Marcus Hernhag

Estea ska den 27 oktober 2020 notera ett nytt kapitalandelsbevis, Estea Omsorgsfastigheter. Noteringen blir på Nasdaq Stockholms obligationslista. Det blir hyggliga 4 procent i ränta på nominellt värde och jag tycker att fokuset mot omvårdnad är lovande. Teckningstiden går ut 19 oktober 2020.

Upplägget är motsvarande det för Estea kapitalandelsbevis 3, för trots att kortnamnet enligt pressmeddelandet blir ”ESTEA OMSORG FONDANDEL” är det egentligen ingen fond utan en sorts skuldsedel som kallas för kapitalandelsbevis. Själva bolaget Estea Omsorgsfastigheter AB är en Alternativ Investeringsfond under lagen LAIF.

Fördelen med skuldsedlar är generellt att de ger ränta och räntorna är avdragsgilla för bolaget, vilket inte utdelningar är. Det är därför lite konstigt att det inte finns fler börsnoterade skuldsedlar i Sverige, men det är en annan historia.

Marknaden för omvårdnad är långsiktigt lockande då 31000 platser saknas år 2027, enligt Boverket. Det krävs 500-600 nyproducerade äldreboenden, som i vanliga fall har 50-55 platser medan stora har 80-90 platser. Just nu har inte alla ändamålsenliga platser nu på grund av bristen.

”År 2030 prognosticeras antalet personer över 80 år öka från dagens 530 000 till närmare 800 000 personer. Detta innebär att det fram till 2026 kommer att behöva byggas närmare 560 nya äldreboenden enligt Finansdepartementet.”
Citatet är från pressmeddelandet jag länkar till ovan.

Att köpa befintliga omsorgsfastigheter och vara med och producera nya för att sedan äga och förvalta är en bra nisch. Estea Omsorg är inte ensamma och exempelvis SBB ska satsa mer på ungefär denna marknad och öka sin andel äldreboenden. ”SBB bedömer att behoven av äldreboenden fortsatt kommer att öka i takt med att befolkningen åldras.”

Det är ungefär samma ekonomiska upplägg från Estea även denna gång. De har ändrat en sak och det är att avkastningen nu blir lite mer som en trappa. Räntan är 4 procent och inte 6 procent, men sen när fastigheterna säljs och alla vinster betalas ut får investerare hela avkastningen för fastigheterna upp till 6 procents avkastning.

”Den årliga räntan uppgår till 4 procent och utbetalning sker kvartalsvis. Utöver räntan delas eventuell vinst som följer av värdeuppgång vid fondens realisering. Upp till en avkastning motsvarande 6 procent per år erhåller investeraren 100 procent av värdeuppgången. Därutöver erhåller investeraren 75 procent av värdeuppgången, och resterande 25 procent tillfaller Estea AB.”

Det är i det stora hela tillräckligt bra jämförbart med tidigare upplägg där Estea1 gick i mål med bra avkastning för mig, men där Estea3 inte gått lika bra än så länge.

Det blir viss substansrabatt från start, vilket är positivt. Under anmälningsperioden fram till den 19 oktober 2020 kan vi teckna oss till kursen 101,4 vilket är lite rabatt jämfört NAV-kursen (alltså substansvärdet) på 103,6. Rent formellt pratar vi här inte om kronor utan kursen är procent av det nominella värdet, men effekten när du lägger en köp- eller säljorder blir väldigt lika den i kronor.

Löptiden på fyra år till 31 december 2024 kan lätt förlängas. Kapitalet som Estea Omsorg tar in ska gå till förvärv och allt ska vid löptidens skull säljas och vinsterna ska delas ut. Som tidigare upplägg. Tiden som de har på sig att utveckla verksamheten kan enligt prospektet förlängas med ytterligare tre år vid ett antal tillfällen. Det finns inte ens något slutdatum för Estea Omsorgsfastigheter.

Det är på både gott och ont. Det blir i vart fall mer utav en tillsvidareplacering än tidigare.

Det går ju alltid att sälja över börsen, men om Estea Omsorg Fondandel handlas med substansrabatt kan man utan slutdatum få vänta länge på att få den realiserad.

Hur gör du själv då, Hernhag?

Jag tecknar inte, men jag kommer att försöka få en lucka i portföljen och ha likvider redo framöver. Kanske blir substansrabatten större tids nog, vilket varit fallet med de två tidigare produkterna som Estea har börsnoterat.

Jag är dessutom redan lite överinvesterad i fastigheter just nu, men det kan ändras.

Jag gillar att investeringen:
* ger ränta på 4 procent på nominellt värde
* är konjunkturstabil
* gynnas av de fortsatt låga räntorna
* fokuserar mot en intressant fastighetssektor och som gynnas av allt det blir allt fler äldre i landet
* att verksamheten är ett steg ifrån de politiska riskerna när det gäller att tjäna pengar på välfärden/offentlig sektor
* att hyresavtalen är långa, ofta ca 15 år
* att Estea har bra historik för sina tidigare fastighetssatsningar

Uppdatering 8 juli 2022: Vill du läsa mer om Estea Omsorgs kreditrisker gör det här i ett nytt blogginlägg.
Uppdatering 24 juni 2023: Här skriver jag lite kort om den pausade räntan och här frågar jag ut Estea om 2023 års stora kursnedgång, den inställda räntan, substansrabatten och den höga belåningsgraden.
Uppdatering 25 september 2024: Läget i Estea Omsorg 2024.

