Marcus Hernhag

Estea Omsorg meddelade för en vecka sedan att man säljer alla sina fastigheter och blir av med banklånen. Köpare är onoterade Slättö Core+ som betalar med egna aktier. Affären räddar Estea Omsorg från något värre och vi kan nu sova gott om natten även om det gör ont när man drar av ett finansiellt plåster.

Försäljningspriset innebär 13 procent i substansrabatt mot bokförda värdet och i linje med det nya värdering som JLL gjort.

”Det överenskomna fastighetsvärdet innebär en premie om ca 36% jämfört med börskursen per den 8 december 2023 för Estea Omsorgsfastigheters börsnoterade kapitalandelsbevis. Försäljningspriset motsvarar ett NAV om ca 55,8% jämfört med 98,2% per det tredje kvartalet 2023.”

Estea Omsorgs nya NAV-kurs (Net Asset Value, substansvärde) blir med andra ord 55,8 procent av det nominella värdet som kapitalandelsbevisen handlas till. Utan substansrabatt ska kursen ligga där på ca 56 procent nu.

Anledningen till att affären sänker NAV:et från 98 procent till 56 procent är att rabatten på 13 procent man säljer fastigheterna för slår med hävstång mot det egna kapitalet. Priset är räknat på tillgångarna och med belåningsgrad på 62 procent holkar tydligen 13 procent i rabatt ur det egna kapitalet med ca 42 procentenheter.

Då räntetäckningsgraden under fjärde kvartalet hamnade under ett uppstod en situation där man måste agera. Som Estea skriver i kallelsen för omröstningen om affären:
”De kraftigt höjda räntenivåer har blivit en betydande belastning för Fonden och vi kunde vid slutet av årets tredje kvartal se att verksamhetens intäkter inte täcker finansieringskostnaderna.”

Belåningsgraden sjunker (citat från pressmeddelandet):
”Belåningsgraden i Slättö Core+ proforma per det tredje kvartalet inklusive förvärvet av Estea Omsorgsfastigheter uppgår till ca 47%, jämfört med 62,5% för Estea Omsorgsfastigheter per det tredje kvartalet 2023.”

Vad får vi för kapitalandelsbevisen nu?

Kapitalandelsbevisen är värda kursen 56 procent på papperet.

Alla tillgångar blir i praktiken aktier i Slättö Core+ som äger fastigheter inom bostäder, logistik, lätt industri och nu även omsorg/äldreboenden.

– Slättö Core siktar mot 3-4 procent i utdelning av det egna kapitalet och har utdelningskapaciteten, säger Per Torpare, Head of Fundraising and Business Development på Estea Omsorg.

Det öppnar för att Estea Omsorg ska kunna betala ut i alla fall delar av all ränta på kapitalandelsbevisen. Skulden till oss andelägare för innehållet ränta kvarstår. Det lär dröja innan vi får den, även om bra affärer för Slättö Core ökar de chanserna.

Kom ihåg att räntan inte ändras, utan det är fortfarande det är fortfarande de ursprungliga 4 procenten på nominellt värde 100 procent. I teorin mer än det dubbla nu när kursen står så mycket lägre.

I fredags skickade banker som Avanza ut meddelande om röstningsförfarande och det verkar vara det som sänder chockvågor på marknaden. Estea Omsorg rasade under första delen av handeln den 18 december 2023.

Slättö Core borde enligt mig gissningsvis max ha 10-15 procent i substansrabatt. Esteas kurs borde därför stå i ca 50 procent om nominellt värde, strax under NAV. Om affären går igenom är kurser runt 20-40 procent misstänksamt billig, en ren fyndvärdering. Om inte marknaden ser något som jag inte ser.

Hur ska vi rösta i affären?

Alla kvarstående ägare borde rösta ja, annars blir konkurshotet för stort.

Hernhag Utdelare. Lagen om alltings jävlighet säger att nu toppar Investor och får stryk av börsindex framöver. Orsaken är att jag har viktat om från XACT Norden Högutdelande till Investor A.

Allvarligt talat. Fondens vikt är nu nere på 3,5 procent av min sparportfölj medan Investor A står för 2,5 procent. Jag var helt enkelt trött på att fonden inte hänger med uppåt ens om man tittar på totalavkastningen. Låg risk i all ära, efter ett par tröga börsår borde lägre räntor och bättre konjunktur kunna komma inom 1-2 år och därmed få börsen att stiga långsiktigt. Då tror jag det behövs lite högre risk för bra avkastning.

