedsidan är stor om kassaflödet före investeringar viker.

Personligen kommer jag att sälja de aktier jag har i Intrum i mitt ISK hos Aktieinvest (sedermera Levler). Kapitalet köper jag aktier i Latour för, så att min depå mer liknar den fördelning som månadssparandet har.

Futur Pension har meddelat att Didner & Gerge Global utgår från deras utbud av tjänstepensionsfonder och på grund av den begränsningen ändrar jag mitt fondval till Danske Invest Global Index.

Fondens vikt sänker jag till 60 procent medan jag ökar i den befintliga globalfonden Swedbank Robur Fastighet till 40 procent. Långsiktigt kan det vara läge att börja öka i fastigheter, tänker jag. Räntetoppen kan vara relativt nära, i alla fall inom ett år eller så.

Danske Invest Global Index känns rätt riskabel då det är så stor andel amerikanska teknikaktier där. 60 procent är lagom tills vidare, de 84 procent jag hade gjorde att det blev för lite över till den andra fonden jag vill ha. Två tredjedelar av fonden finns i nuläget i USA-aktier, även om allt inte är teknik och IT.

Movestic-depån känns mer framgångsrik hittills och här ligger fondvalen kvar:

Jag står i detta fall fast vid det jag skrev om fondvalen senast jag skrev om mina två depåer för tjäntepensionsfonder år 2020.

Det här är ganska små depåer för mig, men med tiden har det ändå blivit en skaplig summa. Jag får inga påfyllningar då jag inte är anställd med tjänstepension. Har inte fått något sådant sedan 2012.

Jag föredrar att få ut det kapital jag kan från mina inkomster och investera det i KF och ISK. Det är så jag tycker att man ska pensionsspara smart.

Estea Omsorgsfastigheters substansrabatt på börsen är så stor att aktiemarknaden verkar tro att en kris ska komma. Bolaget självt är mer optimistiskt.

Jag själv ligger någonstans däremellan. Jag hoppas det blir bättre och behåller mina andelar tills vidare, men bevakar situationen.

Tre frågor till IR-ansvarige Per Torpare på Estea Omsorgsfastigheter

Fråga: Med en belåningsgrad på 61,7 procent per den 31 mars 2023 är Estea Omsorgsfastigheter AB en av de högst skuldsatta i fastighetsbranschen. Samtidigt har värdet på bolagets fastigheter börjat minska. Har ni någon plan för att minska belåningen? 

Vi hade en kassa på 89 miljoner kr enligt kvartalsrapporten, men med en justerad räntetäckningsgrad på 1,1 har Estea ändå tunna marginaler i löpande verksamheten. Det ser utifrån våra prognoser ut som att likviditeten är som lägst nu i sommar för att sedan förbättras. Bolagets indexerade hyresintäkter ser bra ut.

Det finns tre avgörande faktorer. Den första är inflationen, som jobbar för Estea Omsorgsfastigheter då en stor andel av hyresintäkterna är justerade för inflation. Långsiktigt skapas stora värden tack vare de långa hyresavtalen och fortsatta hyresjusteringar. Högre räntor är däremot en negativ faktor som dessutom slår till snabbare, vilket kortsiktigt pressar kassaflödet. Den tredje faktorn är konjunktur, vilken av många antas försvagas. Vi ser däremot att behovet av äldreboenden och vårdboenden inte hänger samman med konjunkturen i första hand. Vi blir äldre oavsett vilket. Underskottet av äldreboendeplatser lär snarast öka då det inte byggs något i detta marknadsklimat.

Om Estea skulle behöva mer kapital är det mest närliggande att sälja fastigheter. Vi bedömer att vi har hyfsat likvida tillgångar och andra affärer på marknaden har varit i nivå med våra värderingar.

Jag uppfattar det som att likviditeten på marknaden börjar komma tillbaka så sakteliga. Vi har noteringar om att det till och med gjorts kassaflödesnegativa transaktioner, det vill säga man prisar in hyreshöjningar så till den grad att kostnaden för att finansiera den nyinköpta fastigheten överstiger driftnettot.

Fråga: Trots att hyresintäkterna och driftnettot är upp med 15% på årsbasis försämras förvaltningsresultatet då räntan på lånen har mer än fördubblats på ett år. Medelräntan till kreditinstitut är nu 3,93%. Vid vilken ränta blir förvaltningsresultatet positivt igen? 

Det handlar inte om att räntan måste gå ned, utan att hyresintäkterna kommer gå upp. Vi kostnadsför och skuldför fortfarande räntan till kapitalandelsägarna, men kassaflödesmässigt när vi inte betalar ut den ser det bättre ut.

Vi behöver få upp intäkterna ytterligare. Skulle räntan falla tillbaka skulle kassaflödet stärkas snabbare, men eftersom vi har en kraftig uppräkning av intäkter så tror jag det påverkar resultatet i högre grad än sjunkande räntor.

Fråga: Kapitalandelsbeviset handlas till 42 procent av nominellt värde och har därmed 62% procents rabatt mot substansen/NAV-kursen som är 105% av nominellt värde. Finns återköp med som en del i era tankar kring kapitalstrukturen? 

Återköp är ett alternativ i våra villkor för andelsbeviset. Vi balanserar hela tiden för och nackdelar med likviditeten i fonden. Vi ser löpande över det.

Jag tror att Esteas kapitalandelsbevis har handlats ned i takt med andra. Jag misstänker att vi varit dåliga i vår kommunikation gällande refinansieringsrisker. Vi har inte samma refinansieringsrisk som emittenter av obligationer har. Estea har lång kapitalbindning och förhållandevis kort räntebindning. Vi har dessutom villkorsstöd för att förlänga löptiden för kapitalandelslånet, vilket minskar stressen. Vi har sammantaget en enkel balansräkning med enbart banklån och kapitalandelslån.

Mina slutsatser och kommentarer

Det finns ingen information från bolaget som motiverar det stora raset under perioden 2-9 maj 2023 när kapitalandelsbeviset föll från 62 kr till 43 kr.

Får Torpare och Estea rätt i att kassaflödet blir bättre under andra halvåret kanske det blir bättre kurser för andelsbeviset efter niomånadersrapporten som kommer i höst.

Dessförinnan är det svårt att se vad som ska vända en fallande trend där marknadens aktörer verkar tro att bolaget att de tunna marginalerna och den låga räntetäckningsgraden ska sätta bolaget i problem.

Ett hot är mer inflation i kostnadsledet, alltså fortsatt stigande räntor och dyrare fastighetsskötsel och energi.

I tider av osäkerhet tänker jag ännu inte öka på mitt innehav, som nu är nere på 2,3 procent av mina börsnoterade tillgångar. Jag säljer inte heller, utan bara avvaktar och funderar på min grundanalys av Estea Omsorgsfastigheter.

Missen i analysen var att inte mer beakta belåningsgraden/nettoskulden och att inte vikta ned i mina olika fastighetsinnehav snabbare när räntorna steg. Jag kanske litade för mycket på Estea efter framgångarna jag haft i deras tidigare kapitalandelsbevis.

I bästa fall kommer Esteas inställda ränta tillbaka om ett fåtal år. Själva ränteskulden till oss innehavare samlas på hög och det blir mer och mer per andelsbevis för varje kvartal som går.