Som vanligt är det jag skriver ingen personlig rådgivning och jag har inga affärsmässiga samarbeten med Estea utan skriver som alltid helt oberoende.

Det har blivit dags för mitt val av premiepensionsfonder 2020. Sist jag såg över mina långsiktiga fondinnehav i premiepensionen var 2016. Nog för att det är långsiktigt sparande och att jag är passiv, men efter fyra år har det gått tillräckligt för att jag ska vilja förändra innehaven och fördelningen.

Så här såg det ut nu och det stora avkastningsvinnaren är Lannebo Teknik (tidigare Lannebo Vision). Genom att låta vinnarna löpa på ostört har jag allt mer lämnat den ursprungliga valda fördelningen. Även om man kanske ska balansera en portfölj ibland, ska vi inte vara för ivriga med att så att säga kasta goda pengar efter dåliga.

Som vanligt är det svårt att utvärdera fonder. Enligt premiepensionsmyndighetens graf får Carnegie Indienfond stryk av ”Index: kategori aktiefonder Indien” men enligt fondbolagets månadsrapport slår man ”Morningstar-kategori Indien”. Har fonden gått bra eller dåligt jämfört med andra liknande fonder? Jag undrar också om fonden tar högre eller lägre risker än de förhoppningsvis jämförbara börsindexen och fonderna.

Skagen Kon-Tiki får däremot stryk av sitt benchmarkindex även enligt deras rapport. Lannebo Teknik och Tundra Frontier matchar sina index, enligt PPM.

Kanske är det talande att min enda branschfond i premiepensionen går bättre än de övriga. Jag lutar allt mer åt att vi generellt i vårt sparande ska välja rätt branscher och rätt aktiestrategier, oavsett om det handlar om aktiesparande eller fondsparande. Geografisk inriktning känns allt mer underordnat i analysen.

Två fonder lämnar portföljen:
Tillväxtmarknadsfonden Skagen Kon-Tiki får därför lämna min premiepensionsportfölj då jag ger upp hoppet om att fonden ska få tillbaka sina fornstora dagars glans i avkastningen. Carnegie Indienfond blir också utbytt, då en landsfond inte passar längre. Jag tror fortsatt på Indien sett över många år.

Två nya fonder tillkommer:
Pictet Security. Jag tycker det är ett intressant tema för fonden med tillväxt inom hälsa, frihet och trygghet. Jag hittar både cybersäkerhet som Fortinet och datacenter som Digital Realty Trust. Däremot är den inte full av de amerikanska FAANG-bolagen, utan det verkar vara lite mindre bolag. Långsiktigt tror jag det är bättre.

Prior Nilsson Realinvest har fler reala tillgångar än fastigheter så det blir skog och råvaror också. Lyckligtvis är fokus inte enbart mot Sverige utan kan vara Norden och annat också. Inte för mitt sparande behöver mer fastigheter, däremot reala tillgångar är tryggt i tider där centralbanker pumpar upp de finansiella systemen så det liknar ”money for nothing”. Känns trots allt som ett lite defensiva fondval.

Jag hoppas Lannebo Tekniks förvaltare låter de stora teknikjättarna i USA lämna fonden innan nästa långsiktiga topp i sektorn, men å andra sidan kan det dröja flera år innan det är dags för det. Fast nu under 2020 jag får lite 1999-vibbar om de stora IT-bolagen och deras accelererande kursuppgångar.

Tundra Frontiers får ligga kvar i premiepensionsportföljen trots att det är en regionsfond och det motiverar jag med att potentialen stor i folkrika länder som växer sin BNP-snabbt. Jag hoppas att fonden kan slå mynt av det boken Factfulness slog fast nämligen att mycket blir bättre i världen. Många tillväxtmarknadsländer har närmat sig västvärlden en hel del.

Så här ser min fördelning ut med start 1 oktober 2020:

Sen kommer fördelningen att förändras i takt med att fonderna utvecklas olika i kurs. Det känns helt rimligt. Svagare fonder får väga mindre, fonder som ökar i värde får väga mera.

Jag hade efter alla uppgångar inom IT gärna dragit ned lite på andelen i teknikfonder, där jag hade 43 procent i Lannebo Teknik. Jag har istället ökat andelen till 50 procent, även om det nu är spritt till två av fonderna.

Fondavgifterna då? Nej, de har jag struntat i när det gäller val av premiepensionsfonder. Det är ändå stora rabatter mot att spara i samma fonder i andra depåer som inte är premiepensionen.

Nästa gång jag rebalanserar min premiepensionsportfölj blir om ett till fyra år.