Investor är med sammanlagt 29 procent av portföljen i industrins utdelningsaktier ABB och Atlas Copco ganska offensiva. Tyvärr är jag aktiekursmässigt både kort- och långsiktigt sen på bollen även om Investor ingår i både sparboxen Utdelningsfavoriter by Hernhag och Xact-fonden.

Jag gillar även att investmentbolaget har totalt 20 procent av substansen i Astra Zeneca och Mölnlycke. Hälsovård är en bra sektor för framtiden.

Substansrabatten ligger runt eller något lägre än normalnivåer med 12,7 procent enligt sajten ibindex och den gör att vi får mer aktieexponering för pengarna än om vi köper en indexfond. Det är även värt kostnaderna för Investors huvudkontor för att få aktivare förvaltning.

Investor har enbart två sänkningar av ordinarie aktieutdelningen sedan 2003. Det är starkt.

Jag går med denna omviktning emot mitt beslut när jag sålde Investor och köpte Xact en gång i tiden. Nu har jag bättre plats i portföljen då antalet aktier är något färre än vanligt. Xact Högutdelande har byggt upp en allt svagare historik sedan dess.

Framöver ökar jag hellre i investmentbolaget, särskilt i rekyler. En hake är att direktavkastningen är lägre så det sänker mina kassaflöden något.

Investor A står lite lägre i kurs än Investor B och därför tar jag den aktien. Vilken aktie som är bäst av a-aktier och b-aktier i andra bolag kan du läsa om här.

Hernhags Utdelare. Roger Akelius menar att Akelius D-aktie inte har någon framtid, då handeln blir allt mindre. Tills vidare blir aktien kvar på börsen som en service till aktieägarna. Det framgår av Affärsvärlden, som helt enkelt frågat Roger Akelius (betalvägg):

”Akelius D-aktie har ingen framtid eftersom den blir mindre likvid. Tack vare att Akelius köpt tillbaka avsevärda mängder av aktien, har börskursen inte fallit. Akelius kan köpa tillbaka ytterligare D-aktier nu eller betydligt senare. Anledningen till att aktien är kvar är egentligen enbart en service till befintliga aktieägare.”

Hernhags åsikt är att det är den tryggaste D-aktien, vilket också förklarar att direktavkastningen är lägre än för andra D-aktier.

Kursraset gör att direktavkastningen nu är högre än vanligt med 6,9 procent. Orsaken är troligen uppehåll i återköpen och att Akelius nu delar ut 1,3 miljarder euro till de onoterade A-aktieägarna. Grejen med D-aktier är att du inte får höjd utdelning, men i teorin innebär försämrade finanser att kreditrisken stiger. Akelius utdelning till A-aktierna höjer i teorin risken.

Jag ser ingen fara för utdelningen alls. Akelius har en miljard euro kvar i likviditet efter utdelningen. I Akelius D finns det 220 miljoner aktier och utdelningen är 0,1 euro om året, så 22 miljoner euro om året i utbetalningar. Det är heller inte direkt så att bolaget gör förluster och har negativa kassaflöden.

Det är med andra ord lätt för bolaget att klara utdelningen på d-aktierna. Nu när kursen gått ned är värderingen mer lockande än på länge. Frågan är bara när trenden vänder.

Den stora risken i Akelius D är stigande marknadsräntor. Håll koll på den långa trenden där om du köper. Jag gör det inte. Inte än i alla fall.

D-aktier kan du läsa mer om här.

Hernhags Utdelare. Vill du få utdelning varje månad ska du skaffa en utdelningsbombmatta, förslagsvis av bolag som delar ut två eller fyra gånger per år.

Fördelar är jämnt kassaflöde till ditt sparande och nackdelar är att det är bättre att fokusera mot att hitta bästa bolagen och bästa aktierna. Inte när bolagen ska dela ut.

I Privata Affärer tog jag nu i november 2023 fram fem aktier (betalvägg) som tillsammans ger dig aktieutdelning varje månad året om. I pusslet är en aktierna Bilia, som jag tidigare har ägt. Nu har kursen kommit ned rejält som den brukar när konsumenterna håller hårdare i plånboken. Detta trots Bilias stabila serviceaffär.

Bilias utdelningsandel är överkomliga 78 procent, men även med en viss utdelningssänkning för 2023 skulle direktavkastningen bli hög. Kvartalsutdelning och åtminstone hyggligt hög utdelning gör att aktien är en pusselbit för dig som vill täcka in fler månader med utbetalningar från börsbolagen.

Bilia delar ut januari, maj, juli och oktober. Värderingen är låg då aktien handlas till tio gånger årsvinsten trots att kvartalsvinsterna pressats rejält under det senaste året.