Har du drömmar om att flytta utomlands? Jag har tagit steget och köpt lägenhet i Spanien, men det var en finansiellt äventyrlig resa att ta bostadslån i spansk bank.
Den stora fördelen med att ta bostadslån i Spanien är att ditt lån då är i samma valuta som din tillgång. Därmed sänker du valutariskerna rejält. Det maximala du får belåna din bostad med i Spanien är enkelt uttryckt 70 procent. Din valutarisk blir därmed enbart på det egna kapitalet.
Kronan har det senaste året legat på relativt låga nivåer mot euron, men skulle kronan börja stärkas vore det olyckligt att ha lånet i SEK och tillgången i euro. Fortsätter däremot utvecklingen med en svagare SEK blir det däremot riktigt bra att ha lån i SEK, som då värderas ned jämfört med tillgången som värderas i den allt starkare euron. Jag vill i vart fall inte ta stor valutarisk vid bostadsköp utomlands, det finns tillräckligt med andra risker ändå.
En sådan är att läget när det gäller regler och krångel förvärras allt mer i Spanien. Från och med 2018-2019 kom det nya regler som bankerna kanske inte var helt förberedda på i låneprocessen. Därtill förvärras reglerna för uthyrningslicenser sannolikt efter coronakrisen för att rädda hotellnäringen.
Att låna i Spansk bank
Jag lånade via Sabadell, som passande nog uttalas SabbaDej. 🙂 Enligt svar från banken i efterhand i vintras krävs det hos alla banker cirka tre månader för att få ett lån beviljat, så räkna med klart mer än två månader i alla fall. Det stora problemet var att köpekontraktet säger att affären måste bli klar senast om sex veckor, det var det i alla fall för mig och det är tydligen det vanliga. Har du betalat 10 procent av köpeskillingen till säljarna kan de behålla den och sälja till någon annan om du inte slutför affären inom kontraktstidens sex veckor.
Affären och de 10 procenten höll på att gå förlorade då Sabadell inte vara klara i tid. Vi fick heller ingen varning på förhand eller under tiden om att banken inte skulle bli klara i tid. Är det först med facit på hand som de insett att de inte hinner?
Det kändes inte helt bra att riskera att gå miste om 16k euro utan att kunna påverka något. Jag går här inte ens in på alla turer i kommunikationen med Sabadell, men de hade svensktalande personal medan vår spanska advokat pratade bra engelska och advokatassistenten var svensk. Språkligt inga problem någonstans.
Sabadells stora problem är inte främst personalen utan de nya lagar och regler som införts. Det är välmenande att sätta stopp för olika typer av brott som penningtvätt etc, men banken hängde inte med. Underbemanning och nya rutiner eller vad det kan ha handlat om.
Mitt råd om du ska låna via spansk bank är att försöka skriva köpekontraktet så du får tre månader på dig att ordna finansieringen. Jag vet inte om det går, men vi tvingades betala 1000 euro extra till säljarna för att förlänga tiden från de ursprungliga veckorna. En utgift som banken inte ville ersätta oss för.
Enligt Sabadell när vi frågade i efterhand behöver alla banker i Spanien upp till två till tre månader på sig för att ge ett banklån. Detta efter ny lag som kom maj 2019 och gav ökad administration. Sabadell behövde drygt två månader. Hur snabbt det går för andra banker vet inte jag. Har du någon erfarenhet här nyligen?
Uppdatering 8 maj 2020: Jag har förtydligat något ovan om tiden för att få ett lån och när lagen kom.
Ett alternativ är att finansiera affären i Sverige så du köper utan den spanska bankens inblandning. Det kräver att du har tillgångar att belåna här hemma. När köpet sen är klart i Spanien kan du i lugn och ro gå till en spansk bank och belåna din bostad i landet. När du får lånet kan du föra över kapitalet till din svenska bank och betala tillbaka bolånet du tog här. Den svenska banken fixar därmed bara en bryggfinansiering.
Du kan också temporärt sälja av tillgångar för att finansiera affären och sen köpa tillbaka de aktierna eller vad du sålt när lånet till slut blir klart.
Oavsett hur du gör är poängen att ordna finansieringen först, så du slipper känna den tidspress och riskera förlora handpenningen på 10 procent. Det är det jag lutar åt om jag ska investera i bostad i Spanien någon mer gång. I regel kan du inte pantsätta spansk bostad hos svensk bank, men möjligen kan det gå om en den svenska banken har verksamhet i båda länderna eller åtminstone i Luxemburg.
En annan krånglig sak är att det krävs att man tecknar en livförsäkring där alla månadspremierna blir ett belopp som ingår i beräkningarna. Banken finansierar försäkringen, du betalar försäkringspremierna månadsvis och dör du slipper ditt dödsbo betala tillbaka lånet. De 70 procent som du får belåna din nya bostad med dras livförsäkringens totala belopp bort från så du får därför inte belåna bostaden till mer än 62,5 procent. Det var det jag fick låna i alla fall. 100k euro av köpesumman 160k euro. Den här biten var så krånglig så jag är osäker än idag om jag fattat den rätt.
Dessutom tillkommer sammanlagt 10 procent i kostnader på köpeskillingen. Detta för köpeskatten, advokatkostnad och mäklararvode. Ja, du behöver ha advokat. Räknar vi bostadslånets 100k euro i förhållande till totala kostnaden (köpeskilling plus alla skatter och arvoden) blev det 56 procent för mig. Det går med andra ord åt mycket mer eget kapital än i alla fall jag trodde från början. Behöver du sen renovera din nya bostad går det åt ännu mer.
Ta svenska referenser innan du väljer spansk bank
Skulle jag låna i Spanien idag skulle jag inte gå till Sabadell utan till Bankinter. En läsare hörde av sig och räntan kan bli lägre där för oss inte-spanjorer. Med reservation för olika kreditprövningar och preliminära räntebesked vid olika tidpunkter. Jag har även hört från annat håll att Bankinter är lite smidigare att ha med att göra.
En lärdom av allt det här är att kolla än mer noggrant vad andra svenskar tycker om de spanska bankerna. Tiderna förändras och olika kontor kan vara olika bra i olika banker. Referenser och erfarenheter från andra personer i samma sits är ändå bra att få. Jag tar därför gärna emot erfarenheter från spanska banker från er läsare, skriv och kommentera här nedan.
